有实力还要炒作 招商的一手“好牌”能否打出效果

小Z/发自北京

限竞房从问世至今只有不到3年时间，而大兴从2010年底地铁大兴线开通后，整体发展进入了快速上升期，而刚刚摆脱了“西瓜地”的别称，却又得到限竞房“红海”的称呼。经济技术开发区更是有着红海中的“红海”之称。

“炒作”了5年的河西该功成身退了？

而河西居住区的概念，是2015年左右提出的。其范围是指凉水河西南，博兴西路以东，六环以北区域。自2012年起，随着万科首开联合体、融创葛洲坝联合体、中国金茂、北京城建等众多房企纷纷抢地进驻亦庄河西区，该区迎来了高光时刻。

如今，河西居住区的概念也有5年的时间了，随着这片区域待开发土地的用尽，接下来的路该如何走呢？一个概念“炒作”了5年，是该到了功成身退的阶段了。说实话，经过这5年的发展，河西区并没有成为我们理想中的居住区。

这片区域最终目标就是宜居，“理想很丰满 现实很骨感”，大环境的短板还是亟需解决的。首先，就是公共交通出行不便，公交车线路少，等车时间长，虽然五环外不限行，但是不是每天都能开车的。其次，是凉水河的阻断，往来亦庄核心区，只靠一座桥。既有改善环境的优点，又有堵车的缺点。最后一点，就是该区域有大片的高低配（商品房、别墅区、公租房、回迁房），人群素质不一，就会衍生各种矛盾。

路东区的发展步入“快车道”？

三十年河西，三十年河东。河西土地已开发殆尽，下一个发展位置就轮到路东区了。路东区位于亦庄核心区东侧，再往东就是限竞房也不少的通州台湖板块。西侧有河西区、旧宫围追，东侧有台湖板块堵截，这片以众多产业园集中的区域，住宅项目的建设和发展仍处在起步阶段。不过，正是京东、小米、华为等产业园，提供了优质的产业基础，带来了大量稳定、拥有购买力的客群，拉动了购房置业的需求。

去年11月，经开区新挂两宗住宅地块，距离地铁亦庄线不远，在亦庄科技园核心，周边有成熟的小区。最终山西通建30.7亿元拿下一块地，招商42.815亿元竞得另一宗地块。地块拍卖的过程也比较顺利，没有几家房企报名，竞价也是在“和谐、友好”的情况下，只花了1分钟就结束了。是不是比较随意，这不禁让我想到了，今年2月绿城在台湖拿的一块地，13.48亿元的总价不算太高，但是溢价50%，在对比亦庄的两块地，招商拿的地溢价只有0.5%，相差不到2公里，溢价率差了100倍，路东区有那么“怂”么？

招商的地块定名招商臻珑府， 6月16日开盘，据统计累计销售业绩20亿元。是不是有些吃惊这个数字，在竞争激烈的大兴，还能卖出这个成绩，简直不可思议。不过，虽然大兴的新房供应量很大，但是销售量也不低。那么咱们就一起看看这个项目到底有何过人之处吧。

售楼处外景图

实力过硬 也要炒作概念？

首先，作为一个有着百年历史的老牌房企，招商地产是招商局集团核心旗舰公司，是中国最早的房地产公司之一，在银行、保险、商船队等方面都有深入的涉猎。截至2012年底，招商局集团的总资产就有3920.83亿元，净资产1820.45亿元，管理总资产3.59万亿元，深厚的背景是其他房企比不上的。

另外，招商臻珑府还打出7S健康社区的概念，年初的疫情，打了不少人一个措手不及。有人为此唉声叹气，有人却借此抓住购房者的需求，让自己的产品添彩。

7个S

除了健康社区概念外，项目还主打静音属性，近几年北京新房普遍存在隔音效果差的问题，而大多数购房者在售楼处看房时无法切实感受房屋隔音效果如何，或者说售楼处有意无意的弱化隔音这一对生活至关重要的一点。而有效的降噪，对提升居住品质很重要。

八大静音技术

成也配套成熟 败也配套成熟

招商臻珑府项目位于亦庄核心区内，距离地铁亦庄线次渠南站1.1公里，距离2021年底开通的17号线次渠北站远一些，大概1.6公里。项目周边就是京东、小米和华为总部，周边的小区定海园、次渠南里小区都是成熟小区，配套都比较齐全，生活购物、日常消费很方便。不过，配套齐全既是优势，也是劣势。周边的配套都已经齐全了，如果周边没有规划新的大型商业，那就注定未来很长一段时间内不会有很大的变化。

距离地铁2公里以内

那也有人会说，台湖那边现在啥啥都没有，配套方面是有很大的提升空间，但是交房后我不是还得等个几年才能享受到么。

除了配套，小区学校资源也还不错，项目北侧是建华学校亦庄分校小学部（1-3年级），西南侧是4年级-高中。这个学校是民办学校中比较好的了。

建华实验亦庄学校

医疗方面，项目周边有通州区第三医院、同仁医院亦庄南院和爱育华妇儿医院等特色综合医院。不过，这些医院距离项目有些距离，近的还是临近次渠的卫生服务中心。

5公里生活圈

众口难调，配套成熟有瓶颈，配套不齐全要等待，具体如何选择就得看您的具体需求了。

户型品类多 小户型是普宅

招商臻珑府在户型设计上不遗余力，总共涉及了16款户型，面积段从57平方米1居，77平方米2居、89平方米3居、135-139平方米4居，应有尽有。其中57平方米1居，总价在300万元左右，首付105万元，是普宅。77平方米2居以上产品都是非普宅。目前销售价格在4.5万-4.9万元/平方米，精装修交付，较河西区大多数项目毛坯交房的项目更有优势。

57平方米1居（刀把户型）

户型东西朝向，进深长，浪费面积较多，临街位置吵闹，1居户型设计成这个样子也是“醉了”。

77平方米2居

77平方米2居户型，明厨暗卫，南向客厅卧室带270°采光的飘窗。本来是个还算不错的户型，但是一个卧室却被做成了直播间，整面墙的口红、红色的桌子、超大的镜面，浓郁的网红气。如今，越来越多的年轻人参与到直播行业，但是真正把主播当做职业的少之又少。本来房子就不大，还把一间当做直播间，不得不说，招商把最能直观体现项目优势的样板间“牌”，打在了购房者的腰眼上。

改成直播间的卧室

89平方米3居

89平方米3居户型设计的有点儿神户型该有的样子。双卫，南向三面宽，带270°采光的飘窗。小面积的户型里，这个户型是最好的，值得推荐。

样板间B1户型270°采光的主卧

135平方米4居

135平方米-139平方米的4居户型，像是E户型的加大版。不过，4居户型的层高是2.95米，其他户型的层高是2.6米。这个户型除了具备以上户型的所有优点外，门厅的设计算是个亮点，配备了专属的独立电梯。置业顾问介绍到：“这片区域是赠送面积送给业主”。不过，这里是存在安全隐患的。首先，说到底这里还是属于公共面积，只不过是一家独享。其他人还是能够通过楼梯来到这里，通过鞋柜里的东西就能知道物主年龄、性别、家里几口人，心慌不慌？

另外就是客厅和主卧之间以及北侧两个卧室之间的墙体换成了折叠屏风。北侧两个卧室这么做可以理解，打开可以保持隐私，关闭可以进行直接沟通，屋子还显得宽敞。客厅那面做成这样就耐人寻味了，难道就不看电视了么？卧室也被改造成茶室，在这么大的宽厅里喝茶聊天倒是显得宽敞。

入户防疫空间

软隔离的主卧和客厅

打通的北侧2间卧室

隔出家政间的厨房

总结：

招商臻珑府项目由老牌房企招商局地产开发建设，这个开发商还开发了臻园、中国玺等高端项目，项目虽然是限竞房，但是希望品质能够像这两个项目一样。不过，亦庄核心区配套很难再有提升，交通情况、价格和精装修交付相较河西区有很大的优势。不过，路东区的发展规划上可能无法与台湖、旧宫这两个提升空间更大的区域想比，感兴趣的朋友可以去这两个地方看看。