万科中报，透露了楼市的大秘密

匿名 2020-12-02 20:03 阅读 1000+

文 / 小鹏王

近日，万科披露了半年报，在备受瞩目的营业收入、净利润等数据的背后，一条不起眼的，关于房地产市场情况的信息引发了笔者的思考，这条信息所反映的楼市状况，可能与当下大多数人的认知相悖。

下图为万科2018半年报原文截图：

“本集团长期重点观察的 14 个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州）“和”上述城市新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）的去化周期为 7.8 个月“

这简短的两句话，又透露出楼市怎样的秘密？下面请听笔者娓娓道来。

1、颠扑不破的“胡焕庸线“

胡焕庸线，即中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线。

这条线从黑龙江省黑河市到云南省腾冲，大致为倾斜45度基本直线，线的西北方向，占着中国64%的土地面积，却仅有4%的人口；而线的另一头，仅有36%的国土，却聚集着另外的96%的人口。

胡焕庸线又有什么神奇之处？为何说它颠扑不破？

历史上，我们的祖先早就尝试过跨越这条线，凭什么放着大好的山河不利用，挤在线的另一头呢？这是资源的极大浪费·。

明朝，政府在甘肃大规模屯田，迁入大批人口；清代陕甘总督在甘肃署理军政事务，当地城镇规模不断扩大；但是到了民国24年，地理学家胡焕庸分析人口数据时发现，老百姓们又回到了线的另一边。

中国经历了风风雨雨，人口从4亿增长到13亿，经济规模增长几十倍，区域发展规划和人口移民政策不断的改变，国人一次次地想要突破胡焕庸线，如建设兵团垦荒戍边、支援大西北、知青下乡等。到了2014年4月11日，腾讯QQ在线用户突破2亿时，一张在线用户和用户所在区域的图片，再结合1935年的胡焕庸线观之，真是令人唏嘘不已。

有朋友会问，说了这么多，胡焕庸线和楼市又有什么关系？

关系太大了，以房地产的角度而言，胡焕庸线是两个世界的分界线，中国所有的一二线城市，包括西部的成都、重庆、西安、昆明都在胡焕庸线的东边，毫不夸张地说，胡焕庸线也可以说是房价分界线，投资分界线。

再看看万科2018半年报中，重点观察的14个城市，北京不必多言，国家的政治中心，天津受到北京的辐射；上海、杭州、南京、无锡、和苏州是长三角城市群，经济发达；武汉是全国的交通枢纽，即将建设对标雄安新区的国家级新区——长江新区；深圳、广州、佛山、东莞是粤港澳大湾区城市群，潜力无限；在国家的东北部和西部，万科只看好沈阳和成都。

人类是智慧的生物，对于居住的环境，他们会用脚来投票。

2、爱恨交织下的楼市

对于政府而言，爱是：房地产大大推动了经济的发展，为各行各业提供就业机会，给政府带来可观的收入；恨是：房地产的火爆引来了大量的企业加入，炒房现象严重，房地产的泡沫给实体经济带来巨大的压力。

对于百姓而言，恨是：房价过高，要掏空6个钱包，房价上涨过快等等；爱是：不管房价多高，在一二线城市，配套好的楼盘总是一抢而空，也许这就是爱吧。

在万科2018半年报中提到，“上述城市新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）的去化周期为 7.8 个月”。

看来，2015启动的“去库存”政策，完成的相当成功，甚至有点过头了。

2017年4月，住建部发布通知要求，对商品住房库存的消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的。要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，还要加快工地节奏。