深圳楼市第一错觉：买房再等等！2019年大宗交易额首破500亿元

继上半年，华侨城大厦120亿元被打包整售，成为今年目前深圳最大单笔大宗交易之后，近期，又有报料人称，2019年12月，中信集团旗下中信保诚人寿购买了华润前海大厦T2栋整栋写字楼，总建筑面积为96000㎡，总价70亿元左右。

频发的大宗交易，显示深圳已成为内地房地产大宗投资最重要的目的地之一。

2019年大宗交易额首破500亿元

据戴德梁行数据统计，2019年全年，深圳共录得31宗大宗交易，交易金额为507亿元，大宗交易规模首次突破500亿元，同比增长了77%，占全国总成交金额的近五分之一。

从成交金额上来看，深圳的成交金额仅次于上海（757亿元，57宗）、北京（751亿元、31宗），排名全国第3，成交金额占比也由2018年的9%上升至19%。

过往通过收购工业厂房进行旧改，一直是开发商在深圳获得土地的重要渠道，因此，工业厂房类一直是过去深圳大宗物业交易的主力。

不过，自2017年年底起，在深圳史上最严工改政策出台后，深圳厂房公寓改住宅产品出售的途径被限制之后，研发办公物业存量逐渐取代了工业产房类交易，写字楼便成为大宗交易的主力。

同时，写字楼物业还具备良好的现金流、较低的运营难度以及更高的投资回报率，一直以来占据全年成交物业的半壁江山。

中商情报网发布的《2014-2018 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，近年来，写字楼物业的投资年回报率在 4%-10%，写字楼物业带来的租金收入也一直保持着 20%-25% 的年增长率。

2019年，深圳写字楼同样作为大宗交易的主力，成交金额达到了387亿元，占比达76%，数量占比也达到了61%。

其次为商业物业，成交金额为71亿元，成交金额占比14%，其中公寓住宅大宗成交为2宗，工业厂房全年成交为5宗。

值得一提的是，整售物业当中，超大金额的交易依然占据了一定比例，深圳大宗交易成交额20亿元以上交易共有8宗，约415亿元，占比超过了80%。

投资型买家依旧占7成

据统计数据来看，在2019年的大宗交易数据中，投资型买家依旧占据了7成的比例，投资机构属性依旧活跃。

与此同时，总部企业出于自用考虑而购置写字楼的大宗交易在今年的占比也有所增加，交易总数占比达到40%。

其中，投资型买家平均每宗交易23亿元，今年的投资型买家包括中国人寿、中信保诚、盈峰控股、合景泰富地产以及领展等机构。

而自用型买家虽然金额较小，但交易金额也达到了62亿元，共有12宗自用买家，成交金额占比为12%，包括中国燃气、华一世纪、中国电建、中国人寿等自用型买家。

业内分析认为，深圳今年政策利好不断，随着粤港澳大湾区政策出台落地，下半年“深圳先行示范区”政策出台，深圳取消“豪宅税”征收标准，取消商务公寓“只租不售”的政策等，都在一定程度上提升了投资者对于深圳大宗交易市场的信心。

另据戴德梁行数据统计，深圳目前有超过90%的成交金额发生在深圳核心区域，其中，福田、南山超大型成交频现。其中，罗湖、福田、南山大宗交易共录得20宗，约460亿元，占比超过90%。

如华润前海大厦T2写字楼整售、太子湾03-05写字楼整售，华侨城大厦、招商中环被整体打包出售均发生在南山以及福田等核心区域。

▲数据来源：戴德梁行

深圳外资大宗交易占比增加至16%

深圳房地产因其需求旺盛，增值空间大等因素，已变为国内一线城市最核心投资标的，甚至也吸引了不少外资机构。

2019年，深圳同时也迎来了历史上最大宗外资投资案例。

2019年2月，领展宣布以66亿元收购深圳福田中心的新怡景商业中心，打破了中国购物中心成交的最高纪录，也拉开了今年外资大额投资深圳物业的序幕。

领展方面称，收购深圳核心地段物业符合公司投资策略，公司将持有此物业作为长线投资。

数据分析显示，尽管近6成外资买家依旧青睐于老牌城市——上海，但深圳今年的外资投资占比增速依旧较快，达到了16%，深圳作为大湾区的核心城市，在2019年外资大宗交易占比仅次于北京，外资总投资额约为80亿元，占据全国市场的11%。

▲数据来源：戴德梁行

随着限价限购的政策延续，开发商整售意愿也通常比较强烈。相比散售，大宗交易还能快速回笼资金，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，整购对于开发商来说一方面能回笼资金，另一方面还能避开价格管制，资金成本会比较低。大宗买卖快速收回资金，对于投资公司来说，付款能力较强，即使给予相应折扣，开发商也乐意出售。”

戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒表示，深圳大宗交易外资占比大幅增加至16%，表明后市依旧看好深圳，他认为，未来随着融资环境严峻持续，市场认同的投资逻辑将逐渐由短线投机转向长线运营投资，投资人更趋成熟实际，总部型自用买家需求持续增强。

”建议持续关注核心区域的核心物业、拥有稳定现金流的物业、小体量的甲级独栋办公物业、具有改造翻新提升空间的老旧物业“，他认为，未来整售物业产品的打造将更加市场化、定位也更加将细分。

央行降准释放8000亿元资金,利好楼市

虽说此次降准并非为了房地产释放资金，但是货币政策放松，是否会对楼市产生一定的辐射作用？

“即使是进一步降准，流动性保持合理的充裕，也应该不会导致资金大规模的流入房地产市场。”连平告诉中国房地产报记者，为了继续保持房住不炒、房地产市场总体平稳的要求，一个阶段以来金融支持房地产这个方面政策总体是偏紧的，尤其是对于银行以及部分社会融资方式对房地产的支持这个方面有了较为严格的管控，这种态势在未来一个阶段不会发生根本的改变。

不过，他同时认为，对于房地产市场在信贷社融等这些方面进一步获得融资，相对合理、宽松的流动性的状况也是有利的。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，“即使央行继续释放流动性，也不会马上传导到房地产，楼市不是受益者。央行降准的目的是支持实体经济，对房地产市场影响较小。房地产未来应该会自己走完调整期，建议房企不要对短期市场有所侥幸。”

诸葛找房副总裁苑承建在接受记者采访时也表达了相同的看法，他说，央行下调存款准备金率符合市场预期以及当前市场资金状况，有助于提高经济的活力，同时应对年底年初的大量资金需求。本次降准对房地产市场是一个利好，有助于稳定市场预期，对需求也会有一定的促进作用。同时也会降低金融机构资金成本，预计利率也会有所下降，对市场也会带来利好。但金融机构对房地产信贷依然是严格管理，下调存准金率并不会导致大量资金流入房地产市场，造成市场的波动。

恒大研究院任泽平则强调，降准不改“房住不炒”政策基调，但货币政策灵活适度叠加房地产调控政策回归中性有助于实现“三稳”目标。

他建议，2020年货币政策进行正常的逆周期调节，不大水漫灌，该降准降准，该降息降息，通过小幅、高频、改革方式降息，辅以“量价并举”的方式，引导实际利率下行。中长期来看，还需要继续疏通利率的传导机制，改善流动性分层，消除所有制歧视，纠偏房地产融资过紧，对刚需和改善型需求给予重点保障，从宽货币转向宽信用。

对于2020年内是否还有降准空间？连平认为，从银行资产负债存款和贷款增速和结构情况，以及国家对稳增长要求看，2020年准备金率还有下调的空间，结构性下调和全面下调都有空间。

2019年深圳土地出让溢价率18.34%

远远高于北上广！

回顾今年深圳土拍市场，溢价率走出上扬行情不无道理。典型诸如今年6月底，深圳出让5宗居住用地诞生的“史诗级”土拍，参与竞拍房企70余家，平均每宗地都有10余家房企报名拍卖，现场光保证金缴纳就几近千亿元。

尽管五宗地出让条件严格，包含购房人三年不得转让房产，“7090”政策，单限双竞（限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积）等，但五宗地还是遭遇激烈争抢，最后均已最高成交限价成交。仅此一役，深圳便揽金223.84亿元。

不过这一土拍热情并未能持续整年，在下半年的一场土拍中，深圳土地出让条件更加严苛。除了6月的“单限双竞”，还补有对入市住宅价的限定；在诸多行业人士看来，限制土地商品房入市均价这一点“杀伤力”最高，本次土拍的相对冷清并非是市场形势的陡转直下，而是相关土地拍卖条件太过苛刻。在这次土拍中，不仅没有出现封顶价，还出现有土地无人竞拍的情况。

根据中原统计，2019年，深圳共成功出让了11宗居住用地。总面积共计约31万㎡，总建筑面积约131.1万㎡，成交总金额约390.2亿元。除前海1宗地外，其余宗地均分布在原关外。此外还有2块地流拍。

“截止2019年12月26日，全国50大城市卖地4.19万亿元，同比上涨17.6%”。近日，中原地产研究中心统计数据显示，在2019年全国土地市场继续高位运行，目前统计的50城卖地4.19万亿、同比上涨17.6%这些指标均刷新了历史记录。

就深圳市场来看，中原地产研究中心统计显示，2019年深圳实现土地出让金收入约677.9亿元，同比增长50.78%；其中地块溢价率平均为18.34%，同比增长282.51%。所谓土地溢价率，是指土地竞拍成交价格与土地成本价之间的差额，溢价率越高则代表竞拍越激烈，这也往往反映参与竞拍的开发商对于一个地方土地市场的看好，反映市场的冷热程度。

对比其他三个一线城市来看，

北京土地出让溢价率为9.31%，同比下降32.32%，

上海土地出让溢价率1.73%，同比增长114.95%，

广州土地出让溢价率为5.96%，

同比下降12.48%；深圳市场无论是在溢价率还是在溢价率的增长幅度上，都大大高出其他一线城市。

中原地产首席分析师张大伟指出，房企对非优质土地定价出现下调，但对优质城市，优质土地的争抢依然激烈，虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。

深圳预告：中国楼市新行情，在路上了！

通胀，始终是楼价上涨背后的真老虎

关于2019年下半年楼市调控趋松，人们普遍爱解释为“夜壶经济”。只要感觉宏观经济面不好，似乎就要拿出房地产和基建，来救经济。毕竟大环境摆在那里，进出口、GDP等等的数据都在注解：房地产这把夜壶，快出手吧！

货币，是重要的经济因素。当猪肉一天天涨成奢侈品，其实大家口袋里的钞票都缩水了。一斤猪肉30块，一杯奶茶30块，在楼市被按住的这3年里，城市里的关键消费品，是一天天在涨的。银行里的存款，是越来越不值钱了。多数必需品的物价都涨了，楼价能原地踏步？

楼价的上涨，也必然推动物价上涨。所有房价的果，都会结到“成本”上。房子贵了，租金必然贵；租金贵了，企业成本必然贵；企业成本贵了，商品价格必然贵；商品贵了，物价也就上涨了。

互为因果。按人类现有的经济理论认识，货币天然要通胀，物价长线要上涨。货币这么贬值下去，核心地段的房子自然是要涨的。

房子贵了，又倒推出租金贵，企业成本贵，商品价格贵... ...

或许，楼市新行情已上路！

中产，要快点想清楚资金观。

以2019年底的情况来看，二三线城市的调控在接连放开。深圳的楼市也被有效激活。2020年的楼市，大概率会比2019年旺。

爱买涨不买跌的中国人，当然是因为房价跃动，才会冲入2020的楼市吧？

对了，路上还有降息降准、贷款定向放水... ...