大城市房价涨不过小城市？原因并非你想的那么简单

三四线城市房价逆势而动，原因往往归结于PLS、一线城市限购等原因，也有人说趋势很重要，所以要买小城市，等发展成为大城市了，就有盈利了。问题是，这么多年过去了，北京还是北京，燕郊也没有成为首都，也没有变成大城市。所以说，投资者对于房价研判，要么靠经验，要么靠臆断，买房在他们眼里，和买足彩似乎并没有太大区别；但这样做，可能会取得一时的胜利，却不能保证避开所有的坑，房地产投资中，一个坑就值十万，甚至百万。

对于房价走势，实际上是有规律可循的。这里笔者选取了澳大利亚的一个城市作为样本来说明规律。不选国内，是由于国内房地产市场化从1998年开始，至今才30年，且其中充斥着调控与反调控，市场规律不能凸显；但楼市就是资本市场，不管是哪国特色，从根本上说，其发展规律是保持一致的。

说起澳大利亚，可能大家第一反应就是悉尼，说起澳大利亚楼市，可能大家第一反应就是悉尼房价高。没错，悉尼作为澳大利亚最大城市，房价领跑全国也是正常的。问题是，买贵房子，买的是面子，体现的是身份；投资并非为了面子，而是为了涨幅，为了盈利及获得永续现金流。

盲目套用国内经验，认为一线城市房价涨得很猛，那么对于澳大利亚，悉尼的房价也应长势喜人。但实际上，过去10年涨幅最高的区域，是维多利亚州首府墨尔本的周边区域。

墨尔本西部工业区德里穆特距离市中心约18公里，似乎毫不起眼。不过，澳大利亚房产市场研究机构CoreLogic数据显示，截止至今年5月份，德里穆特独立屋中位价在过去10年里从183,352澳元上涨至656,195澳元，涨幅高达257.9%。德里穆特发展得益于鹿园（Deer Park）火车站升级改造，当地就业机会呈现爆炸式增长，人口随之而来，配套设施不断升级。墨尔本在过去10年里房价涨幅最高的10大城区还包括：高速发展区博士山（Box Hill），涨幅147.2%；城郊克利夫顿山（Clifton Hill），涨幅139.0%；滨海城区麦克雷（McCrae），涨幅138.9%。

墨尔本的例子说明了什么？在海外成熟的地产市场中，城市的大小、项目的华丽与否、项目的位置并非是投资者考虑的首要问题，他们的地产投资指导思想里把选择投资介入时机（Timing）和趋势（Trend）最为重要投资格言，而非位置。如何判断房地产投资介入的最佳时机和趋势呢？通常的判断依据是房地产投资的时钟原则：

12点钟方向：

即达到房产市场周期的顶峰。相关的数据体现为：经济进入过热期，失业率上升，房屋均价创新高，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率创新高，租金回报率创新低，房屋的拍卖清出率下滑，房屋成交量快速回落。

3点钟方向：

即进入房产市场的回调周期。相关的数据体现为：经济进入停滞期，失业率继续攀升，房屋均价开始回落，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率开始降低，租金回报率企稳，房屋的拍卖清出率降低，房屋成交量维持低位水平。

6点钟方向：

即进入房产市场周期的底部。相关的数据体现为：经济进入回暖期，失业率大大降低，房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升，租售比、收入比进入居民可承受范围，空置率创新低，租金回报率与贷款利率差距值最小，房屋的拍卖清出率上升，新房开工率连续3个季度小幅上升，房屋成交量开始回升。

9点钟方向：

即进入房产市场上升周期。相关数据体现为：经济进入高速增长期，失业率维持平稳，房屋均价连续上升，租售比、收入比开始拉大，空置率维持平稳及小幅上升，银行进入加息周期，房屋的拍卖清出率创新高，新房开工率大大提升，房屋成交量逐渐加大。

在房产投资中，根据房产市场的周期变化来识别购买房产项目的市场拐点，确定最佳的投资介入时机和判断未来房市趋势。

此外，对于区域的选择，还要考虑“房地产投资八大要素”，也成为“资本增值元素分析投资法”。这种方法是按照对房产增值影响强弱关系，挑选出来哪些市场特征和因素能促使房屋价值的提升。以下是通常考虑和判断的要素：

·市政规划：新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等（20分）

·就业机会：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等（20分）

·房屋供给：供给长期短缺（20分）

·人口因素：增长率高，增长数量稳步增长，收入稳定提高等（20分）

·交通设施：公路，铁路，隧道，桥梁，码头等（10分）

·公共设施：购物中心，银行，医院，娱乐设施等（10分）

·名校名企：知名中、小学，高校，跨国公司或知名企业的总部等（10分）

·人文景观：山，水，湖，岛，公园，风景名胜等（10分）

可能有人看了会说，这不就是我们常说的景好，有高铁嘛。仔细看看，风景和铁路，都是排名靠后的指标，且加分项只有10分。重点考察前四项：就业、人口、供给，以及未来的规划。

有了这些理论，再看国内三四线楼市，就会发现，很多城市并不具备这八大要素，且它们的楼市发展已经在时钟的12点位置了。未来不管怎么风吹草动，楼市都是要向3点位置发展，是一个向下的、消化前期上涨的部分和居民实际购买力之间的差距。加之大的调控趋势对其的控制，怎么看三四线城市的楼市，都难有持久发展的趋势和力度。无论如何，打开安居客，实时关注房价走势！

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。