2019年楼市走势如何？楼市调控方向的转折会出现在何时？

文／白石

再过几个小时，“2018年”就要成为个历史名词了。按照惯例，这段时间又到了预测新一年楼市走势的时候。

现在楼市处于个什么状态？2019年楼市走势如何？楼市调控方向的转折会出现在何时？

针对这些问题，近日，野村证券给出了它们的答案，其发布的研究报告总得来说可归纳为三点：

其一，目前中国楼市已走到拐点； 其二，现有零星的调控松绑并不具有代表性和复制性，不意味着中国对房地产行业调控政策全面放松的开始； 其三，真正的根本性转折点要等到明年一批一二线大城市取消限价限售限购之时。

上述结论大致上是认可的，下面就上述观点做下解读。

一、目前楼市已走到拐点，是指两个，一个是政策的拐点，一个是市场的拐点。

先说“市场拐点”，2018年的中国楼市可以用“高开低走”来形容，经过两年多的博弈“空军”终于在下半年拿下了阵地。

到了10月、11月，市场已经由增速放缓进入负增长，而且下滑的势头有扩大之势，如11月份新房销售面积同比下跌5.1%，跌幅较10月的3.1%再度扩大；11月土地购置面积同比下降至8.1%，增速较10月的12.2%再度放缓。

“政策拐点”是指由之前的严防死守出现了零星的松动。

首先在逻辑上强调一点，即政府关于楼市的所有政策不管是打压的、还是鼓励支持的，都可以统称为调控。

据中原地产研究中心统计，今年全国房地产各种调控政策在450次左右，刷新历史记录。但随着市场迎来拐点，在“因城施策”的调控原则下，较之前，部分政策也出现了松动。

例如：山东菏泽市取消新购住房限制转让措施、多个一线城市同时出现房贷利率下调、国家发改委出台政策支持优质企业（包括房地产企业）发行债券融资。

正是因为恰处在这么一个转折的拐点，也使得2019年的楼市走势充满了不确定性和想象力。看多？还是看空？市场观点也就更加莫衷一是。

二、之所以说菏泽、银行下调房贷利率等事件不具代表性，是因子弹还要再飞一会儿。

说白了，楼市是中国经济的压舱石，也是政府工具箱里最后的底牌，不到万不得已是不会轻易打出来的。经济探底还未结束，

前几天的结束的中央经济工作会议也印证了这一点，如再次提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

可见高层和各部委对“房住不炒”的定位并没有动摇，短期之内全面放开房地产调控、再次刺激房地产市场来“稳需求”的可能性微乎其微。

考虑到房地产企业偿债压力激增及居民购买力下降，所以明年上半年楼市情况大概率会持续恶化。

当然，这是一个买房的不错时机，但还不是最佳。

三、对于2019年2季度楼市调控政策转向的判断，是基于“政治经济学”逻辑。

众所周知，中国楼市是个典型的政策市，而“有形之手”出手时机又往往实体经济的表现。

明年二季度，恰是中美毛衣问题明朗的时候（不管谈好谈坏），而在让子弹飞了一个季度后，届时GDP及各项经济数据只怕会更不好看，明朗的形势、难堪的经济，这时政府出手的可能性就会大得多。

这也是野村证券预判楼市的一个基本逻辑：楼市调控的大幅宽松有可能发生在明年二季度，届时可能会有一二线热点城市对房地产政策进行微调，可能会涉及限价限售限购的放松。

而楼市政策完全逆转的标志就是一二线大城市取消房地产市场限价限售限购，那时才会真正迎来买房的最佳时机。