郑州北龙湖第一次流拍！市场真的进入寒冬？

北龙湖又拍地了。

这次拍的是北龙湖东岸的一块地，11号地于本月底开始竞拍，另外还有北岸和南岸各一块地将于下个月开始公开竞拍。

12号地位于龙湖中环东路东、南录庄街南，同样是70年住宅用地，占地119亩，容积率1.7以下，地块于今天上午开拍，绿城、金茂等开发商均报名参加，但不知道为何，最终未能达到熔断价格，地块竟然流拍！

我得到的消息是绿城加价后一直无其他开发商加价，导致未能熔断。或许是因为市场越来越冷，开发商资金紧张，最终影响到投拓拿地。

另外一方面是地块素质。地块位于北三环以北，毗邻龙湖尾，是目前北龙湖距离湖边最近的住宅项目，未来景观绿廊资源必定极为丰富，不过由于紧邻北三环，东三环高架，又邻铁路，噪音肯定是一个大问题。

北龙湖地块图

但开发商的设计同样重要。同是在北龙湖的正商善水上境紧邻的是高铁线，一个坡体景观绿化公园就缓解了噪音问题，看将来开发商在设计与建材上如何解决。

北龙湖一直是兵家必争之地，每次土拍都有众多的开发商争相角逐，并且随着时间的发展，北龙湖的楼面价不断刷新，诞生了一个又一个的地王，北龙湖土拍价格行情见证甚至直接影响了郑州房地产市场的飞速繁荣。

这是北龙湖历年土拍的价格详情，可以看出从2016年开始，北龙湖的地价如同坐了火箭一般，直接翻了一番。

无论是郑州本地的开发商还是全国性房企都想要在北龙湖参上一脚，把北龙湖当做一个展示标杆产品的窗口，可以这样说，北龙湖的项目都是各个开发商在郑州的最顶壕项目。

彼时的郑州还缺少地标性的豪宅项目，北龙湖的出现让郑州大多数豪客趋之若鹜，短短8年时间南岸就已经开发的差不多了。

目前在龙湖南岸已经基本上无地可拍，所有地块都进入清盘阶段，且产品大多是集中在朝阳路、众意路、九如路沿线，都是提前规划的道路交通网，地块方正，风格近似统一。

而且大部分知名开发商都在北龙湖有项目，均价维持在4W左右，主推面积140-328㎡，项目大都是新中式风格，主推洋房、叠拼和双拼，无论价格还是品质都是郑州的天花板。

北龙湖由当年的一个小鱼塘到如今的金融中心、副CBD，说白了就是借了郑州城运的春风，这样的风口在未来的郑州即便是会再出现（比如航空港区），但是规格和标准也必然是远远不如，这就决定了北龙湖的稀缺性。

而产品价值在一定程度上来说是由其稀缺性决定的，加之北龙湖稀缺改善的产品特性，未来这个区域内的价值必然是持续走高。

这就是龙湖南岸的现状，我们再来看北岸。

龙湖北岸的土地其实还未出让的也已经不多了，就目前来说，已知入驻龙湖北岸的有龙湖北里、龙湖新天地、枫杨外国语学校、五星级酒店群等，这些综合性用地已经占据了北岸一大半的土地，剩下的还有一些要用作安置房和基础设施建设用地，北岸能被用于住宅的不足四分之一。

这只是土地利用现状，对于龙湖北岸来说一些更加显要的因素决定了其未来的定位和走向。

一是毗邻杨金，距离龙湖北岸最近的楼盘要数美盛北龙台，中央大道修通之后不过10分钟的车程，售价是22000元/㎡。

二是地块属性不纯粹，北岸夹杂着过多的商业地块和安置房，如果是一般的改善区域这样的配置还无可厚非，但是北龙湖定位是郑州最高端豪宅区域，过多的人口流动违背了顶级豪宅的初衷。

所以，未来的北岸更多的属性是定位高端改善，在产品力和价值属性上还是无法与南岸相比，价格自然也无法相较。

北龙湖现状航拍图

这次的流拍，虽然可能是地块整体素质一般的原因，但是北岸的优势无疑又是极为明显的，临湖观景、毗邻金融中心和高端酒店群，规划和基建都是郑州区域内最顶端的。

这样一系列产品的入市对于其它区域的改善产品无疑将会是一种极大的冲击，比如雁鸣湖，比如高铁商务区，同样的价格，或者是更高一些的价格，这些改善人群会有更多的选择，以更低的成本跻身北龙湖。

而这种状况的出现也势必会影响开发商对于产品的选择，龙湖南岸多是叠墅、洋房、大平层，120以下的小户型鲜有见之，未来的北岸开发商或许会为了迎合客户而研发这样的产品。

这样一来，无论对于开发商还是购房者，都是一个难得的机遇，能拍地的尽可能多拿地，能上车的抓紧时间上车，北龙湖的风波显然还没停下。

机会，已然不多了。

我们把大疆送上了天，欢迎点击查看北龙湖北岸开发现状。