八卦岭神奇翻倍涨！下一个爆发点是梅林？

重磅预告

9月26日本周六下午3点论坛

天下大势，瞬息万变！

1、接下来的三个月预计推售2万套新房，约25个新盘，哪些新盘值得打新？

2、近期新盘批售价格，有的在突破历史新高，有的依然严厉限价！为什么？

3、如何评判近期热点楼盘的批售价格？哪些楼盘可以算是真正的限价红利盘？

4、无房户优先选房的大背景下，投资资金该怎么精选打新方向？（极度重要）

5、深圳40岁生日的大礼包真的落空了吗？

6、表态向新加坡学习的深圳，楼市最大的爆发点会在哪里？

……

如果你对以上问题感兴趣，咱们约一个！当面聊聊！更有神秘礼品赠送！

时间：9月26日，本周六，下午三点

地点：宝安佳兆业樾伴山营销中心

报名：请加微信号 18123667375

跳涨，福田楼市常有的事情。

比如去年开始突然启动的八卦岭，一年时间跳涨一倍！瞬间涨幅，甚至让深圳湾香蜜湖前海宝中等等网红热区也望尘莫及！成为近年楼市最强的黑马。

错过八卦岭！福田还有可供潜伏的洼地吗？

楼兔子建议大家多多关注梅林片区了！这两天，楼兔子踩盘发现，许久未有新盘的梅林片区，近期二手房有异动迹象！个盘频繁突破单价10万/㎡！可以预判，随着大批旧改项目的推进，地铁9号线和地铁4号线，福田实验教育集团梅香学校名校等城市资源的叠加，可能急骤引发一次爆发。

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同在福田，不同片区价差2倍！

梅林单价6.6万，太便宜了！

众所周知，福田是深圳的首善之区，深圳三大中心之一。福田一直是深圳楼市高地，但福田内部各区，也确实有不平衡发展的问题。

参考链家的统计数据，福田区的整体房价均价为9.3万／㎡。然而，打开福田各区域的房价分布图，你会发现片区整体的房价落差非常大。

来源：链家

简单给福田各区的房价划分成3个梯队：

1、均价超10万+／㎡。支撑这个等级的房子分两类：

一是靠品质，比如香蜜湖，就是豪宅片区加上品质配套，妥妥的富人区；

二是靠学位，最典型的就是百花片区，顶级学位将老旧商品房的劣势完全压住，还有今年的黑马八卦岭，在学位的加持下，房价涨幅渐近50%，一年时间跨度则录得翻倍涨的奇迹！

此外，竹子林的深高学位、景田和香梅北的福外学位、华强北的荔园红岭学位，园岭的园岭中学……都是依靠高等学位坐地起价的佼佼者。

2、均价8-9万+／㎡。比如车公庙、景田、中心区、上下沙等片区，人流量大，附加中等学位，房价只会涨不会降。

3、均价6-7万+／㎡。梅林、皇岗、赤尾、华强南等地，这部分片区可能因为住宅品质较差，老破小，学位紧缺等个别原因，成为了福田的房价洼地。

可以看到，同处在一个福田，房价的上下限差距竟达两倍以上。

来源：链家

而对比去年福田各区房价的数据，除了八卦岭之外，每个区域都有大约1-2万㎡的涨幅。这个普涨优势，是福田区天生赋予的。

那么，这说明一个问题，洼地抄底的可能性十分大。

而据我们监测，处于第三梯队的洼地梅林，正在起势追赶大区，有望成为福田下一个黑马！

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三个层次看梅林

新房、次新房已破10万+／㎡

具体到梅林片区，其实房价也分化极为严重！

如果你是仅仅看到链家系统上的梅林均价6.6万，那你就远远没有看到整个梅林房价的真实水平了！简单说，梅林房价同样有三个层次的差异！

在中原，链家等app上，都显示梅林片区均价在7.9万／㎡。但事实上，梅林片区已经有部分楼盘冲上了10万+／㎡。

1、新房市场。今年入市的皇庭世茂裕玺，部分楼层单价突破10万+，成为了梅林片区最高的新盘入市价。可喜的情况是，打破梅林天花板的裕玺新盘，依然赢得了资金的认可！仅6月的销售额就高达10亿。

2、次新房市场。比如2015年入市的绿景虹湾、2010年入市的阳光天下花园，2011年入市的新世界四季山水，如今二手均价已在10万+／㎡。

来源：链家

来源：链家

3、传统社区。大部分老城区还维持在6-8万的价格，但也有个盘开始补涨接近10万大关。如华府馨居，成交价已突破10万；梅林一村也即将突破10万。

来源：链家

除了从上述三个层次看梅林，整体上，二手房价突破10万／㎡的房子在下梅林居多，上梅林偏少。

来源：链家

可以看到，不管是在新房市场，还是传统社区，小部分个盘已经有了明显的上涨动作，整体爆发的苗头已经出现。

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三个理由看多梅林

轮涨不容错过！星火一触即发！

那么，如何看待梅林片区房价今天的分化走势？

我们的基本看法是：1，梅林板块有明显的补涨需求，也有明显的补涨空间。2，梅林片区也确实有价格补涨的基石，刺激爆发的诱因已经累积甚多，就等一点星火了。3，在福田王者荣归的大背景下，梅林板块得到了更多的关注，旧改加速启动，星星之火已经按耐不住了！

事实上，整个福田，已经轮动上涨了一波。

根据中原的数据，福田去年8月的二手成交均价为7.7万/㎡，而今年8月的市场均价已经到了8.7万/㎡。过去的一年，整个福田大概涨了1万/㎡，涨幅达13%。

但是，梅林去年8月的二手成交均价为6.7万/㎡，今年8月的市场均价是6.9万/㎡。与整个福田区的涨幅相比，梅林几乎没有上涨。

图源：中原

如果我们看梅林周边区域，房价上涨是十分明显的。

比如梅林东边的八卦岭，短短一年时间，均价就从6.3万/㎡涨到了9万/㎡，足足上涨了43%！

再比如梅林西边的景田，从去年8月到今年8月，景田的二手成交均价从7.1万/㎡涨到了9万/㎡，涨幅约27%。

图源：中原

南边的福田中心，向来都是价值高地，房价坚挺。就算是北边龙华的民乐，二手成交均价也有明显上涨。

所以，从整个大的片区来看，梅林有很强的补涨空间。

而梅林上涨的第二个原因，是本身的资源叠加效应开始显现。尤其是当下地铁名校等资源叠加，开始反映在房价上。

以华府馨居为例，周边1.5公里内有4号线、9号线、6号线、10号线等4条地铁线经过，三站可到达深圳北站，四站去福田中心。

还有学位紧缺的问题正在弥补和缓解，据了解，为解决学位问题，从去年开始，福田区政府公布拟新建一所九年一贯制学校（梅香学校）；拟对梅林中学进行改扩建，扩大办学规模；拟在福田莲塘尾片区新建一所九年一贯制学校（福龙学校），把原分流到下梅林片区读书的学位分回莲塘尾片区。

来源：网络

但最重要的是，片区旧改多，新兴产业带动，整体发展势头强劲。

早在2016年，梅林-彩田片区就已纳入全市重点开发建设区域。而根据最新消息，未来梅林-彩田片区将打造成以“深圳智谷·梅彩中轴智慧城”。

日前，《梅林－彩田片区规划评估实施方案》、《福田梅林－彩田片区总设计师制工作指引》等文件编制形成，未来梅林-彩田片区将打造成以“深圳智谷·梅彩中轴智慧城”为总体目标，以“未来城市中轴新极核、未来智慧产业新引擎、未来优势生活示范区”为分目标的优质低成本产业空间。

片区范围图

值得一提的是，仅下梅林旧改规模就已超过150万平，此外周边还有大康梅林旧改、中粮金帝食品厂区旧改以及中康生活区三大旧改项目，总共规模超300万平，几乎是半个福田了。

而这些旧改规划的业态很丰富，有高级写字楼、大型商业、五星级酒店等等，凭借这一规划，梅林将独立成为“深圳第七大商务区”。

来源：网络

目前，梅林有多达十几个产业更新项目在建或预备建设。它们将追随以卓越城、理想城等为片区代表并运营中的新建筑形态，完成梅林片区的整体“刷新”。

其中包括恒裕、中粮、京基、财富、满京华、华强集团等知名开发商进驻，如：卓越城和辉煌时代大厦、梅林宾馆旧改、中康生活区、中粮金帝食品厂区、满京华康美地块、大康梅林旧改、京基祠堂村旧改等项目，更新总体量接近福中中心区的一半。

随着这些项目的更新改造，将填补福田中心北中高端商业的空白，并推动梅林“产城融合”，打造宜商宜业宜居新城区，也会让梅林片区从此焕然一新。

全文总结:

梅林，是深圳福田不可动摇的中心。在福田上涨，甚至是龙华北站红山突破10万，倒逼的背景下，梅林旧改成为了突破口，楼价空间很大，不能看空。

况且广深磁悬浮高铁设站香蜜湖，毗邻的下梅林附近，极大可能成为整个梅林片区的高地，发动机。

只差一点星火，整个片区就要爆发了！