股价突然“暴走”，万科发生了什么？

文 | 白羊

这两天，万科股价突然“暴走”了。

周一，在深交所上市的万科A股价大涨4.62%，周二又涨3.4%，受此影响，港股的万科企业，今天也上涨了3.08%。相比之下，TOP4中的另外三家，这两天都是涨跌互现，而且幅度也小得多。而在这之前，万科A已经在1%的涨跌幅内徘徊了半个月。

所以，这次股价“暴走”的背后，显然万科一定发生了什么。由于这两天，万科并无大事发生，原因只能从上周去找。

上周关于万科有两件大事发生，一是“双十二”当天，在万科大本营深圳，万科物业宣布与戴德梁行联合成立一家新公司——万物戴德梁行资产服务有限公司，在大中华区整合商业物业及设施管理服务；

二是，12月14日，万科发布公告称，12月12日，姚老板的钜盛华将持有并质押给招商证券的万科4700万股无限售流通A股办理解除质押；此次解押股数占钜盛华所持股份的10.01%，占万科总股本的0.42%。

第一件事，发生在上周四，但周五万科A股价只是微涨，可见其并不是股价大涨的最主要催化剂；第二件事，虽然也是发生在周四，但万科对外发公告是在周六，所以具体影响只会在这周。

考虑到这两天万科的换手率在是之前的三到四倍，所以宝能是不是在解除质押后部分出货？这是一个很容易让人遐想的猜测，也可能是这两天万科股价暴走的直接催化剂。

据媒体报道，之前宝能出货的接盘方多为机构。从买方的角度看，这或许也是一次难得的上车机会。而此刻，万科的“买入逻辑”也在发生着不同以往的变化。至少有三点，

一是，市场明年会大概率回暖，作为龙头的万科将会成为受益者。

近来，随着不少一二线城市打着“因城施策”旗号放松调控，可以预见，明年市场会大概率回暖。而万科又是TOP4中，在一二线下注最大的一个。如万科2019年半年报显示，若按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

所以，也基本可预见万科业绩明年会大概率会有小惊喜，这种惊喜也会进一步反映到股价上。这个逻辑可见借鉴上波调控放松时，内房股出现的大涨。

二是，随着万科和戴德梁行联姻，“万科物业”的故事，再次激起了资本市场的期待。

近年来，不少房企分拆旗下物业上市，而物业公司普遍的高估值（令地产股望尘莫及的那种高，如碧桂园的PE为6.5倍，而碧桂园服务的PE却高达67倍），又让资本市场对尚未分拆的几大巨头旗下物业充满了期待，其中万科物业就是其中之一。

从营收表现来看，万科物业一直都是行业的“龙头”。数据显示，万科物业2018年的收入为98亿元，同比增长33%；2019年上半年，达52.83亿元，同比增长27.1%，领先国内其它物业公司，上半年绿城服务、中海物业、碧桂园服务的收入分别为36.6亿元、24亿港元以及20.16亿元。

可以说，万科物业只要上市就将直奔“铁王座”。而在万科内部，万科物业已经成为其第二大业务，被视作最有可能冲击千亿的业务板块。

万科物业旗下，又具体又分为三块，一是住宅板块，二是商办板块（与戴德梁行的合资公司未来就主要负责这一块），三是城市物业服务。无论哪一块，不管是业绩，还是概念故事上，都还蛮吸引人的。

虽然今年4月，万科曾表示，“万科物业暂无上市计划。”9月时，郁亮又表示万科物业不能以传统物业模式上市，只能待得到市场充分肯定、成功转型为城市服务商后才上市。

万科与戴德梁行的合作，或许不是直接催化剂，但无疑也点燃了投资者对万科物业的期待。

三是，随着宝能远去，在市值维护、业绩和分红上，会不会有更多惊醒？也给投资者留下更多想象空间。

据万科公告显示，截至12月13日，姚老板旗下的宝能系持有的万科股份，持股比例为6.17%，与高峰时的25%相比，已大降75%。

虽然宝能系仍位列前十大股东，但对于以郁亮为首的万科管理层来说，已不具任何威胁性了。此刻的姚老板，已经成了一个真正的财务投资者，按现有趋势，估计还会减持下去。

2018年度，万科A的拟分红金额为118.12亿元，年度分红率（股利支付率）为34.97％，横向与行业比算是比较高的，但若纵向与自己比却是一路下滑的。至于其中原因，大家可自行体会。

如今，姚老板逐渐离场，深地铁作为第一大股东基本稳定下来，在可预见的未来内，万科基本不会再陷入股权纷争，以郁亮为首的管理层也不会再有被炒的风险。

换言之，万科已经重回到宝万之争前的那种正常的稳定状态了。随着股权和管理层的稳定，万科在发展战略和业绩上，也该重新出发了。

接下来，万科郁亮们会不会通过提升分红率、做强业绩等手段维护市值，也是很值得期待的。尤其是对那些不爱折腾、求稳重分红的机构投资者而言，很看重这一点。