北“府”南“风华”，限竞房市场最值得研究的两大现象

又要聊限竞房了，在2019年上半年，北京的限竞房，可以说所获了一个不错的结果。

在刚过去的2019年2季度，北京限竞房网签成功了6102套，平均一个月2000套。环比涨幅高达97%。数据表现的确不错，那么限竞房真是全面升温了吗？

限竞房独占市场，分化加剧！

北京截至目前入市的限竞房项目共有55个，合计提供房源37576套，共计439万平米（包括部分车位等配套）。

虽然整体签约了1.37万套，但按照签约面积来看，仅完成了33%，而这还只是北京90多个限竞房项目的一半，可以预期的是，后面将供应量井喷。且整体来看，市场分化严重。网签数据相对乐观的也只有少数项目。

以最近入市的几个项目为例：

多个入市的限竞房项目开盘，其中位于北部区域的未来金茂府和中海望京府热销，而其他项目则关注度不高。

除了刚开盘的项目是这样，已经网签的项目结果也是分化严重：

北京到今天入市的项目里，销售比例超过80%的前10大项目中，基本集中在少数几个区县。其中网签排名前三的是和悦华锦、华润理想国还有金地悦风华。值得一提的是，金地悦风华当前已去化了95%，差不多接近清盘的状态。叠加刚才提到的未来金茂府等项目热销。北京限竞房市场热销中出现了一个非常明显的北“府”南“风华”现象，两大现象非常值得研究！

解析北“府”南“风华”现象

从北京已入市和即将入市的近100个项目来看，卖不好的各有各的问题，但卖的好的，基本都具有以下两大共性：

1：限竞房更看地段，对于购房者而言，卖的好的限竞房都是第一居所，优越的位置是标配。

因此不管是未来金茂府、中海望京府还是坐享南城利好不断的金地悦风华的入市热销，都符合优质地段的标准。

2：产品力，限竞房虽然名字像保障房，但属性是商品房，只是5年限售，对于购房者来说，平均500万左右的房价，没有足够优秀的产品力，不可能获得购房者认可。

而且从北“府”南“风华”两大现象来看，还有一个共性是，两大现象都是对限竞房市场的一次降维打击，金茂用最高端产品系的府系来做限竞房，中海望京府用网红爆款神户型来匹配限竞房，金地悦风华更是用金地高端产品系的“风华”系在产品层面做出了自己的差异化优势与竞争力。

值得一提的是，金地悦风华，改变区域多年没有新住宅入市的局面。按照正常的产品规划来讲，项目落位应出现“格林系”产品，而金地竟然做了产品线中的中高端的“风华系”（杭州西溪风华、杭州大运河府，南京金地中心风华在当地市场都属于区域标杆项目），将限价产品做到了改善的水平。

金地悦风华距京开和南五环都只有800米，从项目东西两侧都能以20分钟以内的时间到达南三、南四环,南城最好的医院、学校、购物中心都分布在项目周边。