深圳、广州，楼市新动向！很多人没看懂

文/刘晓博

昨天（12月24日）太忙，没有发稿。今天，准备带着大家“读懂”三条楼市新闻。

先看看深圳和广州，楼市又有什么新动向。

一、深圳率先打破“中小学设计规范”

据报道，为缓解深圳中小学学位日益紧缺的矛盾，深圳市教育局官网发布《关于进一步提高深圳市中小学校规划设计建设质量的指导意见（征求意见稿）》，在全国率先突破了《中小学校设计规范》。

说白了，深圳因为地少人多、学位极其紧张，新建学校的密度将加大。具体措施包括：

1、今后新改扩建的学校，可以打破小学4层、中学5层的限制。超过这国家标准的部分，可以用作实验室、行政办公室等非普通教室。 2、用地紧张的学校，在满足通风、采光、消防等要求的前提下，可利用地下空间或半地下空间设置体育场馆、多功能厅、图书馆、餐厅等教学生活用房。 3、中小学可在不挤占教育资源、保证正常教学需要的前提下，配建少量教工宿舍；教工宿舍仅供教职员工周转租住，不转移产权，宿舍项目纳入全市住房保障规划，纳入安居工程实施计划。

也就是说，未来深圳的中小学有可能“向香港学习”，上天入地拓展空间。其中配建教工宿舍，“供教职员工周转租住，不转移产权，纳入全市住房保障”也是一个值得关注的新举措，事实上增强了对教师的住房保障力度。

如果把重庆看做一个省的话，深圳在很多人口指标上已经是全国城市第一，比如每年的新生儿数量、新入园儿童数量；未来几年，幼儿园在园儿童数、小学生人数也将分别超过上海和广州，跃居全国第一（不算重庆）。

但深圳又是全国最小的城市之一，面积不到上海、广州的三分之一，不到成都的七分之一，不到北京、杭州的八分之一。而深圳的增量人口，每年一直维持在60到70万人。

大量人口涌入，让深圳学位变得非常紧张，大部分行政区义务教育阶段的学位，目前都已经锁定——每套住宅，每6年才有一个小学学位（同一家庭二胎除外），每3年才有一个初中学位。但这种限制，改变不了学位紧张的现状，扩建新校则受到土地有限，以及国家标准——“小学4层、中学5层”的制约。

国家之所以限制中小学层高，跟保障安全有关，是方便在地震、火灾等特殊时候的人员转移。深圳这次的“突破”，带有“软突破”性质，地下室和四五层以上，用来做学校的办公室、实验室、图书室、食堂等。

至于配建部分教工宿舍，也有利于稳定教师队伍。至少对于刚入职的教师是一个重要保证，未来他们可以申请深圳的人才房。

深圳的这件事看似不大，但告诉我们一个重要事实：中国城市化正在呈现“大城市化、城市群化”，中心城市人口密度越来越大。未来，中国城市无论是规模、人口密度、建筑密度在人类历史上都将是空前的。这一方面会带来城市病，刺激我们不断应对；另一方面，高密度的人口会催生新的业态（比如网约车、外卖），城市经济也将活跃到“史无前例”的地步。

中国的大城市，将成为人类历史上一次“伟大的冒险”，其结果值得期待，其中的问题也必须随时保持警惕。

二、广州在楼市“当了一次大哥”

12月24日，广州出台公积金新政，媒体的报道是：缴存人及配偶在广州市无自有产权住房的，在毗邻广州的佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关6个城市购买自住住房也可以提取公积金。

更准确的说法是：

缴存人及配偶在广州市行政区域内无房，缴存人户籍在A市，其配偶户籍在B市，则缴存人在广州、A市、B市、佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关购买拥有所有权的自住住房可以申请提取。 缴存人或配偶在广州市行政区域内已有自有产权住房，缴存人户籍在A市，其配偶户籍在B市，则缴存人在广州、A市、B市的地级市范围内购买自住住房可申请提取。

反正一句话：广州的钱（公积金），可以到其他城市买房子使用。其中广州周边的“佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关”6个城市最受益，购房人夫妻户口所在地城市也可以受益。

这是一个“做好事不留名”的政策，所以我说广州“当了一次大哥”。

其实，这不是一个偶然的行动，背后是国家对“区域经济协调发展”的重视，具体到广东就是正在建设的“粤港澳大湾区”。

至少在两三年之前，我考察天津楼市的时候，就发现当地银行在发放贷款的时候，非常重视你是不是“京津冀户口”或者有“京津冀的社保”。比如你是石家庄户口，到天津买房就有很多便利。原因很简单，因为有“京津冀协调发展”。

我此前在专栏里提出——中国各地都应该学习。比如

1、上海应该允许“在上海没有购买住宅”的“上海户籍居民”和“在上海交社保居民”，到上海周边的苏州、无锡、南通、湖州、嘉兴等城市买房的时候，使用公积金； 2、反过来，上述城市对于“上海户籍居民”和“在上海交社保居民”，在当地购买首套房，应该不设限购门槛。

同样的做法，也应在广东推广。目前东莞、中山、珠海和佛山部分地区，都是限购的，即便是你在深圳或者广州交社保，周边城市不认。而深圳这种城市，已经注定要把几百万人转移到周边居住，因为自己的土地不够了。在这种情况下，区域内城市之间在楼市上的“开放”就成为必须。

此外，在异地居住居民的医保、子女上学等问题上，政府也应该考虑给予“同城化”待遇。

广州的“公积金新政”其实就是一个重要信号：未来会有更多的“经济区”，会打通城市间的“楼市壁垒”。

这对于核心城市周边的中小城市来说，当然是巨大的机遇。

三、住建部公布2019年楼市调控政策

12月24日，住建部年度工作会议召开，随后在官网公布了通稿全文。这份通稿，是每年最全的“房地产政策”宣示。

由于昨天太忙，没有时间写稿，就让我的助手“潮哥”写了一篇分析，发在公众号“财经观潮”、“天天说钱”和“楼市参考”上（点击查看，基本上代表了我的观点）。这三个公众号也都是我“麾下”的，没有关注的读者可以关注。

住建部宣示的2019年楼市政策，主要看点是三个：

1、强调“稳地价、稳房价、稳预期”，提出“加强房地产市场供需双向调节”。2、强调“坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任”。3、重申“房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

看点一的实质，是告诉大家，房价、地产在2019年基本上不太会跌了；“供需双向调节”非常重要，怎样调节“需求”？只能是涨价的时候打压，弱市的时候保护，现在是弱市。

看点二的实质，是未来地方政府会有更多微调。短期看，微调多是“保护需求”；如果“需求过旺”，仍然会压制。

看点三，是防止预期突然逆转，大量资金再次涌入楼市。

我统计了一下今年年度会议通稿和去年通稿的关键词，有下面耐人寻味的发现：

1、今年年度会议通稿，有16个“稳”，去年只有5个“稳”。所以，楼市不能太冷，这一点非常明显。2、今年通稿里有4个“调控”，去年有8个“调控”。因为今年市场冷了，所以“调控”出现次数减半了。

楼市牵扯的利益太大，涉及的产业太多，所以楼市必须稳，而且中长期看还要“向好”。看懂这一点，就知道楼市的基本趋势了。