从去库存到去杠杆，截断资金流的楼市会走多久？

2018年，楼市在房住不炒的指导下，继续呈现上扬趋势，销售额、销售面积等指标均创新高；吊诡的是，经济增速却没有随着房地产的繁荣而繁荣，人口也开始出现下滑趋势。

这一切都预示着，此次房价新高或许见顶，而且，与过去任何一次房价上涨的逻辑都不一样，楼市可能真的就此转向了。

2015年，库存让房价见顶

2015年，房价见顶，同比环比12连跌，房企承压大。

于是就有了“去库存”的政策。

当时的库存量大到了什么程度呢？数据显示，截至2015年末，商品房待售面积为7.1853亿平方米，期房库存约40亿平方米，这是历史空前的。

然而，去库存的这三年，市场总共消化了49.8411亿平方米的库存，其中2018年，全国商品房销售面积17.1654亿平方米，销售额149973亿元，再次刷新历史记录。

最新数据显示，截至2018年末，商品房待售库存为5.2亿平方米，总体来说“去库存任务完成”，目前楼市呈现库存趋仅，个别地区会有供不应求的现象。

2018年，购买力让房价见顶

只不过，由于购买力的限制，这一轮房价又见顶了。

居住是人的基本诉求，尽管去库存让房疯涨，房价收入比已经大到了一个危险的地步，但房价不但没有崩，反而更高了；中国文化中，安居才能乐业，所以就有了“掏空六个钱包”“月供等于月薪”这样的买房行为了。

截至2018年末，中国家庭部门杠杆率在过去5年上升了18.7个百分点。相比之下，2008年金融危机爆发前，美国家庭部门杠杆率在5年之内的上升幅度也不过18.8个百分点。

然而我们没有出现金融危机，中国的老百姓更多的是埋头工作，节衣缩食来供养房子。

这就是购买力衰竭。消费都降级了，还有什么能力去追逐高房价呢？

2019年，政策VS房价

所以2019年，政府的调控不会放松，尽管一些依靠房地产比较严重的城市，已经开始在政策的边缘试探了，但可以预见，只要动作稍微大一点，就会被喊停。如果继续加杠杆鼓励居民买房，那么危险的不是居民的断供，而是整个经济系统的安全；房地产的拉动效应也就变成了阻碍经济发展的反作用。

现在政策与房价，更像“打地鼠”的游戏。地鼠只要一冒头，就要打下去。

如果地鼠总是不冒头，还要修一修这个机器，让它运转起来。房价不许涨也不许跌，要稳中有变化，新房微微涨，二手房平平的，这是最理想的状态。

买房卖房，如何应对？

对于要买房自住的人，买得起就买，买不起就等；新房因为有限价，所以不会跌，不如关注一下二手房市场，总有扛不住的炒房客抛售自救，那这就是自住购房者的机会了。

而对于炒房客来说，当下的形势是非常不友好的，尤其是在2017年高位接盘的炒房客；这部分人群最重要的就是想方设法按期还月供，如果断供弃房，基本上首付是拿不回来的。当然，房价大跌的可能性也不会太大，毕竟限 售政策在那 里，市场没有交易，房价如何跌呢？

总之，不能在炒房了，即便今天可以捡漏买到了便宜的房子，谁又能保证这个房子明天不会更便宜呢？退一步说，就算房价在八年、十年后涨回来，除去信贷成本和机会成本，那点盈利和时间比起来，也是微不足道的。无论如何，打开安居客全房源网，实时关注房价走势！

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。