本轮楼市上涨已到尾声，接下来是涨跌分化

据哈佛大学做过的一项调查，人的一生会出现7次能改变命运走向的机会，每次机会大约相隔7年，这些机会往往在25岁之后开始出现，在75岁结束。

第一次机会，会因为年轻而抓不到，最后一次机会因为年迈而无需把握。这样，人生就剩下5次机会，其中还会因为不小心或者各种遗憾错过2次，因此，只有3次机会。

而这几年，最改变人一生的机会，恐怕就是抓住2015-2018这一轮的房价暴涨了。

多少人借着这一轮房产投资机遇完成了人生财富的原始积累，而有的人却遗憾地错过，至今仍头无片瓦，房价上涨的每一分钱都要真真实实地掏空六个荷包去偿付。

我想，这四年来发生的房价快速暴击，一下子翻好几倍，应该是我们一生唯一一次的机会了。而且现在的种种信号都已经证明：这一轮行情，已经到了尾声了。

房价要涨，首先得有人不断地买房。按照经济学原理就是需有：商品、购买力、购买资格以及价格上涨的预期。

套用在楼市上，就是需有：房子、钱、房票、房价上涨的预期。

所以大家都知道，这一轮的房价上涨很大程度上就是“稳增长”和“去库存”的政策诉求引起的，并且主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。

而现在最明显的就是——没有房了。根据国家统计局8月14日发布的数据，7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。

而2014年，全国房地产库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米，多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上，三四线的城市库存甚至高达30个月。

中原地产研究中心数据显示，7月库存数据已经跌至50个月最低。从整体看，全国性的去库存周期已经完成。

这四年来，房价涨除了一次又一次的“地王”刺激，还有就是一波又一波的抢房潮在助推。

开发商抢地、老百姓抢房，开发商控制推货节奏，然后那些开着奔驰宝马玛莎拉蒂的千万、亿万土豪披着被子在寒冷的冬夜里万人排队摇号，绵延几公里。

更有购房者是带着躺椅、水和食物,在售楼处门外苦熬3天2夜，而且不是在单一城市出现，而是在全国风靡，于是在那段日子，我们看到的新闻都是一水的：武汉抢房、南京抢房、杭州抢房、成都抢房、重庆抢房、深圳抢房......

而现在全国热点一二线城市的库存已经降到最低，主城区基本都没新房了，只剩下一些没有价值的远郊盘，甚至连三四线城市的库存都已经降下来了，没房可抢了。

没有了这些地段好、配套好的房子来维持楼市的热度，各城市自然就冷下来了，房价还会有持续上涨的动力吗？

至于钱呢？买房主要分为两个方面的钱，一是你得有首付，二是房贷。

首先，经过这四年的抢房潮，老百姓的钱基本都砸进楼市了，刚需、改善、投资的需求基本都消耗了一波，真的没有什么钱了，康师傅和榨菜的销量都上升了不少。

而从大数据来看，5月，社会消费品零售总额增速才8.5%，远远低于预期，创下自2003年5月以来的15年最低。

社会消费能力已经拉响警报，整个社会的消费能力正在严重萎缩。老百姓是真的没钱了。

那房贷呢？昨天我们才刚刚解读过，接下来是宽货币、紧房贷，在精准调控下，接下来银行会对不同购买行为作出利率上的差别化对待。

首套房贷利率可能会为了保护刚需而减少上浮甚至不上浮，尤其是一些前期首套房贷利率涨幅过高的城市，例如武汉有很大可能会下调首套房贷利率。

而二套房房贷利率，整体仍然会上涨，但是经过早期利率上涨潮，利率不会再大幅度上涨，接下来的上涨幅度会收窄。

在目前的经济形势下，货币政策存在适当宽松的趋势，但抑制炒房、维持楼市稳定仍然是当前房地产政策的基本原则，所以，即便是货币政策稍有宽松。

而此轮的房价暴涨中，最重要的是就是2015年3月30号，央行、住建部、银监会三部门联合发文，给楼市打了一剂猛药：调整公积金购买首套房最低首付20%，公积金二套房最低30%，商业贷款首付比例二套低至40%。

而现在，不管是老百姓的自有资金还是房贷，都不具备维持上涨的动力。

至于房票，8月13日，南京成为第7个限制企业购房城市，此前已有西安、长沙、杭州、上海、深圳和江阴出台限制企业购房的政策。

楼市由四限到新四限（限制企业买房、限制离婚买房、限制新落户人士买房、限制未成年人买房），主要就是为“限购”打补丁，控制房票。

接下来很大概率会有更多城市加入。

还有非常重要的就是降低了大家的房价上涨预期。

2018年上半年，大家还在万人排队摇号、交巨额茶水费，抢到房就像中了彩票一样兴奋。下半年，突然之间，楼市的那股火爆劲突然就蔫了。

反而是上海厦门二手房降价抛售闹得沸沸扬扬、强二线城市除了一二手房倒挂的杭州成都尚有余热，其他都安静下来了，去年出尽风头的三四线城市也在棚改收紧中退潮了。

取而代之的是zhengzhiju会议说“稳房价”、“不让水流向房地产”，住建部声明调控不力的城市坚决问责，紧接着，深圳、沈阳立马表态升级调控。

8月15日，国家统计局公布最新数据显示，7月份，70个大中城市房价环比、同比涨幅均继续扩大，房价上涨城市数量增加至65个。

这些基本都是二三线城市，接下来这些城市可能又要被请去喝茶了。

第三轮全国调控，重点调控的就是预期。

老百姓向来是买涨不买跌，不断加码的调控已经让老百姓的预期发生了改变，由年初的全面看多，到现在的涨跌分化，大家观望的情绪越来越重了。

房子、钱、房票、房价预期这些因素的改变，都说明本轮房价上涨已经到了尾声了，楼市正式进入一个新的转折点，接下来是涨跌分化，有人口和产业支撑的城市还会继续涨，反之则有可能跌。

写到最后，我想起多年以前发生的一则新闻，在兰南高速通许县段，忽然下了团雾，于是四十多辆车连环撞，死伤了几十人。当今的导航和安全防范技术已经这么强了，但是至今无法预防和杜绝这种风险，只因它没有任何征兆，无法预知前方。

这不就是现在的楼市吗？突然之间一团迷雾劈头盖下，人们看不清前方是车辆还是大路，是要踩刹车还是要一往无前。

而这就是最真实最复杂的世界。迷雾笼罩、前路茫茫，人们徘徊彷徨，心中犹疑，进退两难，眼前只有扑朔迷离、不知所向的未来！