潮水退去，疫情下的温州楼市已无悬念

文：张岳

提起温州，人们最先想到的是疯狂的温州炒房团、遍地的老板、倒闭了的江南皮革厂……然而令人意想不到的是，在此次新冠病毒传播中，温州竟然是湖北以外疫情最严重的城市。

疫情就像是一剂“催化剂“，加速了温州楼市的衰败。当潮水退去，面临实体经济难振、高端人口流失、城市地位下滑、库存居高不下的温州楼市，已经毫无悬念。

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疫情给温州做了广告？

为什么距离武汉千里之外的温州会成为疫情的重灾区，甚至比湖北省内一些城市更严重？

2020年2月13日24时统计

一方面是因为温州人春节聚餐串门的习俗导致的，更为主要的原因是大量的温州人在武汉经商。

在改革开放前，温州一直处于人多地少的窘境，人均耕地不到半亩，想靠种地填饱肚子都难，更别提发家致富了。在这种情况下，大量农业剩余劳动力开始向第二、三产业转移。

慢慢的便发展出“温州模式“，通过家庭作坊生产出小商品，销往在全国建立的市场网络。

到了1992年，随着社会主义市场经济体制的建立，温州掀起了创业的热潮，以往的家庭工厂开始向现代公司转型，由于温州土地紧缺，人力有限，大批温州人开始走出去、集体到外地开经商办厂，将温州模式复制到全国各地的每一个角落。

无论是在当时还是现在，具有“九省通衢“之称的武汉对温州人的吸引力都非常强。

武汉地处长江黄金水道与京广铁路大动脉的十字交汇点，通过水陆交通，武汉可与四川、陕西、河南、湖南、贵州、江西、安徽、江苏以及湖北九省相通；京广、京九、武九、汉丹，西武、沪汉蓉等铁路干线，以及京珠、泸蓉等6条国道在此交汇，武汉的高铁网络覆盖大半个中国。

武汉交通枢纽的地位，有利于信息、原材料、工人的流通，交通的便利使得越来越多的温州商人去往武汉办厂经商。

1月29日，温州市副市长在新闻发布会表示，确诊人数猛增与武汉返温的人员基数大有关：“在武汉经商、就学和务工的，有18万温州人。”

虽然温州的疫情比较严重，但温州的管控力度和治理水平在疫情期间是非常亮眼的，温州市长与白岩松的对话甚至上了微博热搜，“全程脱稿，条理清晰”的发言非常圈粉。

对此有网友留言称：经过这次疫情城市对比发现温州表现前所未有的优秀，像政府执行力，医疗卫生，温州海外侨胞都是棒棒的，有全世界温商作为保障，经济和信息交通快。这次疫情为温州做了广告。

温州对此次疫情的治理水平确实可圈可点，但这还不足以产生正面的品牌效应。

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逆城市化的温州

在新一轮的抢人才大战中，城市的竞争进入白热化阶段，如何宣传自己的城市，提升城市知名度是各个城市需要思考的问题。

提到深圳，我们会想到“开放、包容”，提到成都，我们会想到“巴适、火锅”，提到杭州，我们会想到“互联网、阿里巴巴”。

提到温州，除了“炒房团”和“江南皮革厂”，好像再没有什么宜居宜业的关键词。

事实上，温州不断被杭州、宁波拉开差距，身后又有绍兴、台州、嘉兴紧紧相逼，温州的城市地位在不断的下降。

从GDP总量上看，2018年杭州、宁波均突破万亿，温州刚刚触及6000亿大关不及杭甬一半，增速低于全省平均水平，而身后的绍兴、台州紧紧追赶，嘉兴则确立“首位战略”加速全面融入长三角一体化，温州处于不上不下的尴尬地位。

温州曾经也辉煌过，然而2008年爆发了金融危机，全球购买力下降，让沿海城市告别了以港口为依托的简单粗暴套利模式。海运为王的时代渐渐衰弱，且在这个时候中国的高铁技术开始走向成熟，高铁时代正大步走来。也是从2008年开始，浙江的发展主力方向开始转移，以大魄力、大手笔开始支持杭州发展。

在此期间，温州的制造业没有及时完成转型升级，在炒房团的影响下，赚快钱、热钱，一夜暴富的思想盛行，房价的推高进一步挤压了实体经济，使得越来越多的人才外流到杭州、上海等中心城市。

据温州市统计局的数据显示，2017年市三区常住人口为290.20万人，较去年增长-0.32%。市三区户籍人口为155.00万人，与2016年相比有所增加（按照目前生育率，人口自然增长0.6%上下）；但暂住人口总数为127.06万人，与2016年相比减少10.3%。

温州的人口呈现净流出态势已经是不争的事实，而且整体上看，温州流入的多为劳动密集型的制造业人才，而流出的多为受过高等教育的年轻人才。

产业和经济的落后，决定了城市无法提供更多的高新工作岗位，让更多的温州年轻人走出去，人口逆城市化和人才结构的恶化，势必造成房价的下跌。

那么现如今，到底是什么在支撑着温州的房价？

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疫情对温州楼市影响大于武汉

温州并不是一个具有显著人口增量的城市，其市区人口反而在向外流出，发展至今，支撑温州房价的必然不是刚需，而是投资性需求和置换需求。

从2016年到2017年，棚改和货币安置化政策是温州房价的主要推手，到了2018年房地产调控政策趋严，温州的土地市场和商品房市场都一定程度受到影响，2019年温州市场略有回暖，但住宅的存量已经严重过剩了。

据朗兆地产指数研究院统计，2019年年末，温州市区狭义存量（已领预售证）约194万方，去化周期约6.3个月，广义存量（待售面积和施工面积）约600万方，去化周期约19个月。（合理的去化周期在6-12个月）

土地市场方面，2019年温州的土地供应也处于高位。全市涉宅地块成功出让128宗，占地面积为6055亩，同比上升15％；规划可建面积1100万方，同比上升31％；成交金额846.8亿元，同比上升43%。

受本次疫情影响，为恢复地方经济运行，温州在2020年势必会加大土地供应，从开年到现在，温州已成功出让3宗地块。

土地供应节奏的加快，意味着未来将会有更多新房入市，然而温州本地的需求几乎饱和，根据温州2018年的统计公报显示，温州城镇居民人均住房建筑面积43.9平方米，对于三口之家来说，120平米已经非常足够了。

如果没有人口增量，温州现有的库存和未来的新房增量又卖给谁？

因此我们可以做一个有趣的对比，武汉此次受疫情影响最为严重，但武汉是一个有显著人口增量的城市，2019年新增人口约100万，2017-1019年新增大学生约109万，只要疫情结束，人们对武汉楼市仍抱有上涨预期。

而温州市区的人口处于净流出状态，并且受过高等教育的人才都在向杭州、上海这些中心城市外流，疫情结束后，温州房价会下跌且难以恢复，因此新冠疫情对温州楼市的影响要大于武汉。

近日来，无锡，西安，南昌，上海等地，相继推出了各类涉房支持政策，温州是否也会跟进，如果温州出台利好政策，房价是否会再上涨一波。

笔者认为，温州城市基本面已经不具备上涨动力，但不同区域和楼盘之间还是会出现价格分化。

对于投资者而言，温州楼市整体上不具备赚钱效应，部分区域优质楼盘会因为政策调控而出现上涨，对技术要求极高；

对于刚需或有置换需求的人来说，疫情后的房价下跌是一个入手的好时机，但仅限于自住需求。

根据最新版本的《温州市城市总体规划（2003－2020年）》，缺乏核心城市辐射的温州，要提升中心城区的首位度，城市发展的方向将由“沿江城市”逐步向“滨海城市”发展，温州经济技术开发区是投资客和刚需的重点关注对象，置换人群仍以鹿城区为主。