小心，这类房子可能危险了！

文/看楼

本文为楼市参考团队原创作品

政策正在一步步戳穿开发商的“小镇新衣”。

日前，发改委、自然资源部、住房城乡建设部等五部委日前专门举行会议与5个省11个市会谈特色小镇问题。会议要求各地未来要严格规范建设特色小镇建设，并严控房地产化倾向。

从去年底四部委的联合发文（《关于推进特色小镇和规范特色小镇建设若干意见》）明确指出要逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇，到此次五部五省的专门会议要求进一步落实国家关于特色小镇建设的各项政策，显然政策的缰绳正在一步步收紧。

政策对市场行为往往会形成降维打击，如去年火得一塌糊涂的数字货币，在以中国为主的国家不懈围堵下，今年变成了一地鸡毛。

相信在有关部门努力下，未来那些打着各种旗号的“特色小镇”地产项目怕是也好不到哪里去，而在此背景下去那些特色小镇买房置业，无疑于做开发商的韭菜。

特色小镇的鼻祖

2014年10月，在参观云栖小镇时，当时浙江省长提出：“让杭州多一个美丽的特色小镇，天上多飘几朵创新‘彩云’。”这是“特色小镇”概念首次被提及。

借助名震天下的云栖小镇，想必大家对“特色小镇”已有了一个初步的认知。特色小镇虽没有一个权威解释，但它的特征还是很明晰易识的，首先它是一个非建制镇/区。

其次，它要有特色产业，实业、服务业均可，但这个产业绝不是无中生有，强扣个帽子就行的，必须与它所处的周遭环境密切结合，如云栖小镇，其之所以能够搞起来，与杭州以阿里巴巴为首的强大互联网产业密不可分。

说白了，云栖小镇也只有在杭州这样的地方才能存活。别的地方不说，不远的温州就已没了云栖小镇的生存土壤。

再者，生态环境要好，即让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。

即特色产业让人有钱赚留得下来，优美的生态让人生活地更安逸。所以，特色小镇本质上是一个微型经济体，这也是其与那些沦为死城、睡城的城市新城最本质的区别。

开发商的圈地神器

不得不说，经（特色小镇）是好经，就是被开发商们念歪了，其在现实中已沦为开发商大规模圈地的工具。

前些年在房地产黄金年代，城市市区尚有很多土地待开发，政府交地的时候基本都是熟地，开发商们也无需顾及太多，只需算好自己的经济账，有得赚就拿地。再麻烦点的，就是代建一些道路等基础设施。

只是今夕不同往日。一方面，房地产进入新常态，开发商大举拿地盖房、卖房赚快钱的发展模式已成过去式，而且土地也越来越少、越来越贵，寻找新的增长点迫在眉睫；

另一方面，公众和政府对待房地产行业和房企的态度也在改变，房地产本质上是一个食利行业，它的繁荣以实体经济为基础。而近年来，房地产已成为嗜血的大乌贼，是造成中国经济失衡、实业不振的元凶。

对于开发商来说，新常态下，除了低调以外，还要学会包装来隐藏自己真实意图。此时由官方倡导的“特色小镇”无疑成了一个最理想的面具，既能确保房企的政治正确，又可以已此为名大规模圈地。

事实上，特色小镇已成为房企新增土储的重要方式。

截至2017年底，绿地、华夏幸福、蓝城、华侨城、时代地产、融创、碧桂园等20多家房企公开发布小镇战略计划，签约项目已超过数百个。

特色小镇之所以受一些房企的追捧是因为解决了拿地贵、没地拿的问题。

特色小镇的占地面积往往少则几千亩（如阳光城在青岛即墨的童装小镇就有6000亩），多则十几平方公里，可以大大保障房企未来的发展，而且特色小镇又与实业挂钩，所以，以此名义向政府拿地成本相对比较低，同时又能避免刺激公众情绪。

当然，并不是说开发商介入特色小镇就一定是错的，问题是当惯了甩手掌柜、赚惯了快钱的开发商有多少导入产业、培养资源的能力和意愿，毕竟这是个苦差事和技术活，也不是靠钱就能砸得出来的。

即使产业小镇的房企先驱华夏幸福，离开环京大本营后，在珠三角、长三角等地做的产业地产也大都半温不火。

尤其是现在很多房企的特色小镇概念五花八门，如体育小镇、文旅小镇、康养小镇、玫瑰小镇、童装小镇、机器人小镇、螺蛳粉小镇等，但细思之下十之八九经不起推敲。

如果不切实际，或者压根儿就没期望做成，那房企们搞得这场特色小镇运动显然与特色小镇建设初衷相背离。

对此，某TOP10房企高管曾私下直言，“特色小镇”本质上就是房企拿地的噱头，因为不搞这些虚头巴脑的东西不好从政府手里拿地。

值得一提的是，现在开发商搞特色小镇在程序上也大都本末倒置，如特色小镇应首先形成产业集聚和人才引进，然后再进行住宅配套的开发，而现实中却是先卖房子，所谓的产业要么躺在纸上，要么搞个示范区意思一下。

政策降维打击

政府喜欢听故事，老百姓同样喜欢。只是很多时候，故事里都是骗人的。

特色小镇除了面临着开发商能否搞得起来的风险外，现在还面临一个不容忽视的风险——来自政策的降维打击。

从现在上面的表态来看，官方不仅看穿了房企的把戏，还准备出手了。如果政府翻脸开始整治，或者不再为这些偏远的特色小镇提供基础设施配套。

那么，不管是出于居住还是做生意，这一类的房子怕是都要烂在购房者手里的风险。