01、普通购房者小心被套路
如果你是一名普通购房者，你还在想着如何争取到更多的优惠，选到称心如意的楼层和朝向的时候，楼盘的销售已经在心里把你盘算了一万遍，无论你想什么，他们都有种种的套路把你“搞定”。
普通购房者对于销售环节、价格释放、房源控制、心理把控、攻心战术、逼定锁客等等套路是一无所知的，一不留神就中招。
2018年初朋友聚会的时候，一个朋友在席间谈起他买房的经历，刚开始还以为他买了一手笋盘，后来我越听越不对劲，感觉他买了高价盘。于是我们建议掏出手机打电话去售楼部假装新买家，探一探价格。不料，我那个朋友言之凿凿地说：肯定没货了，当时我想买都买不到，我这个单价8万多，还是内部申请的！
后来我们执意求证一下，拨通了电话，电话马上传来甜美的声音，一问之下，开发商说还有几套，并且问我们要不要马上过去看，再一细问，价格是7.3万。
看看，无论你有多少钱，有多高的社会地位，如果不懂楼市投资的逻辑，那些修炼成精的一线销售、职业顾问分分钟钟可以把你玩成小朋友，下面就简单说一说销售案场和销售职业顾问的套路。
02、热辣逼人的销售氛围
现在一手销售的现场，无论你什么时候去，进去之后都是音乐环绕、茶点供应、小朋友玩耍区、活动参与区、抽奖区等等，等你坐进软软的沙发里的时候，你的屁股和浑身的触感是那么的舒服，听着美妙和动感的音乐，抿着不冷不热的茶水，听着对面穿着黑丝袜的美女销售的娓娓道来，把项目的区域版块和户型说成了一朵花，你从外面到内心都逐渐被这种环境、氛围被慢慢融化，直至内化，直至大脑皮层产生了回路：这个项目不错，真好！！
正当你在具体询问95平的三方跟120平三方的区别的时候，隔壁桌传来了“1#楼1805单元有客户落定，请现场马上销控，其他销售不要再推了”，你下意识地看一下面前的你所喜欢的那个户型，不是1805单位，心里不免安稳了一些。
你几乎浑身每个细胞都感受到售楼部里的氛围，那种房子好卖、装修精良、价格很笋、即买即赚、今天不买明天后悔、过了这村儿没这店儿的感觉，从你一进售楼部就开始烘烤你，让你兴奋、让你憧憬、让你相信买了这里的房子，生活马上变得美好。
而所有的这些成本，都会打入价格，开发商短期可以投入重金，里里外外地把楼盘营销成“稀缺珍藏”的资产，拉高人们的价格预期，周边二手5年次新卖5万，新房却要卖7万，8万，专门收割有“处房情结”的小白。
03、控制房源，饥饿营销
无论什么时间去到售楼部，上班日的晚上，还是周末的一大早，现场销售给人的感觉都是“我们这个盘卖得太好了，所剩房源不多了，可供挑选的楼层和单位真的寥寥无几”，一方面给你造成稀缺的感觉，太好卖了，房源卖得太快了，拉高你的价格预期，另一方面，给你压力，这么好卖，你还不买？
真的那么好卖吗？其实开发商的销售有一定的节奏把握的。一般而言，差货先卖掉回笼资金做现金流量，好货捂着卖高价做项目利润。
初次开盘，以70%差货为主，户型差，朝向不好，把这些卖掉回笼资金可以还贷，同时搭售一点户型佳、朝向楼层优的好货营造稀缺气氛。
无论好货差货第一次开盘价格都会比较低，一来价格低去化良好，容易出口碑，为二期、三期造势；二来价格低，二期、三期可以一步步拉升上去，给人一种“房价涨了”的感觉，人们买涨不买跌，可以促进后面的销售。如果第一期卖得很贵，二期比一期还便宜就会造成跌价的现象，引来砸售楼部的前期业主。
案场的销售经理，或者项目的营销总监，有一个重要的职责就是把控房源。楼盘如果好卖，内部微信群就会发通知：98折取消，恢复原价！各销售顾问收到请复！如果看房的少，不好卖，他们就会释放更大的折扣。
开发商事会把可售房源分成三六九等，然后每天每周放一些房源给到现场的置业顾问，这样可以根据自身的库存情况尽量把不好的房源销售出去，同时也相当于把货源集中起来管理，避免客户挑花了眼，到最后不买了。货源控制非常重要，既要把差货及早卖掉，又要把好货卖出高利润。
在销售现场的你，看上一个南向92平的带主套小三房，非常喜欢这个楼层和户型，等你张口说“如果今天有这个户型，我就立马刷卡”的时候，黑丝袜美女销售先是一震，3秒钟后接着说“不好意思，这种户型和您想要的楼层真的卖完了，要不您再看看其他楼层”。如果你去买了，大概率是被忽悠买了差货。
如果你没买，软磨硬泡了一会，最终放弃，回家吃饭。晚上快要入睡的时候，销售来电话了“李先生您好，下午您看上的那个楼层和户型，刚刚我跟我们经理申请了一下，恰好有一个客户不要了，现在放出来了，您如果非常喜欢的话，明天一早就过来定吧，我明天一早8:30在售楼部恭候您的光临！”，李先生半夜未眠，欢喜啊！
第二天一大早就奔去售楼部把卡刷了，同时还一遍一遍的感谢这个职业顾问很敬业，为自己考虑的真周全，帮自己买到了称心如意的房子。
04、折扣控制，榨干最后一分利润
你第一次到任何一个新楼盘的售楼部，看完沙盘、观赏完样板房，销售都会问你喜欢哪种户型，然后给你算1-2套价格，包括单价、总价、按揭、月还款等等。
如果你表现得有一点诚意，那么销售就会接着问，“如果你要是非常喜欢我们的项目和这个户型的话，最好今天就下个定，价格就是这个价格。”，如果你扭头就往外走，那么然后就没有了然后，如果你脸部的表情很喜悦，有种跃跃欲试的感觉，那么销售会适时的说“要不，我再带你去看看板房，看看你喜欢的那套单位的楼层和朝向，实地再考察一下。”然后，销售心里就有70-80%的把握把你拿下。
这时如果你没能经受住考验，直接刷卡了，而且是以销售测算的那个价格，我现在可以告诉你，你买亏了，可能很亏。
这个时候你还是不要先表现出来你很喜欢这个楼盘，你还是应该大步流星的走出售楼部，说是要去隔壁楼盘再看看。这个时候，销售的另外一个绝技就来了，“陈女士您等等，我去楼上给我们经理申请一下，看您的意向这么好，非常喜欢我们家的楼盘，那么我就诚心帮帮您，去帮您申请一下，看能不能优惠一点。”，你满脸充满感谢地看着销售走上二楼。这个销售5分钟后回来了，提高声音激昂地说“我们经理特批了一个点，您真幸运，太好了，为您感到高兴”，然后就拉着客户陈女士的手去了财务室。这5分钟我们来解读一下，有可能这个销售去了趟厕所，然后把自己的手里本来有的1个点放了出来，有可能真的去找了一趟经理，把经理手里的点放了出来，经理手里本来就有2-3个点而已，现在放一个点出来很正常。“巧买的欺骗不了拙卖的”就是这个道理。
05、虽然楼盘销售套路多，但是哪个行业没套路呢？我们也来看看他们的辛酸：
大部分人只是看到她们每天精神抖擞地、像打了鸡血似的在带客、讲解、算价格、成交，你没有看到她们夜里11点了还在call客，经理还在拉着销售一起盘客，每个销售都在心里和本子上记着自己的ABCD类客户，她们真的很辛苦，很累，常年无休，每逢节假日就是打仗节奏。
周五晚上9：30，在售楼部经常听到案场销售经理说：明后两天是周六周日，你们每个销售必须邀约到8-10台客户到访，其中A类客户必须有3-4台，然后杀掉其中2台客，每人的成交周末两天必须达到2套以上，这是最低最低的要求，否则下个月的佣金扣除50%，本月的末位淘汰照常考核。3分钟之后， 生死游戏开始，十几个销售都在拿着本子，散落在售楼部的各个角落，举着手机充满激情地拨动了自己客户的电话“张先生，不好意思这么晚了，打扰了！明天我们项目特意拿出10套一口价单位，其中有1套，比上次我给你算的那套单位便宜了2万元，您看有时间过来吗？我在售楼部等您。”
06、最后，给大家真诚的建议，一手新房五不买：
不买精装修房
因为精装修房大部分都会高溢价，1000元每平方的装修成本，号称5000元精装修。这些精装修不保值，一年后折旧过半，并且装修风格不一定是市场接受的，以后不好卖出。万一碰上精装修爆裂、漏水，身价几百万的人了，难道也要到马路穿短裤拉横幅维权么？太丢人了
不买远郊楼盘
这种楼盘虽然配套学校、楼巴车，但是千万不要贪便宜买了，因为远郊盘的死穴是：自己住不方便，卖又不好卖，租又难租，横竖没撤！
第一次看房不下定金
无论销售说得多好，第一次看房绝对不能下定金，一定要留足24小时冷静时间，看多几次再决定。
不正规的楼盘坚决不买
开发商随时会跑路，造成烂尾，所以买房之前一定要看清楚开发商是否五证齐全，否则无论多便宜都不要买，优先保证本金安全。
要交茶水费的坚决不买
一个楼盘什么时候会出现这种现象？就是开发商营造出短期供不应求的情况，以致出现了黑市，而这种黑市开发商是不承认的，你交茶水费大概率被人私吞了。正常而言，楼盘好卖，直接提高售价或捆绑装修、车位就可以了，开发商没必要犯众怒搞茶水费，所谓的茶水费一定是场外中介搞出来的套路。
（来源：楼市团长（tz52801）；作者：楼市团长）
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