这次是杭州！

文/刘晓博

这个周末，楼市最大的消息是：杭州房贷利率“全面松动”。

请注意，“全面松动”这四个字不是我说的，而是杭州“都市快报”上标题的措辞（见下图）。

当然，房贷利率松动不等于“楼市调控松动”。“楼市调控”是不会松动的，但很多人对“楼市调控”的理解太片面，以为只是让房价跌。其实不然，“楼市调控”是让房价“稳”。所以，针对楼市的加息、降息，鼓励大家买房和抑制买房，都是调控。

总之：“楼市调控”从来没有放松过，将来也不会放松。

下面我们看看“都市快报”是如何报道“房贷利率全面松动”的：

从10月开始，杭州部分银行的首套房贷利率出现松动。最早开始下调的是工商银行和中国银行；最近，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行部分支行等也相继回调。 整体来看，目前，杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%，仅有少数银行上浮20%。在此之前，首套房整体维持在15%-20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相对较高，还有个别支行曾经上浮30%甚至是40%。 这次下调，不仅针对刚需购买的首套房，甚至包括二套房。目前，二套房贷利率整体上浮15%-25%。放款速度也加快不少，今年上半年排队等放款，一等就是一两个月，而现在最快一周就能搞定。

请注意，在这篇报道里，记者向我们提供了三个主要新闻事实：第一，杭州房贷利率上浮的幅度在下降，这相当于局部的降息；第二，利率松动不仅仅针对首套房，而且针对二套房，这个力度非常大；第三，放款速度在加快，之前一两个月，现在是一周。

这意味着什么，它将对楼市带来什么影响？下面是我的看法：

1、这意味着“楼市调控”的重心悄然发生了变化。

之前，楼市调控重在“抑制需求”，尤其是投资、投机性需求，以达成“供需平衡”。现在，则是在保护合理需求。从价格上看，以前是抑制上涨，现在是抑制下跌。

杭州是上一轮牛市中的“四朵金花”，是深圳和上海两大龙头之后，楼市最活跃的城市之一（还有厦门、合肥、南京等）。后来随着调控措施频出，力度不断叠加，杭州楼市出现了显著下跌。

事实上从10月初开始，杭州就出现了调控方向转换的迹象。10月8日，杭州市政府发布了《杭州市人民政府关于调整完善市区户口迁移政策的通知》，分别适度放宽了投靠迁移和人才落户的政策规定，重点对技能型人才放宽了落户杭城的限制，还支持夫妻间相互投靠、高龄老人投靠子女。这跟厦门、广州的放宽落户一起，被认为是保护楼市“需求”的重要举措。因为增加落户人口，会增加限购城市里的“房票”。

此次降低利率上浮，则相当于对楼市定向降息，减轻购房者负担，可以激发部分家庭的购房欲望。

第二，在经过连续上涨之后，房贷利率已经见顶，未来大多数城市都会给楼市“定向降息”。

房贷利率上浮，是给楼市“定向加息”。当楼市变冷之后，这种“加息”就需要调整。根据央行最新公布的“2018年第三季度中国货币政策执行报告”，9月全国房贷的加权平均利率为5.72%，比6月上升0.12个百分点（见下图）。

这个贷款利率相当于基准利率（4.9%）上浮了16.7%，这里面包括了二套房的贷款利率。应该说，这比坊间预估的利率水平要低。另外，央行还透露“9月，非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为5.94%”，这说明实体经济获得的资金利率，仍然显著高于购房者。要知道，购房者都是中长期贷款，而实体经济都是中短期贷款（利率应该更低）。

第三，市场资金充裕，而且会更加充裕。

房贷利率松动的另外一个背景，是钱多了。目前货币基金年化收益率普遍跌破了3%，其中余额宝更是跌破了2.5%。余额宝们的收益率，可以看做是“无风险利率”。“无风险利率”走低，意味着央行通过增加货币供应量，在达到事实上的降息。

银行钱多了，放贷速度当然就会加快。银行放贷快，意味着开发商可以迅速回款。最近半个多月，房企发债明显增加，显示官方控制放松了。这样，从预售回款和融资两个角度，开发商都能拿到钱了，他们的苦日子也快终结了。

为什么官方突然在两个方面，同时给开发商“放水”？因为年关将至，如果开发商普遍缺钱，会引发流动性风险。缺钱的后果有两个：第一，开发商降价回笼资金，引发老业主维权，让年底很热闹、政府很忙碌；第二，开发商资金链出问题，引发局部金融风险。

总之，虽然楼市仍然在趋冷，但这口大锅的下面，政府已经开始添柴加火了！而且力度会越来越大，加入的地方政府会越来越多。目标是煮沸这口锅吗？当然不是，是防止水温过冷，但也不会让水温偏高。

展望明年：

临近年末，开始预测新一年房价的人又多起来。有说要大涨的，有说要大跌的。但很多人是在哗众取宠，以骗取流量和眼球为主。

我仍然维持之前的看法。楼市将前冷后热、前低后高，真实的房价会有微张。一线城市、强二线城市，涨幅大概率在10%以内，GDP增幅之上。因为这是合理的涨幅，也是能让地方债持续稳定发行的涨幅。

央行会在未来继续降准，2019年末之前至少会降准三四次，正式降息至少会有一次，可能会有两次。人民币在2019年有较大概率破7，但只要中美不翻脸，汇率是基本稳定的，或许还能前低后高，最终略有升值。