重磅！全国多城市房贷利率开始下调，房价会如何？

11月20日，LPR改革后迎来第四次报价。最值得关注的是5年期的LPR历史首次降低，如果把这视同基准利率，可以说（2015年10月24日起人行公布的银贷款5年以上基准利率4.9%）这是4年来，房贷基准利率的首次降息！

截至目前，中国银行、工商银行、杭州银行等多家银行已经参照最新LPR进行个人住房贷款审批，首套利率由此前的5.4%下降至5.35%。二套的利率也有所下降，不过也有银行将基点上调，使之利率与调整前持平。

用最直观的数字来说，假设首套房贷款100万，贷款时间30年，拿首套基数加点最多的建行来计算，首套LPR+65BP（5.45%），比之前每月的月供（5677.89元）减少了31.24元。总体的房贷则少还11279.14元。

北京等城市房贷利率也有下调！

三季度北京地区金融机构企业贷款平均利率为4.58%，低于全国平均水平66个基点；新发放普惠小微企业贷款加权平均利率为5.77%，环比下降34个基点，同比下降88个基点。

同时，融资规模明显增长。截至9月末，北京市金融机构普惠小微贷款余额3816.3亿元，同比增长36.1%，较同期各项贷款增速高27.8个百分点，较全国水平高12.8个百分点；比年初增加732.6亿元，同比多增236.2亿元；民营经济（剔除集体控股企业）贷款余额1.47万亿元，同比增长9.7%，较各项贷款增速高1.4个百分点。

小微企业授信面也有效扩大。截至9月末，小微贷款授信户数56.9万户，比年初增加12.4万户；其中普惠小微贷款授信户数56.1万户，比年初增加12.3万户。

贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.15%，前值为4.2%。5年期以上品种报4.8%，前值为4.85%。

首先：降息周期已经打开：

央行11月18日发布的公告显示，当日开展1800亿元逆回购操作，期限为7天，中标利率为2.5%，较此前下调5个基点。此前1年期MLF利率下调是2016年6月以来首次，此次7天期央行逆回购利率下调则是2015年10月以来首次。

对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

本次5年期的LPR下调，对于购房者而已，只是开始，100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。

这只是开始，从猪肉价格逐渐平稳看，未来几个月LPR还将明显下调。

其次：房地产市场政策也开始出现宽松苗头

最近楼市的政策已经出现了宽松趋势：11月中旬部分城市房地产政策：

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期刺激房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。

第一：LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待。

第二：第四次的报价，降息周期开启！

但全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的继续轻微下调。

整体看，全社会贷款成本都有有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流

第三：目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。

第四：预计2019年房贷额度依然刷新历史记录，但涨幅将明显降低。

原来不同城市之间，房贷的利率差距巨大：

全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关。每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

第五：2019年楼市销售额有望超过16万亿！

10个月房地产销售面积首次同比上涨,全年销售额超过15万亿成定局

1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。

商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

2018年同期数据：1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，商品房销售额115914亿元。

2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局！年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

第⑦：后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机，按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。

从房住不炒看，针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

LPR降低后，市场有望平稳

从二手房数据看，连续出现了3个月20个城市房价下调，这也是最近2年来首次出现。

从不同城市变化看，一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落，2019年上半年的小阳春已经过去。

第十：降准与LPR降低的出现，对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。

房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了，未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低，当然已经可以看看房了。

从存量房贷购房者来说，未来也有出现降息的可能性！