这个热门城市，真凉了

文 | 白羊

现在来看，年初突如其来的疫情对其他城市楼市，典型如成都，乃至整个房地产行业来说都是“因祸得福”，但对震中武汉来说真的就是“伤筋动骨”了。

时至今日，武汉楼市非但没有实现曲线式复苏（准确地说复苏的火花未能形成燎原之势就又熄灭了），反而陷入了库存高企、开发商明着暗着打折促销的局面。

数据显示，从4月8日复工以来，武汉楼市没有一个月成交量同比出现上升，本应有所期待的“金九”成交量反而较8月环比下滑。

今年1~9月，武汉商品住房共成交101837套、1149.12万平方米，分别较去年同期下降30.4%、29.66%，相当于去年同期的七成水平。

金九“趋冷”也就罢了，国庆黄金周市场行情也是一片惨淡，10月1日~6日，武汉新房成交量为1697套，同比下跌31.07%。黄金周期间，28个项目平均开盘首日去化率只有28%，推3套差不多只卖出1套。

换言之，在行业已摆脱疫情影响并实现正增长的当下，武汉楼市仍在疫情的泥潭里挣扎，并且一身衰气。

更悲催的是，市场销量没起来也就罢了，新增供应量却是居高不下，进而导致武汉楼市库存问题愈加凸显。

据武汉房管局统计数据，截至今年8月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房达17.2万套，合计面积1986.21万房，新房库存再次刷新纪录。

另据武汉市住房保障和房屋管理局公布《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》：预计该市第四季度将有180个项目、839.45万平方米商品房可达销售条件。

预计到今年年底，武汉存量新房面积将突破2000万平方米，按照目前的销售速度，该市住宅市场去化周期将超过12个月，达到警戒线水平。

在销售并不好的情况下，武汉楼市为何还会出现供应激增的局面呢？

大致原因有二，一是疫情挤压，武汉全面复工是在4月初，比其他地方晚了一个多月；二是预售条件的放松，在武汉出台的“暖楼市”政策中就有一条“放低预售标准”的政策。而房企们为了抢收也加大了供应，然市场行情却未如期所愿。

去化周期从之前的1.6个月一路飙升至超过12个月，可以说武汉一手房市场供需已经出现了根本性逆转。

业内人士预测，若这种情况持续到明年（高供应、低去化），武汉到2021年底的新房存量将达到2700万平方米，按照月去化15万平方米的速度估算，需要卖20多个月。

也就是说，今年两年武汉都处于大库存周期。

面临去库存压力的不仅是一手房市场，武汉二手房市场也是一片愁云惨淡。链家网平台最新数据显示，武汉二手房挂牌量也已经突破9.1万套。

供过于求的市场，叠加“三道红线”的压力，如今武汉楼市的很多房企也不再坚持，开始选择降价跑量。

据媒体报道，降价已经成为武汉楼市的普遍现象，从汉口核心区到关山核心区，再到东西湖板块，不少项目开始精装改毛坯，大幅度下调市场价。部分楼盘开始这位打折促销，原本20万的车位5万就能买到。

如某开发商透露，前段时间他们在汉阳有楼盘开盘，单次成交金额超过10亿，但集团并不满意。他们预期目标是一次推货800多套，总货值接近20亿。房企对楼盘销售回款的高要求，导致项目被迫降价出售，快速回笼资金。前述开发商调整了营销策略，在汉阳的项目近期降价3000元，10月成交100多套。

汉阳另某红极一时的楼盘，过去要交“茶水费”才有购房资格，如今直接92折促销，价格一夜之间回到2年前。不过即便如此，签约情况仍不尽如人意。

值得一的是，在4月武汉楼市复工后，其实是有过一股小热潮的。当时，武汉出于暖楼市的需要放松了楼盘的备案价。大部分在售项目新的备案价格，对比上一期都有5~10%的涨幅。

价格虽然起来了，但成交量并没有伴着“买涨不买跌”而放大，随着成交量持续低迷，涨价对楼市情绪的刺激也基本烟消云散。到了九、十月，房企们也干脆不再坚持了，开始降价出货。

现在回过头再看前面说的武汉楼市，新房库存超警戒线、二手房库存创逼近十万大关、房企降价跑量、金九银十冷淡等等，主要还是因为销量没有起来，或者说“买盘量消失了”。

看看下面，这些年武汉楼市芝麻开花节节高的年销售面积，或许就能理解笔者说“消失”的用意了。换言之，疫情确定对其造成了深远的、结构性的冲击。

虽然武汉楼市这些年成交量是一年一个新高，成了楼市的一个热点城市，但需求基本面并没有大家想象的那么强。

由下图可见，在反映二手房单盘购买力（即资金总量/二手房挂牌量）、二手房稳定家庭接盘力（即小学生在校人口/二手房挂牌量）两个指标上，武汉在国内主要城市中，都属于“后排生”。

而作为疫情的震中，及最晚复工的城市，疫情还是对武汉人的收入造成了很大的冲击，也无形之中抑制了“新武汉人”的回流、扎根。

另一方面，因受土拍政策的刺激，武汉土地市场走出了与楼市近乎两极化的行情。

截至今年8月底，武汉今年土地出让金总规模突破千亿元大关，达到1065.53亿元。从6月开始，武汉土地市场多宗地块溢价率接近100%，经开、黄陂、蔡甸和光谷中心城等多个片区拍出了新地王。

这也是主要受益于武汉的“暖楼市”政策：10%竞买保证金、延期或分期缴纳地价款、分期办理出让合同等。这些大幅降低房企拿地成本的举措成功点燃了房企的拿地热情。

虽然拿地时很爽，但无疑加大了明年市场的供给压力。

此外，下半年以来，市场又出现了鄂州划给武汉的传闻（这些消息文章网上已多被删除，但大家都懂的），若成真，对鄂州无疑是个大利好，但对现有的武汉楼市来说却是个噩耗。因为届时武汉会向鄂州投入资源，鄂州楼市进而分食现有武汉楼市盘子的蛋糕。

在现有市场需求遭遇重创、供应量又在单边增长的情况下，叠加武汉扩容鄂州的黑犀牛，武汉楼市的春天怕还是有点远。

不过，对武汉现有的购房者来说，这却是个难得的好事，总比追涨当“韭菜”强呀。