成都，下一个？

文 | 白羊

上半年，在重庆、成都、武汉、郑州、西安等几个中西部明星城市中，楼市温度最高的莫过于成都。

据CRIC机构调研数据显示，上半年，成都认筹率超过100%的新开盘项目有32个，在27个城市中排名第三，仅次于宁波、南京。

其中，有6个“万人摇”项目，认筹人数最高的一个项目——超过4万，最低中签率仅0.85%。

另据贝壳研究院数据显示，成都上半年商品住宅市场累计成交797万平方米，同比增长8%。

这意味着成都楼市不仅已完全摆脱了疫情影响，还填平了由疫情砸出的坑。

锐理数据则显示，上半年大成都新房均价13116元/㎡，同比上涨15.8%。

这可不是一般的猛。

国家统计局公布的数据则显示，5月份，成都商品住宅房价同比涨幅为10.4%，是其隔壁重庆的2倍。（6月份数据尚未出炉）

得益于楼市的火热和房价的上涨，上半年，成都六大主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区）住宅成交均价21041元/㎡，全面进入“2万”时代。

值得一提的是，成都土地市场的火爆程度与其新建商品住宅销售市场比，是有过之而无不及。

上半年，成都共推出住宅用地类土地供应70宗地、面积5470亩，最终成交68宗、成交面积5395亩，同比上涨15.8%。

相较于量，地价的涨幅更值得关注。上半年大成都住宅类用地平均成交楼面地价约为6317元/㎡，同比上涨约32.93%。

其中，成都二圈层平均成交楼面价破万，达到10189元/㎡，创出历史新高；而主城区，在下半年一开场就迈入了2万时代。

7月2日，成都地价再被刷新，一房企以20700元/㎡的楼面价拿下新川板块一宗地。

前面说过，成都主城区的新房价格已全面进入2万时代，如今楼面地价也迈入了2万时代。

大家可以想象成都未来的房价预期了。

当下，市场的一拉（房价）一推（地价），进一步刺激着成都购房者本就敏感的情绪。此刻，若政府继续装睡，楼市难免不会沸腾至疯牛行情。

杭州、宁波、东莞三个和成都同样热城市已经出台新政为楼市降温，上周，深圳住建局相关领导也去了调控相对较好的长沙，估计相关政策也在路上了。

成都，接下来，会不会出手呢？不妨拭目以待

那么，成都的房子还值不值得买呢？

买，肯定是值得买的（无论是经济基本面，还是人口流入上，长期看，成都都是中西部城市中的佼佼者），但不能闭着眼买。

首先要认清一点，当下的成都楼市是一个“结构性行情”。主要体现有二：

其一，大家争抢的主要是些存在价格倒挂的“打新盘”。

如上半年，大成都新推出住宅共计83809套，但市场分化很是明显。在报名摇号的约21万购房者（未排重）中，复核人数前十位的楼盘就有约15.7万组客户，占比达74%。而其房源仅4500套左右，约占新增供应的3%。

既是说，上半年，绝大多数的购房者涌向了极少数房源。

而这些香饽饽房源很多都因为限价与周边二手房源存在明显的剪刀差，有的达5000元以上。这意味着，只要摇中一套就有几十万的收益。

逐利是人的本性，所以，成都的万人抢房也就不难理解了。

其二，区域分化明显，投资的话，远郊要慎重。

因身处川西平原，成都的城市格局是典型的中心放射式，就像北京。中心主城六区发展已相对成熟，现主要是向外延展，基本策略是西控、北改、中优、东进、南拓。

如今成都的重心是东进和南拓，东进是龙泉山方向，南拓主要指天府新区。随着买房要跟着紧跟城市发展走，但成都新区的一些问题也是值得注意的。

1、新区的产业问题，新区的发展很难自立门户，需要老城区与高新区辐射，换言之，新区虽有政策利好，但政策变现却存在很大的不确定性，或者说时间较长。

2、目前成都主要力利好集中在东边，既是说，天府新区和龙泉山右边的新城存在着资源竞争问题。若成都中心六区的外溢能力不够，未来两大新城的发展都会拖慢。

3、现在政府卖地和新房供给又主要集中在两大新城。

据成都商报-红星新闻记者统计，今年上半年天府新区商品住宅新增面积同比增加20.1%，而传统主城区新增面积同比减少36.8%。

所以，重仓成都新区，尤其是位置和配套不太好的地方，是有风险的，尤其是投资。至于那些远郊更不必说了。

上半年，成都楼市的成交和价格变化，就深刻地说明了这一点，主城区成交单价高，但同比涨幅也更高。依次往外，随着成交价格的走低，涨幅也在走低。

总之，当下成都楼市万人摇号、快速上涨的房价及疯狂的地价，对市场和购房者心理造成了不小冲击，也跟成都官方带来了调控压力。

但也应理性的看到，成都楼市狂躁背后的真相，购房者最好不要被节奏匆忙带上车。