今天，深圳楼市大手笔减税！六个关键问题

《楼兔子》微信公众号：LTZ107

新闻爆料+业务合作，请加个人微信号 hfsense

◎原创撰稿：楼兔子 胡春

剁手狂买的日子，深圳楼市再爆大消息：
深圳调整豪宅线啦。建筑面积144平米以下、小区容积率在1.0以上的房子，全部认定为普通住宅，从11月11日起，拿证满两年的二手房，再上市交易，免征增值税。此前增值税税率是5%。
第一个问题：
这个消息是真的吗？是！

到目前为止，我们没有看到官方正式文件。

但是，1，此前，深圳市房地产研究中心主任王锋博士就透露过，深圳会在适当的时候调整豪宅线。2，网友爆料，今天上午去交易中心登记科办事，已经在按照新政策开始办理纳税啦。

因此，大概率可以认定。这个事情是真的。

和此前的深圳车辆限购，暂停企业购买住宅，住宅限售3年等等新政类似，不算是半夜鸡叫吧，但也确实保密工作做的极好。算是深圳，不至于给市场造成太大波动吧。
第二个问题：
可以节省多少钱？减税力度很大。

我们可以参看下面这张图，深圳此前对普通住宅的认定标准，主要是价格，依照各区楼市行情，定价不一样。比如南山区，一套房490万以上，就算是豪宅啦。二手房交易，增值税税率是5%。

而政策下，普通住宅的认定标准，显然变化挺大的：1，锚定的依据不是价格，而是建筑面积和容积率。2，因为不是锚定价格，所以也就不需要每个区都不一样啦，现在是全市，含深汕合作区，都是统一的标准。

由此，我们前后政策对比，就可以看出来，深圳这次二手房减税力度真的挺大！

以一套南山满两年的二手房为例，假设原来市场登记价是300万，现在市场行情是1000万。旧政策下是单套房总价490万以上就是豪宅，就要征收增值税，大约是37万元。而在新政策下，只要这套房子建筑面积在144平米以下、小区容积率在1.0以上、业主持证满两年，这37万就不需要交了！

1000万的房子，节省了37万。这力度还是蛮大的吧。
第三个问题：
多少房子可以享受到这个政策呢？

说实话，我们没有国土局的大数据，我们无法给出精准数字。

但我们可以直观判断。

首先，从旧政策的价格看，罗湖390万，福田470万，南山490万，盐田330万，宝安360万，龙华320万，龙岗280万，光明250万，坪山200万，大鹏230万。一套房总价在以上价格线以上，旧政策条件下，就必须缴纳增值税。

显然，以深圳楼市均价5.4万计算，就算是一套40平米的住宅，你也就只是在坪山可能不需要纳税！也就是说，在经过了过去几轮的房价大涨后，旧标准下，绝大部分的房子都被豪宅了，需要纳税。
其次，新政策下，可以豁免的条件大为宽松。

144平米以下，小区容积率1.0以上。这就是新政策下认定的普通住宅，不需要纳税。你可以去看看，在限墅令颁布之后，在大面积城市更新的背景下，还能找到1.0以下容积率的房子吗？没有！去年大热的龙华玺园，容积率也是1.2左右，而华润城这样的房子，容积率在8左右。

也就是说，新政策条件下，只要你房子小于144平米，基本上就搭上了这趟减税列车！简直可以说是雨露均沾的普惠政策。

再次，贝壳找房的肖小平给了我们一个相对理工科的数字答案。贝壳找房的统计数据，过去两年，深圳成交的二手房，大约有45%是需要交纳增值税的，这其中又有5%左右是因为没有持证满两年。也就是说，40%的成交是被豪宅了！理论上，新政条件下，这些交易都可以免税。

我们查证的数据：2017年深圳成交二手商品住宅63578套。2018年深圳成交二手住宅73047套。两年一共136625套二手商品住宅。也就是说，过去两年理论上54650房是可以减税的！

你说，这个减税力度大不大，减税的普及受惠面大不大呢？显然，大多数老百姓都得到实惠啦。
第四个问题：
为什么深圳要大手笔减税？

这个问题就很大啦。

现在市面上很多说法是，前三季度深圳鸡滴批数据不太好看，需要拿夜壶来刷一刷数据。对于这样的说法，我们不评论。大家可以自己去思考。

从现在网上流传出来的新政策文件看，总的精神是坚持房住不炒，保持房地产调控的连续性和稳定性，然后适时完善调整，保持市场平稳健康发展。

网上流传的新政策截图

那么，我们就可以理解为：

1，减税减负原本就是今年整个宏观经济调整的主方向。深圳在关切普通百姓的民生经济上，大手笔减税减负，完全说的过去。而且深圳也有这个实力。

2、确实，过去的政策也太滞后于市场啦，完全不能真实反映市场现实。

深圳的楼市均价已经在5.4万以上，一套房普遍在500万左右，那岂不是深圳百姓都住宅豪宅里了？这不是天大的笑话吗。

另外，深圳近年对于9070政策执行非常严格，单套房套内建筑面积90平米的房子，必须占比达到70%以上。结果就是现在大量新房，比如新天鹅堡三期、深业颐湾府、招商领玺、天健天骄等楼盘，建筑面积120平米左右的房子，大量涌现。这些房子，总价高，但确实就是刚需用家的产品。你非要按豪宅标准征税，那无疑会拔高房价，于调控房价不利。

3、本轮调控的终极目标是限制过度楼市投机，让刚需用家可以用相对实在的价格买到自用的房子。

那么，这一轮二手房交易重磅减税，在依然严厉限购，整个市场房票限定的背景下，就是给真实用家送福利。这也不违本轮调控的初衷。
第五个问题：
老百姓真能拿到减税的红利吗？

我个人觉得，可以！

很多人说，税都是二手房业主的。是业主去纳税。按照以往楼市大热、买方市场做主的时代，业主完全可以把减税红利纳入自己腰包，政府减税多少，他二手房房价就加价多少。你爱买不买。反正我房子不愁卖。今天挂盘，后面立马有30至50批客户在等着接盘呢。

一句话，在业主叼着卖的时代，这个减税红利，接盘的新买家还真不一定能享受到。

但在今天楼市形势下，接盘的买家，完全有能力直接让二手房业主减税降价啦。毕竟，现在二手房买卖没那么容易。一套房挂盘半年不成成交，甚至没人看房，也是常事。对于很多二手房业主来说，顺势卖房比贪心吃掉这几十万减税红利更重要。
第六个问题：
深圳大手笔减税会促涨房价吗？

我的理解是：不会！

今时今势，深圳大手笔减税降负，大概率会促成深圳二手住宅交易量的爆发增长，但价格增长就不要奢望了。当然，如果你还奢望二手房业主再跳楼价卖房，那也不太现实啦。

我们的核心研判是：

新房市场严厉限价，遏制了新房涨价的势头，因为有限价红利，有新房与二手房市场的房价倒挂，过去两年新房市场大卖！限价新房去库存都基本完成啦。

今天，二手房业主还在硬扛。那么，政府大规模减税减负，就实际上帮二手房让利交易啦！深圳二手房大概率要来一波吃饭行情咯。