深圳城中村租住生态加速朝“三化”发展

近日，巴乐兔研究院发布《深圳城中村村改机构经营报告》，《报告》显示，深圳约有437个城中村，近40万栋建筑撑起租住市场小半边天。城中村租房市场具有房源面积较大、价格较低、地处城市核心区域、满租率高等特点，未来，城中村内的租住生态将加速朝着机构化、专业化、标准化发展，租住平台也将整合城中村资源，拥抱智能化、生活服务和社交属性。

巴乐兔联合创始人、研究院院长高萌介绍，据摸排深圳有437个城中村，将近40万栋建筑，居住者几百万外来人口，深圳的城中村撑起了租住市场小半边天。从意义上往大了说，城中村是深圳活力的保证、创业与创新的租住基础。因为深圳城中村面积占全市总建面的49.27%，能帮助维持相对低租金、低物价、低人工（与一、二线城市比）、有创业好条件、能保持市民多样性（如大芬村）。

伴随城市租住市场机构化的浪潮，深圳城中村也出现很多一头从业主手中租收物业，改造装修后再统一出租的个人或公司机构房东，称之为“村改机构”。在整个长租行业加速发展情势下，这些村改机构有意识的提升租住产品和服务品质，很多楼宇内外有明显的升级改造，相对应的，这部分机构所面对的人群属性和对租住生活的要求也有所不同。

巴乐兔研究院依据平台上留存的村改机构交易数据进行统计，形成《深圳城中村村改机构经营报告》。

城中村租房平均64元/平方米

《报告》显示，从消费者的角度看。产品的租金、面积、位置，城改机构比普通的城中村房源价格要高，但相比2000左右的小区房合租租金价格来说，深圳村改机构1600+元的价格明显要低很多。

城中村的房源结构基本为独门独户，卫生间和厨房一应俱全，且平均居住面积在深圳达到27平，相比合租市场普遍的15~18平米上下的租住空间大了很多。所以，从单价到面积，计算平米租金，深圳是64元/平方米，相比小区房合租平米租金的100+以上，对比非常明显。

城中村往往占据城市非常好的交通枢纽位置，上下地铁都会非常方便。因此综上，从租住人口关注的房源因素排行来说，城中村这样的房源性价比相当的高。

7月迎来租房旺季

从机构经营角度看。满租率上，城中村的满租率普遍很高，深圳达到近95%，证明产品刚需，满足市场需求。

从最近半年巴乐兔城改机构的成交指数上，一直呈现上升势头，其中3月份由于外来人口返程造成第一个租赁旺季，第二个旺季就在7月左右，是由中高职专毕业就业带来的。

从机构规模来看， 每家机构平均房源从68~81间，每栋楼大约25间左右房源，每机构大约3~4栋楼规模。

从事城中村经营的机构老板个人属性上，相比广州，深圳的城中村老板更年轻，几乎60%是80、90后老板，更有活力，对新的经营方向比较敏感，更能跟得上趋势的发展。

经营者男女构成上，深圳由于大相当一部分经营者来自外地打拼的职业房东，男性占比更高，相比女性达到3.3:1。

租住生态朝着“三化”发展

高萌表示，城中村租赁市场存在信息不对称、居间监管缺失、租后纠纷难解决等问题，品牌化机构化是未来趋势。

高萌表示，深圳城中村在城市发展过程中过去和未来都会扮演很重要的角色。随着政府城中村综合治理规划的出台，城中村内的租住生态必然会加速朝着机构化、专业化、标准化发展，会催生更多机构房东、第三方服务商加入为租客提供租住服务。作为平台更应利用好市场化手段让信息更透明、让履约得到监督、让资源合理调配，在社会发展、民生提升方面发挥自身的作用。

编辑 曹亮