统计局1-11月中国房地产，单月同比跌5%，楼市拐点真出现了

统计局数据显示：

一、房地产开发投资完成情况

2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月份持平。其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.9%。

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积25326万平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月份回落1个百分点；土地成交价款13746亿元，增长20.2%，增速回落0.4个百分点。

1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中，住宅销售面积增长2.1%，办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降6.4%，商业营业用房销售额下降0.2%。

11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米。其中，住宅待售面积减少204万平方米，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积减少15万平方米。

11月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.92，比10月份回落0.03点。

虽然同比数据依然在上涨，但细分单月数据，9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积数据已经出现连续3个月的同比下调。市场已经确立了下行调整的趋势。

2018年全年很可能出现成交金额刷新历史记录，而成交面积持平的现象。2019年如果政策不变，市场将出现明显调整，拐点已经出现。

库存数据看

首先：楼市单月成交连续3个月同比下调，楼市出现成交面积拐点

2018年统计局公布的1-11月房地产数据显示，多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。全国累计的1.4%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

东部市场调整主要原因是各种约束性房地产调控政策，而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。

库存去化明显放缓。11月仅去化162万平米，是最近2年最少的一次。

11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米

10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米

9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。

8月末，商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米。

7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。

6月末，商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米。

5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。

11月单月，楼市成交同比面积下调5%，刷新最近3个月同比下调最高值

截止2018年11月，本轮房地产市场上涨周期已经长达42个月（计算年内累计楼市同比上涨），继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。

但单独看拆分数据，9-11月已经连续3个月出现了成交面积同比下调。11月单月同比下调了5%。这已经是连续第3个月度数据同比下调。

按照目前趋势，2018年全年，虽然全国房地产销售额依然刷新年度历史记录，但销售面积很可能低于2017年，楼市拐点可以说出现了。

2019年如果不出现明显的房地产政策变化，信贷政策变化，市场的下调难以避免。

2018年销售额刷新历史记录已成定局，但销售面积很可能同比轻微下调

2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%,商品房销售额133701亿元，增长13.7%

2018年1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%。商品房销售额129508亿元，增长12.1%。

从数据看，因为2017年12月2.28亿平米的月度销售面积刷新了历史记录，而2018年12月预计将继续调整。整体看，2018年全国房地产市场销售面积很可能出现同比持平或者轻微下调，而销售额将继续刷新历史记录。

全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看，中西部同比上涨均超过20%。

从11月月度数据看，市场下调的主要原因有几点：

1：前期各种加码房地产调控政策，截止日期，全国2018年房地产各种调控政策多达438次，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

2：房价持续上涨几年后，购房者追高数量减少

3：整体贸易战叠加宏观经济平稳，投资者热度降低。

从目前趋势看，三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，包括辽宁等省份依然在去库存，分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但市场颓势逐渐明显。

调控政策底部逐渐出现，但市场依然趋势下调中

中原地产研究中心统计数据显示： 11月来楼市政策明显减少，只有苏州承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。

市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。

中原地产研究中心统计数据显示：金九银十成色不足， 一二线热点城市库存出现了上升的现象，最典型的北京累计库存增加超过万套。

2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市政策力度从执行情况看，已经最严格。

楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少，11-12月基本没有加码收紧政策。但整体看，从多家中央媒体的表述看，调控力度将依然维持之前的高温状态。

虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。

其次：投资数据年内最低

2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月份持平

中部区域投资回落拉低了全国房地产投资数据，新开工数据依然处于高位， 但需要注意的是拿地数据出现下调。-11月份，房地产开发企业土地购置面积25326万平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月份回落1个百分点；土地成交价款13746亿元，增长20.2%，增速回落0.4个百分点。

第三：库存数据继续减少,55个月最低。

11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米。其中，住宅待售面积减少204万平方米

库存超过4年最低，2014年4月来，连续55个月，库存数据最低

2014年6月末，商品房待售面积54428万平方米。

2014年5月末，商品房待售面积53402万平方米。

2014年4月末，商品房待售面积52652万平方米。

销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。

从全国房地产市场看，房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。

房地产开发贷款余额上涨迅速，其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。

房贷收紧依然是趋势，房地产降杠杆政策将继续持续平稳，整体看，2018年四季度楼市将依然平稳运行，但房企的资金压力依然较大。

第五：房地产景气指数连续2个月下调

11月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.92，比10月份回落0.03点。

发布2018年前11月销售业绩的企业合计超过30家，这些企业整体看，11月销售依然处于高位,30家企业合计11月单月销售4254.3亿。

前11月这30家房企合计销售额达到了4.48万亿，平均同比上涨幅度达到了33.2%.

在已经公布销售业绩的30家房企中，11个月销售额就破千亿的企业多达14家，有3家企业突破5000亿

从11月房企业绩数据看，无一房企销售下调。2018年依然是房地产行业刷新历史记录的一年，标杆房企市场占有率继续集中。

从当下销售数据看，2018年标杆房企刷新历史记录依然是必然，但整体看，上涨速度相比2017年明显开始放缓。但大部分企业销售上涨依然超过3成。

随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。