深圳抢房潮实调——楼市下行期的逆行者！

现在全国楼市一片低迷之声，而作为楼市风向标的深圳却突然炸出了一波火热抢房潮：

11月26日，万科瑧山府三期开盘，售出390套，几近清盘；

11月27日，华强城开盘，售出1100套，去化率达9成；

11月28日，万科星城开启网上选房，晚上21：00-21：30分，一次性推出3337套住宅，约售出1900套，均价4.39万/平，装修款另算。而其中约1850套基本都是在15分钟内秒光。

深圳楼市怎么了？怎么突然上演抢房潮？

纸上得来终觉浅，【大胡子说房】从广州出发，前往深圳一探究竟。

原来，三个项目，除了万科瑧山府是属于豪宅盘外，华强城和万科星城都是属于刚需盘，深圳经过前段时间的调控，供需两端一直都被压抑着。

随着年底开发商冲业绩，要求快速回款，现在都是让利降价走量，而深圳这座城市的基本面足够好，强大的购买力+强大的房价上涨预期碰上实惠的价格、不错的产品，给稍有点冷意的深圳又加了一把火。

而这三个项目——万科瑧山府、华强城、万科星城，又属万科星城最特殊，不到半小时1900套的销售速度，直接刷新了深圳楼市的开盘记录！

上一次，深圳如此疯狂的时候，还是在2015年11月，龙华某盘在深圳湾体育场“万人开盘”，6小时1637套。

万科星城为什么会成为网红盘？万科星城向来擅长造城运作，然后把片区价值抬升，那么该片区未来是否会有不错的溢价空间？

（注：本文涉及项目具体信息仅为内容需要，不含任何商业软性植入。）

先来了解一下项目概况：

万科星城

整体情况：万科星城位于沙井片区，项目包含住宅、酒店、办公、保障房及商业。占地面积12万㎡，建筑面积90万㎡，容积率为5.25。

价格：备案价为4.4万/㎡（毛坯），装修费2000元-4000元/㎡，需要一次性付清。

户型套数：79-136㎡3-4房，本次计划推出房源3337套，精装交房，车位比1:1.2

周边房价：二手房挂盘价在4.1-5.2万/㎡，附近新盘有博林君瑞，目前已售罄，开盘均价在4.4万/㎡

万科星城位于沙井片区▼

来到项目，首先看到的就是一整排的刷卡POS机整齐列队，这阵仗，在楼市火爆时期看到不奇怪，但是在全国楼市这么冷的时候还搞这么大，也只有深圳，也只有万科了。

不仅仅是入口处火爆，项目规划图前、沙盘、还有会客区，到处都是人，不少购房者对着沙盘选户型，人声嘈杂。来到这里，你甚至都会怀疑：楼市真遇冷了？？？

万科是一次将3337套房放开销售，项目一楼为商业，二楼为空中花园，3-4楼一口价，5楼以上一口价，不讲价，5天内给首付，项目执行房贷利率上浮15%。（准业主反对15%的房贷利率之后，万科正与银行协商能否达成上浮10%的房贷利率）备案价为毛坯价，装修款另付：79㎡12万，98㎡17万，118㎡21万，136㎡29万。

例如：79方户型毛坯价99万，需加12万装修款。

虽然装修款不多，但是这样捆绑销售，无疑也是损害了购房者的利益，需要多给首付。

万科星城各户型执行一口价▼

接待时，销售简单和我说了规划，问我意向户型是哪个时，我说想买79㎡三房时，销售非常急迫地和我说：哦，这样啊，其实我们在28号基本已经卖完了79㎡的，但是刚好有客户退出来想换大房，现在得赶紧去看样板间，看好了赶紧下定吧，怕又被人抢了。

于是我就跟着销售小步跑去样板间。

可见，万科星城在网上火了之后，整个销售节奏都自动加快，直接进入逼单环节。

万科星城是万科的“城系列”，非常典型的刚需盘，但在很多细节上做得不错。

此次，万科星城的户型非常有亮点，其中装修更是值得细说。

装修款：79㎡12万，98㎡17万，118㎡21万，136㎡29万。

平均下来，装修费不到1300元/㎡，其中装修标准是采用万科梦享家2.0，品质还不错，我们借样板间的一些细节来说说。

1、玄关

入户玄关充分利用面积做了整面墙的收纳柜。包含：鞋柜、外置抽屉、开放置物台、拖鞋空腔，而且鞋柜内的层板高度是可调节的，完全能满足家庭的收纳需要，特别是对于小户型来说，这面收纳柜的实用性非常强。

2、客厅

上图是136㎡的大横厅。79㎡、98㎡和118㎡的户型没有拍照，所有户型的交标都是一致的，客厅卧室全模板，之所以拿136㎡的大横厅出来说，是因为整个空间没有多余的过道浪费，餐厅客厅全都有窗。

对于深圳的改善家庭来说，能用4.4万/㎡的单价买到这样舒适的房子，确实是很不容易。

3、厨房

万科的迷你型厨房一如既往的良心了。

1300元/㎡的装修配备了方太厨具，我特意看了79㎡小户型的厨房，麻雀虽小，五脏俱全，使用率非常强。根据烹饪流程：洗切备炒，储存区、洗菜区、备菜区、热炒区的动线安排有序；而且采用了抗油污面板一体化，可以非常方便的擦拭清理油污。

更让我欣喜的是，厨房竟然预留了8-10个电位，销售说这是预留给家庭未来需要的小家电使用的。

我以前看过不少因为厨房面积小，厨房动线设计不合理、没有预留冰箱位置，甚至要把冰箱放在客厅的。而看到万科设计的迷你型厨房，确实钦佩万科做产品的能力。

4、产品细节也做得很出彩

万科配置了变频中央空调，全屋内藏设计，噪音很小，居住的舒适度想必是不错的。

万科梦享家2.0的很多细节都可圈可点，品质不错，1300元/㎡的价格，相当良心了，性价比非常高。

万科向来擅长造城，除了万科的产品值得一说，还有小区的配套。

因为深圳地块小地价高，很多项目都是独栋，而这个项目虽是刚需项目，但是体量足够大，从园区公园+室内泳池，一应俱全。而且项目不仅覆盖了底商，还引入了“万科里”创意商业街区。

除了项目所划的学区——宝安中学（集团）第二外国语学校（九年制），万科还待建了48班九年一贯制学校及18班幼儿园。

从社区到商圈，再到教育，万科星城真的是一座城的概念，满足了刚需所有的想象，

但不可否认的是，沙井其实已经位于深圳的远郊区域了，离福田会展中心有43公里之远。因为深圳堵车，开车一般要1小时左右才能到达。

而且该片区内主要是工厂和村子连接起来的，城市面貌没有与深圳的中心城区差别甚远，连片的小产权房和厂房，整个城市界面都非常混乱无序。

而且万科这个项目的容积率已经高达5.25，是一个非常刚的盘，舒适度不会特别高。

但是为什么还这么多人去买呢？

说来说去，还是因为价格低，因为在深圳，新房4.4万的项目真的非常少，刚需基本没有多少选择。

万科星城产品确实做得好，性价比高，但这就是深圳购房者疯抢的理由吗？

不！

最关键是深圳未来有强烈上涨的预期，而万科星城所在的片区更是深圳一路向西的下一站，是众多概念集合的地方，未来更是有足够的房价上涨势能。

首先是深圳一路向西，从罗湖-福田-南山-宝安，宝安成为深圳向西唯一的一块净地，未来的规划不会差，经济发展不会差。

购房者都看准了宝安将是未来深圳西进发展的重点，顺着城市发展方向买房，买新城区发展的溢价好过买老城区已经成熟的罗湖老破小。

深圳叫停了三分之一的城中村改造，但是却没有叫停多少宝安的旧改，所以未来城市界面会优化。

宝安作为深圳融入粤港澳大湾区规划的重要枢纽，向北与东莞陆路相连，向西通过深圳通道与中山相连，虎门大桥、虎门二桥、深中通道的重磅建设全都是在深圳西边，深圳西边是未来珠江东西两岸加强城市协作的重要节点。

这样的地缘，让宝安沙井有了强烈的房价上涨预期，毕竟西边将是未来沉淀深圳巨量财富之地。

而在深圳自身的城市规划中，万科星城所在的宝安，不仅有45公里的滨海休闲带，还有海岸新城、空港新城的规划建设，以及两心一馆的建设——深圳国际会展中心、深圳国际会议中心、科技馆。

这个地方未来将聚集深圳重大的公共服务设施建设，而且未来还有规划，因为有房价上涨的预期+产业新城+地铁+大品牌开发商的溢价，所以深圳沙井正在酝酿年末的一场抢房狂欢：华强城抢房、万科星城抢房、卓越中寰抢房...

不断的片区利好刺激和新盘入市，使得沙井的价值更加夯实，造就了深圳沙井网红板块的气质，短期内，沙井房价将结束探底。

这几千套房子增强了深圳购房者的信心，也在改变着大家的房价预期，虽然短期内深圳房价不会再上涨，但是房价基本已经没有下行的动力，或许深圳正在上演一场从西边到东边的房价轮动，悄悄进行...

在本轮房价上涨中，正是深圳打响了第一枪，而现在全国楼市在不断下探，在每个异常艰难的日子，感谢深圳，总能给我们信心。

其实，大家真的是仅仅为万科的产品所动吗？

不，是因为深圳的未来。