上海楼市，两大行出手了！

文/刘晓博

8月9日晚上10点左右，一个大消息传来：

工商银行和农业银行，同日调整了上海首套房贷利率的折扣：从95折降至9折！至于二套房贷款利率，则仍然维持基准利率上浮10%不变！

相信很多读者看到这个消息，会感到吃惊。全国的房贷利率不都在上浮吗？上海怎么还有95折的房贷利率？

其实，上海不仅有95折的利率，在8月9日工行、农行增加折扣之前，9折利率就没有彻底消失过。比如在国有四大行里，建行、中行一直就是9折！

即便如此，这次工行、农行首套房贷利率重回9折，仍然传递了重要信息。

这个信息就是：中国房贷利率最低的上海，其“加权平均”的房贷利率，因为工行、农行的下调，利率继续在走低！

上海是中国房贷利率最低的城市？

没错，就是最低的城市！

根据“融360”公布的7月数据，2018年7月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为：

上海5.16%

厦门5.39%

昆明5.39%

乌鲁木齐5.39%

福州5.41%

大连5.44%

北京5.47%

太原5.49%

长春5.55%

广州5.55%

另据“21世纪”报道：7月，在融360监测的30家银行中，上海首套房贷款最低利率折扣仍为9折，共5家银行可以申请9-9.5折优惠；10家银行执行基准利率；1家银行执行基准上浮5%；8家银行执行基准上浮10%；2家银行执行基准上浮15%；另有4家银行执行基准上浮20%。二套房方面，平均利率为5.57%，19家银行执行基准上浮10%。

说实话，“融360”的数据只能做一个参考，它只有各银行的表面数据，真实的“房贷加权平均利率”只有央行掌握，但一个季度只公布一次全国数据，“融360”对利率的预估常常是偏高的。

所以我怀疑，上海首套房的真实平均贷款利率，是低于基准利率4.9%的。4.9%的9折，就是4.41%；95折，则是4.655%。

上图：融360上显示的中行、建行等在上海的首套房利率，一直是9折。

至少从8月9日开始，上海四大国有银行的首套房贷利率，全部按照4.41%来执行了。而且数据还显示，上海房贷审批速度在全国也是比较快的，一般是审批时间7天，放款时间30天。

众所周知，7月31日政治局会议之后，楼市调控再次收紧，中央提出了“坚决遏制房价上涨”的调控目标，住建部也不断重申“对楼市调控不力的城市坚决问责”。在这个时候，上海楼市为什么“降息”？

原因很简单：上海楼市偏冷了，有条件在支持首次购房家庭上，力度更大一些。

更“巧”的是，近日上海放宽了人才落户的条件，北大清华本科应届毕业生可以直接落户上海。未来，可能会有更多名校的毕业生，有机会走这个快捷通道。一直跟着北京强力控制人口的上海，终于在人的方面出现了松动迹象。而人，历来跟房子密切关联！

近期房贷利率出现“局部下降”的还有广州，调整后广州首套房一般上浮10%，个别行只上浮8%。

如果你观察前文中“融360”公布的7月首套房贷利率最低的10个城市，可以发现厦门名列第二，北京、广州也位居其中，这三个城市近期的楼市也都偏冷。至于昆明，虽然此前收紧了限购，但外地人还是可以无条件在昆明购买一套住房的，说明去库存仍然没有完成。

总之：上海、厦门、广州房贷的“下调”，或者维持全国最低、较低水平，都向我们展示了楼市调控的另外一面——如果一个城市的楼市偏冷，就会有所放松。

至于深圳、长沙、西安等城市，则展示了另外一面：由于楼市仍然偏热，或者即将“死灰复燃”，则会继续出台强硬的调控措施。深圳近日出台的住宅限售3年、公寓限售5年、离婚限贷2年，就是为了压制上涨的冲动。

数据显示，今年上半年深圳新增的“住户贷款”达到1057亿元，而“资金总量”大一倍的北京只新增了624亿的“住户贷款”，上海则增加了933亿。

从新增“住户贷款”数量可以看出，上半年北上深三大城市里，北京楼市最冷（或者说最严厉），上海次之，深圳相对宽松。这也是为什么，近期深圳被“补刀”的重要原因。

这就是当前的楼市。不过，真正看懂的人似乎不太多。