在城市更新层面，深圳真实情况是旧改难，棚改上。
等不来旧改的深圳老旧小区居民都在期待棚改，甚至自发请求要棚改。不少人调侃道深圳旧房改造称“旧房一拔根，咸鱼就翻身。”旧改造富梦，是这个时代的特色。
不管是赔钱还是赔房，对于棚户的老旧小区居民来说，能够改善居住环境成为他们最大的诉求。华福村老陈说，“房子太多就要些钱，无论赔哪一个，也总好被补困在漏水，不安全、没隔音，卖不出价、人员杂乱的老破小区里。”
目前深圳共计有11个棚改项目有最新动静，其中7个已经进入动工或动工时间表明确。其中华富村、南华村、宝安中心区、南山粤海街道等市中心核心位置的棚改即将入市。福田几大项目业主可花4万/平增购，周边房价已是10万+的标准。
乐居君此次实地探访深圳人最为关注的其中7个重点棚改项目，一起来看看这几大项目的真实情况▼
2020年深圳棚改焦点
1、华富村——百花片区的超级学霸区
地址：华富村东、西区棚户区改造项目位于华富街道，东临华富路，南临华新路，北临笋岗西路。
小区：始建于1987年，最初用作政府机关和国企、事业单位的福利分房，1998年房改时大部分出售给员工。东西区共有业主2343户，除企业单位房和政府周转房外，业主私人住房共1940户。
棚改时间表：
2017年8月，小区改造意愿征集，9 天便有 99.1% 业主同意。
2017年9月，华富村启动签约，7天，签约率便达95%。
2018 年 2 月，华富村开始拆除。
2019 年 1 月， 楼栋拆除工作完成。
项目拆除用地面积 139625.07 平方米，
开发建设用地面积 92839.35 平方米，
计容积率建筑面积为 641500 平方米，
其中住宅 433200 平方米。住宅中，规划建设 135200 平方米的人才住房和保障性住房，占比达 31%。
根据项目总平面布局示意图，该项目包含多栋超过 40 层、高度在100米以上的超高层建筑，包括15栋 48-58 层的超高层住宅，1栋75+2层的高端写字楼。
现在大部分棚改安置方式主要分为货币化安置和实物化安置。实物化安置是政府给被拆了房子的住户置换房子，货币化安置则是政府给需要安置的住户发放资金让其自己购房。
东西区恢复动工，目前正在打地基。据华富村业主回复乐居，估计要两年后才会入住，目前处于施工阶段，官方也没有进一步的消息。但是乐居以施工情况来看，预计明年中一期的项目会跟市民见面。
对面海馨苑小区看起来品质非常高。根据链家网上的均价已达10万/平。但可惜不属于深圳实验中学与百花小学学校，若是属于名校学校，价格预计会更高，因为属于三个学校学区的非常老破的长字号小区，成交均价已经超过10万+了。
百花小区、深圳实验学校小学与初中部，这三个学校目前是该片区最为知名的优质学校。所在的学区房房子破，价格高，生源高，成绩佳。
2、南华村——超级深圳河景观豪宅位置
地址：福田区滨河南路
小区：建成于1985年，是深圳最早一批建设的政府大型住宅小区之一，比鹿丹村还早，总规模大约有70余栋。南华村棚改是2019年深圳市规模最大棚改项目、福田区重大工程。
棚改时间表：
2019年7月21日，福田区河湾北片区改造项目（南华村棚改）在南华小学举行“南华村棚改签约启动仪式”。
此次补偿签约期限为120日，具体时间为：2019年7月21日9时—2019年11月17日24时。
南华村棚改自7月21日启动签约，在15天的集中签约期，2510套个人和企业产权住宅成功签约2500套，建筑面积达23．5万平方米，签约率99．6％，创造了深圳新的棚改速度。
据乐居实地走访了解，现在项目已经清退了9成，剩于少部分租客在租。据业主透露也有几家钉子户没搬走。
但业主也不担心，因为签约率已经通过95%以上。预计5月份正式开启拆迁工作。原定是今年4月动工，受疫情影响有所推迟。
深圳各区在棚改项目立项门槛一区一议，宝安初步意愿征集比例不低于85%，正式征集比例须达到“双95%”（权利主体的人数和建筑面积）；罗湖区的申报门槛则为“双98%”等。
据现场公开资料可知，南华村的拆迁补偿标准比华富村略高些。建筑面积1：1.2或套内面积1：1，业主可通知4万/平的价格进行5-10平方米的回购。
小区非常的宁静，绿化非常高，人走楼空，但植物仍然在茂盛的生长，外界的变化与它们没有丝毫影响。人类对于美好生活的向往在升级，世界在快带的运转，不知道明年此刻，我们彼此会在哪里，我们所在的城市又会有怎么样的变化。但变化才是永恒的不是么。只愿我们越变越好。
距离鹿丹村不远，这也是一个非常有故事的村落，现在已经演变成一个豪宅区，南华村对面的京御景华城小区目前链家二手手成交均价为6.8万/平。
3、景福花园——2号线地铁上盖潜力旧改
地址：罗湖区莲塘街道，国威路与畔山路交汇处西南侧，周边有个正在建设轨道2号线三期工程“莲塘站”。
小区：景福花园是上世纪90年代建造的多层住宅，经过长期使用，其内外墙破损比较严重，景福花园片区棚改项目是罗湖区第一个由政府主导、罗湖人才安居公司作为实施主体的棚改项目。
棚改时间表：
2018年4月，对景福片区意愿征集公告发布。
2019年4月，景福花园一期已经搬完，二期还有少数住户。
2019年8月，罗湖区城市更新和土地整备局发布关于莲塘街道景福花园片区棚户区改造项目专规草案，并予以公示。
项目改造用地面积19332.2㎡，
拆除范围面积为19175.2㎡，
开发建设用地17313㎡（含划入国有未出让用地3888.1㎡），
规划容积为136773㎡，
其中住宅101280㎡。住宅中，规划建设不少于24834㎡的保障性住房和人才住房，占比达25%。
根据总平面图显示，该项目由3栋65F超高层住宅楼宇，1栋6班幼儿园组成。
目前仍然在打基坑，与地铁2号线“莲塘站”正在同步建设，估计仍需要一段时间，但项目背靠国家级的风景名胜——梧桐山，该棚改区的自然景观非常壮观。
周围的小区各品质参差不齐，有优质的新房也有比较破的老旧小区，据乐居君踩盘询问发现，莲塘区周边的房价大致在5.4万-5.5万，根据链家网上的均价已达5.9万/平，由于临近梧桐风景区、深圳仙湖植物园，价格相对于罗湖其他地区来说，价格更高，该区域最贵的项目云景梧桐花园也已经达到9.6万/平。
“生活不便，你看这里早上6点开工，晚上11点左右停止，噪声真的太大了，持续了好长时间。”一位周围小区户主向乐居抱怨，“虽然棚改会影响我们的日常生活，不过大家也都在盼着2号线连接莲塘。”
业主们看到了动工的大家都很开心。为什么可能这么快棚改就能定下来？
一方面是政府主导，一方面是业主渴望改善。拿到实质性的货币补偿，可以用于购买市场中新房，说不定原本的老旧房一转眼就能换成深圳潜力新房；另一方面，实物的安置房的质量也更加稳定，未来依托地理优势和小区配套优势升幅也会加快。
景福花园棚改分别位于仙桐实验小学和罗湖外语学校（初中部）的学区范围内，其中，罗湖外语学校（初中部）学校年头较久，学校外观比较破，但周边近山，绿化环境较佳。
4、边检总站二大院——罗湖片区旧改“新人”
地址：该项目位于罗湖区罗湖南湖街道，沿河南路与南湖路交汇处东南角。
小区：周边地铁线路较多，有1号线、9号线、2号线和3号线，紧邻罗湖边检口岸，和香港一河之隔，该小区年头较长，周边大多是口岸工作人员家属区，共有业主906户。
棚改时间表：
2018年6月，列入《罗湖区2018年度棚户区改造实施计划第一批计划》。
2020年3月，边检总站二大院棚户区改造项目现已启动专规草案公示。
项目改造范围用地面积18773.04㎡，
拆除范围用地面积18773.04㎡， 开发建设用地面积为18754.2㎡，
规划容积为118855㎡，
其中，住宅107525㎡。住宅中，规划建设不少于37182㎡的保障性住房和人才住房，占比达34%。
根据总平面布局图显示，该项目共规划4栋55-56F超高层建筑，一所9班幼儿园。
边检总站二大院还未开拆，现仍在专项规划（草案）公示阶段，公示时间是自2020年3月26日至2020年4月24日止，不过，据当地中介透露：“今年年内该区域将要开始拆除建造。”
乐居对比来看，边检总站二大院小区外观和罗湖其他棚改小区相比要好一点，并不是非常老旧，但住宅每栋之间的密度太小，显得十分拥挤。
根据链家网数据显示，该区域的均价在3-5万/平之间，边检总站二大院棚改区对面的双城世纪也已经达到了5.1万/平，整个罗湖口岸的均价在4.7万/平。
该棚改自身带有罗湖区罗湖桥实验幼儿园，另外，项目位于南湖小学和罗湖高级中学（初中部）的学区范围内，其中，罗湖高级中学（初中部）与香港毗邻相望，历史悠久。
5、宝城38区新乐花园——39区海乐花园棚户区改造项目
地址：位于宝安区新安街道，处于新乐路与翻身大道交汇处，东临广深公路，西临宝安大道。
小区：1994年建成，2008年新乐花园17、18栋二层以上住宅因存在严重安全隐患被清空封闭；2012年根据专业机构检测，两个小区共31栋房屋中，93%的房屋存在不同程度的质量问题，小区居民对改造的期望和诉求强烈。
棚改时间表：
2016年1月，宝安区委主持召开房屋安全隐患处置工作会议，决定进行改造；
2016年5月，市规土委明确将该项目列入城市更新单元计划；
2017年1月，宝安区将该项目列为宝安首个棚改试点项目；
2017年2月，宝安区正式公布《深圳市宝安区宝城38区新乐花园和39区海乐花园棚户区改造项目搬迁补偿安置方案》；
2017年4月，启动项目拆除工作；
2017年10月，完成100%安置补偿协议签约；
2017年12月，现场动工；
2019年4月，完成全部产权注销工作。
拆除用地面积22335.7平方米，
开发建设用地面积18985.1平方米，
计容建筑面积113910平方米，
其中住宅101060平方米、商业7000平方米、9班幼儿园3000平方米，
公共配套设施2850平方米。
资料显示，项目两个小区960套、8.6万平方米的房屋将按照6.0的容积率进行棚改，项目建成后除供给回迁房960套以外，还将提供人才住房1000套，公共配套设施超过1万平方米。
乐居现场实地探察，项目目前建设已出地面大约2～3层，进度完成相对稳定。根据现场内部人员透露，因疫情影响，项目刚在3月份复工，预计今年年底前完工。
新乐花园旧改项目距离宝安中心区较近，附近的中南花园、新锦安雅园、德邻雅筑、泰华苑等小区将获得不错的升值潜力，旧改后的环境将得到较大改善。周边教育配套完善，有海滨中学、深圳市宝安实验学校等。
项目在交通方面，距离最近地铁站为深圳地铁1号线西延线站点新安站；周边公路为宝安大道立交桥、深南北环立交，整体上较为便利。
6、庆宜花苑片区改造项目
地址：位于新安街道中南部，东临广深公路，西临新圳河，南临顺天通工业区
小区：90年代建成的的老旧住宅小区，房龄早已超过20年。由于早年使用海砂进行施工搭建，经检测鉴定存在严重的安全隐患，庆宜华苑小区全部住宅物业均评定为D级危险房屋，属于整体危房，需要立即停止使用。
棚改时间表：
2018年3月，经检测，建成于上个世纪90年代初的庆宜华苑小区被鉴定为D级危房；
2018年5月，宝安区住建局、新安街道办启动棚改摸底调查工作、开展概念规划编制工作；
2018年12月，庆宜华苑启动该项目的正式意愿征集工作；
2019年3月28日，庆宜华苑第二次意愿征集权利主体人数和建筑面积均超过双95%；
资料显示，项目拟拆除范围用地面积23876.8平方米，片区共由三部分组成：1、庆宜华苑住宅小区用地面积为4665.9平方米，总建筑面积10552平方米，用地性质为居住用地；2、宝安区消费者委员会大院用地面积为2899.9平方米，用地性质为居住用地；3、11区住宅小区用地面积为13000平方米，用地性质为居住用地。
目前，该项目已完成概念规划编制，意愿征集情况已达到双“95%”，由新安街道在编制可研报告，宝安人才安居公司也启动专项规划编制工作、编制权属认定方案等。
乐居现场实地探察，项目目前基本上处于空楼阶段，但并未动工，周边仍有不少居民停留。根据网上信息透露，庆宜花苑项目力争2019年底实现开工建设，看起来目前仍需努力。
庆宜花苑旧改项目同属新安街道，与宝城38区新乐花园、39区海乐花园棚户区改造项目配套相似，周边居住氛围浓厚，后续旧改面貌将得到很大提升。不过项目动工情况相比之下，有些滞后，完成时间尚不明确。
在商业上，项目不远便是海雅缤纷城，可满足基本购物娱乐所需；在交通方面，整体上距离地铁站点有一定距离，新安站、翻身站、灵芝站均在1.5公里左右。
学区方面，项目最近小学为宝安实验校小学部，中学学区为宝安实验校中学部、海滨中学等。周边住宅小区有湖景居、金泓凯旋城、中南花园 、御景台小区、新锦安雅园 ， 均价大致在7.5～8.6万元/平方米。
7、高新公寓棚户区改造项目，南山首个棚改
地址：位于南山区粤海街道，东临科技南八路，西临科技南路，南临白石路。
小区：高新公寓是深圳市国土资源和房产管理局利用国土基金开发建设的大型综合小区，是深圳市委、市政府为调整产业结构，实施二次创业，为高新技术产业园区服务的配套工程，于1998年竣工。
棚改时间表：
2017年8月，确定由南山人才安居公司作为实施主体；
2018年11月，高新公寓棚户区改造项目正式启动拆除活动；
2019年5月，南山城市更新和土地整备局发布批准《南山区高新公寓棚户区改造规划》
拆除用地面积41949.0平方米
开发建设用地面积32817.1平方米
规划容积为246140平方米，其中宿舍213690平方米（含人才住房）
商业24620平方米（含地下商业7600平方米）
公共配套设施（含地下）7830平方米
据悉，高新公寓位于南山区白石路与科技南路交界处，属于科技园片区，是南山区首个棚户区改造项目，土地面积约4.3万平方米，原小区内共8栋1828套房屋，权利主体以政府单位及企业为主，自2017年8月17日确定由南山人才安居公司作为实施主体。
根据规划，项目拟建设居住及配套设施计容总建面约24.1万平方米，其中建成安置房约10万平方米，人才住房约10.9万平方米。此外，项目将由7栋58-65F超高层住宅楼、1所18班小学、1所9班幼儿园以及部分2F配套商业组成。
据悉，高新公寓棚改项目由于权利主体以政府单位及企业为主，且棚改前被搬迁房屋均为非商品性质，因此其通过产权调换的回迁房屋产权仍受相应限制，办理非商品房性质《不动产权证书》，即为“绿本”。
高新公寓从意愿征集到搬迁交房，仅经历了430多天，创造了深圳棚改的“南山速度”。而根据深圳人才安居集团南山人才安居公司透露，日后该项目可提供人才住房和保障性住房4004套，计划2022年建成交付。
乐居现场实地探察，项目位置属于南山科技园片区，周边为写字楼居多，办公氛围浓厚。在交通配套方面，项目距离地铁9号西延线9号线高新南站几乎一步之遥，可便利抵达市内各区。
根据链家网显示，科技园片区目前住宅有阳光粤海、华润万象府、阳光带海滨城、海怡东方花园，均价在8.5～12万元/平方米。值得注意的是，高新公寓项目已批专项规划显示回迁物业为宿舍，而非住宅，是否以后入市出售还未得知。
土地匮乏深圳的“新出路”
深圳土地面积是所有一线城市中面积最小，土地面积仅1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。但深圳土地的开发强度很大了，但是常住人口在过去40年，增加了40倍。这就导致了深圳的土地属于“稀缺奢侈品”。
此前，深圳官方表示过：“在供应方面深圳一直在加大力度，但土地空间有限的深圳需要解决根本问题则是居住用地规划比例不足，需要通过国土空间规划进行调整。”
近年来，旧改、棚改、城市更新这类的改造项目为深圳提供了新的解决方案，将旧小区“盘活”后，深圳城市居住用地不足的问题也会有所缓解。
全国来看，2020年三四线城市的棚改已有所降温，而深圳的棚改却一直能引起广泛讨论，改造速度也愈发加快。预计这11个棚改项目都会在这两年内入市，周边的居住条件将会焕然一新，知名的鹿丹村改造已经成为典范，从破败的低层，华丽转身小区均价10.4万/平。
寸土寸金的深圳一旧改，自然会引起原业主身价的倍涨。原有的老旧小区较多位于深圳发展的核心位置，其承载的功能已经落后，而人们对于美好生活的向往也在提高，旧改已是势在必行。
对于官方而言，能够增加供应的老小区都是好旧改。你还想知道哪个小区的旧改情况，后台告诉我们。
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