线上消费疯狂，线下商铺的噩梦，小心三代养一铺

年年双十一，年年破纪录，今年也不例外——天猫2135亿，京东1598亿，说好的消费降级呢？怎么钱花起来一个比一个大方？难道消费降级是个伪命题？如此看来，这么旺盛的购买力，未来会不会继续推动房价上涨，形成新一轮的购房热潮呢？

如果单看这一天，消费力还是不错的。作为拉动经济增长的三驾马车之一，去年消费对经济增长的贡献率为58.8%，照昨天双十一购买情况看，未来经济形势一片大好啊。

不过，仅凭这一天的热闹，并不能支撑对未来的一种过于乐观的态度；第二天退款通道崩溃上热搜，也证明了仅靠双十一的繁荣啊不能扭转消费的颓势——更何况很多人都是囤了一年的日用品，实际上是透支了未来几个月的购买力。这种情况，与其叫它消费降级，不如叫消费转型更为贴切。

转型，就意味着未来的增长重心和增长方式将发生变化。这种变化将影响到经济生活的方方面面，包括房地产投资；只有更新认知才能更好应对。

经过十年双十一，网络消费已经完全崛起，随着这两年一批奢侈品加入了网络销售的渠道，意味着线上已经和线下平起平坐，实体商业面临消费削减，从而导致商业地产、门脸房的前景堪忧。

数据显示，受大量新增供应及商场调整改造等综合因素影响，2017年全国一二线城市购物中心空置率季度环比平均涨幅高达5.3%；28个城市中，近一半城市商场空置率超警戒值8%。

当然，这倒不是说商业地产走向衰落。城市中，商业综合体总是人们休闲娱乐的首选。问题在于，什么样的商业地产才能赚钱？好地段、人气旺的商业地产和商铺，多数都是开发商自持；而那些贴着旺铺出租、旺铺转让通告的门脸房，不觉得这句广告语就充满着自相矛盾的意味吗？旺铺为什么还要转让，而且一挂就是个把月无人问津呢？盲目投资这样的商铺，最终就是三代养一铺的结局吧。

商业地产不乐观，同样的，住宅的投资也没有放松管控，房价回暖的迹象。

消费热度增长，证明老百姓手中还是有钱，至少能借到钱（消费贷、信用卡）；但这并不意味，当人们想要买房的时候，也能借到钱。据融360大数据研究院发布的《2018年10月中国房贷市场报告》，10月全国房贷利率方面，首套房及二套房贷款利率平均值保持上升，涨幅持平上月。而根据央行的报告，特别提出了关于严控消费贷流入房产领域的问题，并且动了真格，对于违规放款的银行，发现一家处罚一家。

至于说未来还能不能投资房产，笔者这里想分享一个故事给大家：

寺庙里，老方丈问小和尚们，现在想把壶里的水烧开，可是柴火不够了，怎么才能把水烧开？小和尚们有的说去借，有的说去买，有的抄家伙准备去砍，甚至还有想把香案拆了的……老方丈说，难道你们没有想过，烧一壶水的柴火不够了，我只烧半壶不就行了吗？

同理，当投资的资金不足，融资渠道又被锁定的情况下，我们是否也应该换个思路，收缩投资规模，保证现金流顺畅，保证资金结余；规避当下资产增值萎缩的风险，伺机找到新的增长点。

总之，机会总留给有准备的人，而刀口总是朝向那些没有准备的“韭菜”。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。