南京：距离“国家中心城市+扩容”，还有多远？

文 | 白羊

每一个弯道都是超车的机会。

由于当地经济在面对疫情冲击时展现出较强的韧性，今年上半年，南京的江湖地位取得了新突破——首进TOP10。

随着各地陆续公布上半年GDP数据，新的TOP10榜单也已出炉。在今年的半年榜中，重庆挤下广州前进一名，武汉跌出前10（完全可以理解），表现最抢眼的则是南京。

南京不仅是上半年增速最高的城市（2.2%），也是唯一一个Q1、Q2都实现正增长的城市。也正是得益于强劲的经济表现，其GDP排名在改革开放40多年后首次进入全国前十。

这一高光表现还是颇令人意外的。

在过往印象中，南京是一个相对较弱的存在，首先在省内，经济上一直被苏州、无锡压着，被戏称为“苏小三”，直到2014年才坐上第二把交椅；其次，丧失全国行政中心后，其华东的地位完全被上海取代；再次，近年来，隔壁的杭州凭阿里、海康威视等新经济迅速蹿红，抢走了长三角经济圈的不少光芒。

事实上，南京早已不是那个南京。

近年来，在与苏州、杭州两强的对决中，其GDP总量虽相对较弱，但增速一直力压二者一头。且截止今年上半年，南京GDP增速已经连续9个季度位居江苏第一。

由此可见，南京经济的冲劲儿。

再看反映经济质量的一般公共预算收入，杭州近三年虽然增速绝对值很高，但也看到下滑趋势也十分明显；苏州前两年的虽然相对稳定，但在去年增速也出现了断崖式下跌。

南京则是三者中表现相对最稳定的，由此亦可见其经济韧性。

常住人口的变化也表明南京对外来人口的吸引力已超过省内的苏州，但明显落后于网红城市杭州。南京在抢人上的表现只能说差强人意，还需要再加把劲儿。

值得一提的是，作为一个追赶者，南京并没有太过多依赖房地产的力量，反而是宁苏杭三强中对房地产依赖度最低的。

由下图可见，近三年，房地产投资占南京每年固定投资的占比一直维持在三分之一左右，而苏州则已飙至55%左右，杭州在47%左右。

经济增长强劲，房地产依赖度低，无疑大大提升了南京经济的安全边际。换言之，在宁苏杭三强的较量中，南京前途更为光明些。

从国家战略高度及中央视角，南京的战略重要性也日益凸显，而这随时会转化成政策大礼。

日前，《中国科学院院刊》发表的一份《“十四五”时期行政区划设置思路与空间治理的探讨》研究报告，在网上引起了广泛关注。

报告指出：做大做强国家级中心城市。积极支持成都、武汉、郑州、西安、南京等城市扩大行政管辖范围，赋予国家中心城市更多的事权和财权，增强国家中心城市自主配置资源的能力。

虽然后来中科院作了声明，这仅是研究，但考虑到它们和中枢的距离，影响肯定是有的。且省会城市吞并周边城市，并非没有先例。如2018年安徽省省会合肥吞并旁边的巢湖，2019年山东省省会济南吞并莱芜。

从现实情况看，南京等城市也确实有扩容的必要。

南京的陆地面积仅6597平方公里，仅有成都的45%。在主要城市中排名倒数，如果成都都还要进一步扩容，南京岂不是更有扩容的必要。

另一方面，南京在江苏版图中偏居一隅，虽贵为省会，但对省内的带动相对有限。当今中央的基本政策也是做强做大中心性城市，带动周边都市圈发展。

所以，未来不排除南京会收到国家中心城城市+扩容的双重大礼包。

若南京扩容，最可能扩哪个地方呢？

由上图可见，南京是一个长条状城市，与其疆域线接触广的就是右手边的镇江。镇江很多区域到南京中心城区比南京南北两端的六合、高淳、溧水等区都要近。

因此，资源要素产生的化学强度上看，镇江是南京最有可能的扩容对象。而且推动扩容镇江，能让南京深入江苏腹地，有效提振江苏苏中地区。当然，镇江也是南京民间热议的扩容对象。

若按2019年的数据去看，扩容后的新南京面积破万亿，GDP总量达1.82万亿逼近苏州，大幅领先杭州；人口上也将超出苏州、杭州近200万人。

扩容后，南京将真正地成为一个举足轻重的大城市。

南京还要多久才能收到“国家中心城市+扩容”的大礼包呢？怕不会太远了

最后，再看下南京楼市。

7月23日，南京官方出台楼市新政“宁9条”，对土地、购房、楼盘销售、装修等方面作出规定。新政中，有两点备受关注：

1、夫妻任何一方自离婚之日起2年内买房的，其拥有住房套数按离婚前家庭总套数计算；

2、楼盘30%房源优先给南京户口无房家庭。

虽然力度上，与深圳、宁波等地比，弱了些。但至少说明，上半年的南京楼市还是有点热的。

数据也验证了这一点，如下图，二季度南京楼市出现明显反弹，供应量、成交量和价格不仅较于一季度大幅增长，也已基本回到去年下半年的高位。

土地市场也是一派火热，百轮竞拍、地价新高、竞自持成交，成为当地楼市关键词。

至于区域选择，如果纯自住，一二十年内不算出手的那种，考虑到南京强劲的发展势头，怎么选都不会砸在手里。

但如果是投资就要慎重了，虽然南京的房子长期无虞，但短期还是存在压力的。

较于一手房的火热，南京二手房房价则上行乏力。

据统计，南京二手房挂牌价从2019年7月到2020年6月，从32537元下跌到31461元，累计下跌1071元；二手房成交价从2019年7月到2020年6月，从28729元下跌到28337元，累计下跌392元。

值得一提的是，这种阴跌局面已经持续近一年，虽然跌的不多，但涨不动本身就已说明了问题。

所以，出于风险防范的考虑，若投资买房，最好还是押注中心城区，或者去隔壁镇江寻求机会、赌扩容。

至于南京南北两端的六合、高淳、溧水，还是能避开就避开，哪怕它们不限购。因而为无论是短期还是远期，它们都不会成为南京大发展的热土。