100天后，重回这个城市，果然验证了之前的房价预测

2018年7月1日，华为搬到东莞松山湖，东莞的房价紧接着就被热炒了一波，在东莞房价的最高点，9月，我和言先生在东莞调研考察了一圈，当我蜷缩在虎门太沙路108号丽枫酒店战战兢兢地写下——东莞房价确实有泡沫，有回调的需要，被公众号后台骂成“空头走狗”。

100天后，重回这座城市，竟然全验证了之前的房价预测。

当全国楼市跌跌不休之下，我和一平方童鞋再次来到东莞，详细调研了东莞主城区和郊区的30个多项目，我可以非常确定地告诉大家：东莞确实在跌，比最高点至少跌了10%左右。

东莞的产业足够好，除了东莞自身有着笑傲整个珠三角的制造业，自身更是培育了OPPO、vivo两大国内手机巨头，松山湖还引进了以华为为代表的高新技术产业，自身的产业正处于不断转型中。

不仅自身争气，地缘好、交通好、产业好，还靠着房价高高在上的深圳，怎么东莞就下跌了呢？

首先是全国一盘棋，全国的重点城市都在跌，凭什么东莞能独善其身呢？

大家相信东莞不会跌，就是因为东莞除了有自身的购买需求，还承接了来自深圳的购房需求。

一是大家对深圳的信心。

二是大家对东莞的信心。

楼市进入转折以来，深圳的房价就是大家眼中的风向标，但是深圳的二手房也架不住全国的一片跌声，开始进入盘整阶段。

虽然近期深圳的豪宅臻山府抢房，华强城和万科星城抢房，还有深圳梅林关即将明天开盘的万科听风轩，也是引起了不少躁动，所以深圳的房价是很扎实的。

深圳实际人口已达到2300万人，其中无房的人口达到1640万人。深圳还有大量急需满足的刚需，他们不管楼市冷暖都要买房。

而东莞本地的刚需很多都是原住民，他们已经拥有了足够的房子。

虽然这是一个以外来人口为主的城市，但是真正想留在东莞安家发展的外地人，恐怕要拦腰砍半都不止，更何况这些人口中，很多是制造业流水线的员工，购买力较低，即使是几年内也难以购买得起东莞的房子。

而对于投资者来说，房价上涨的时候一哄而上，房价下跌作鸟兽散，随着政府对楼市的强硬态度——不断升级调控，去杠杆时时刻刻悬在头上，再加上舆论持续唱空，十多年来的房价上涨预期被打破，预期一破，紧接着反映的就是房价回调。

而投资客向来是买涨不买跌，东莞房价在下跌，你还想着去接盘？？？

可是长线来看，东莞真的没有价值吗？大胡子说房团队再次来到东莞考察，看看真实的市场，由于城市距离近，我们由广州13号线坐地铁然后打出租车来到东莞考察。

虽然扫黄已经过了很多年，但是你还是可以从城市主干道两旁“三步一个酒店”看出当年的烟花柳巷的泛滥。

我们遇到了出租车司机，他已经在东莞工作了8年。

他眉飞色舞地讲着东莞那些“辉煌”的过去：

当年的东莞号称“男人的天堂，女人的银行”，莞式服务ISO，细节服务到位，精确到秒，放在全国，哪个城市比得上东莞。

哪像现在才20:30，冷冷清清的，以前我五年前我月入过万，轻轻松松，现在月入6000都艰难。

在我们东莞考察过程中，跟不少饭店老板聊天，说道生意难做，他们都和出租车司机一样愁眉不展，周围的不少饭店，这几年都陆陆续续关门了。东莞扫黄，对经济打击确实不小。

五年前的辉煌，真的过去了。

东莞往事已成过去，我们还是说点正经的，说回房子吧。

现在的东莞是什么样的呢?主要是两个方面的矛盾：

1. 优秀的地缘和低效的交通效率、生态环保之间的矛盾

东莞是粤港澳湾区中的一个重要成员，而且也是处在粤港澳湾区中最发达片区：珠江口东岸片区。天生命好，是中国唯一一个夹在两个一线城市中间的城市。

北连广州增城黄埔，西连广东最大自贸区，广州副中心——南沙自贸区。南接深圳，有部分地方直接插入深圳腹地，东边挨着惠州。这样好的一个位置，想发展不起来都难。

但是东莞的固投比基本是全国同级城市中最低的，所以东莞的轨道交通修了N年了才修了地铁R2线，而公交车基本只在各镇区内运行，跨镇的公交车班次很少，也没有修建很多的快速路、立交桥用于分流。

而且运河河涌污染非常严重，例如南城的项目万科翡翠东望正门就有一条东莞运河穿过，按理说，项目一般都会吹嘘“我们这是一线河景房，泽水而居，推窗可见”，而万科的销售在介绍项目时全程没有提，是因为运河污染严重，甚至散发出一股异味。

2. 发达的制造业和混乱的城建之间的矛盾

东莞是全球最大的制造业基地之一，以电子信息、电气机械、纺织服装、家具、玩具等产业见长，这个大家应该都知道。在此我想就不用多用笔墨来说了，但是这个城市并没有像大家想象中的那么出色。

正是因为镇区的发达工厂经济，东莞的城建尤其混乱。

东莞的城建▼

当别的城市竭尽全力把一栋栋高耸入云的摩天高楼密集地聚集在市中心半小时经济圈内，东莞反倒将一条条柏油路，一个个小工厂延伸到目所能及的一切地域，整个大撒网铺开。

数据显示，2016年末东莞全市常住人口826.14万人，其中户籍人口200.94万人，人口结构出现严重倒挂，人口密度高达3351人/平方公里，全国第三。

在东莞境内开车，放眼望去，高高低低的建筑物和连绵厂房，错落起伏的山脉，以及被河流切割得很破碎的土地，基本看不到完整的整块农田。

而且目前最突出的是东莞主城区发展后劲不足。最直接的原因就是城建混乱。

东莞城区现在正处于土地断供的窘境，盘桓在城市最核心地段的是多年拆迁攻克不下的城中村。

土地就是限制片区发展最大的桎梏。

没有土地，难以做城市规划的更新升级；

没有土地，无法让这个片区的交通和城建冲上一个台阶；

没有新的地王和新盘刺激，更不可能让片区的溢价被抬高。

例如南城老城区的万科诚品，户型真的非常有亮点，115㎡四房两厅两卫，大横厅，得房率甚至做到了87.5%，是目前市面上得房率最高的户型了。

被万科户型实力圈粉的一平方童鞋还冒着被骂成“万吹”的风险写了一篇万科户型解读文章，戳此直达→万科，凭什么？

这应该是我们在东莞看到的最好的户型，产品也做得非常棒，但是看着狭小的沙盘，2栋建筑物孤零零地被城中村包围，项目总建面才1万多平，我诧异地问：这个项目为什么这么小？

原本销讲全程高冷的万科小哥哥皱了两下眉头：

姐，你们不知道东莞的城中村拆迁太难了，也拆不起啊，你别看我们这1万多平建面，拆了好几年呢，还是我们和本地的地头蛇中天合作才谈下来的，光我们这块地，拆迁成本太高，不仅政府不愿意做，我们资金也被耗死在这个项目上，太艰难了。而周围还有很多城中村、老小区、旧厂房，只能一点点去谈，拿下一平米是一平米。

政商关系良好、不差钱——宇宙房企万科，在东莞做旧改都做得如此艰难，更何况其他小开发商呢？

东莞的旧改太艰难了。

现在的东莞楼市现状是什么样的？

肯定经历一段时间的调整，毕竟楼市上行时期的东莞概念炒作太严重，涨得过多，所以现在更是要进行反抽整固。

今年前11个月，东莞新增商品房住宅面积是438.38万㎡，而第四季度10月和11月共计新增供应面积达108.38万㎡，而且12月的供应面积应该也是走高，之所以数据增长这么大，就是因为年关将至，不少开发商的资金链都非常紧张，所以采取以价换量、迅速出货。

【大胡子说房】的判断是：2019年的东莞，可能出现量跌价小跌的情况，镇区项目在楼市遇冷之下，价格势必会回调。

相比以前普遍是一个月内交首付，现在的项目都是要求5天交首付，甚至寮步万科某项目要求3天交首付。

然后我们来说说具体片区。东莞主要分为6大片区：

滨海新区：长安、虎门、沙田、厚街。这是东莞经济最强的片区，虎门、长安经济实力名列全市第一、第二，加上厚街，基本占了东莞GDP的20%，沙田稍逊。vivo、OPPO都是长安的企业。

松山湖片区：松山湖、大朗镇、大岭山镇、寮步镇、茶山镇、石龙镇、石排镇。这是备受瞩目的新城生态良好、山湖相间，类似于美国硅谷的环境，定位是高端科创平台。松山湖吸引了华为以及华为的供应商企业，但其他片区表现平平，茶山镇、石龙镇、石排镇现在更是尘土飞扬的大农村、开发程度低。

东南临深片区：塘厦、凤岗、清溪、樟木头。这里承接了一定的深圳制造业转移，也吸引了一大批买不起深圳的刚需在此安家，但是由于早期缺乏规划，城市界面混乱，交通拥堵非常严重，多家大房企都重仓东莞环深片区拿地。

城区片区：莞城、南城、东城、万江、高埗、石碣。其实真正的市区只有莞城、南城、东城。，其他地区的差距还非常大，商业教育医疗配套相对成熟，但是投资的坑也不少，为了扶持城区产业，南城还学深圳搞了个总部基地，规划虽好，但是招商难有进展。

水乡新城：麻涌、洪梅、道滘、望牛墩、中堂。这是东莞发展相对落后的镇区，紧邻广州，这几年也是在竭力招商引资，但是目前就是京东、阿里的大仓库，你可以打开你手机看看“双十二”订单物流是不是显示：东莞已揽件。

东部产业园片区：黄江、常平、东坑、横沥、企石、桥头、谢岗。目前经济最弱的片区，受制于地缘和交通，远离东莞主要经济带。一度黄色产业猖狂的东部片被扫掉后，还没有从过往的悲伤中走出来，没有打造起新的产业优势！

正是由于东莞的镇区分散、交通效率低的城市特点，所以东莞的投资一定要遵守的军规就是：片区内一定要规划地铁，只有这样才能增强各片区的经济联系，从而带来溢价。

看好粤港澳大湾区买不起深圳没关系，看好粤港澳大湾区也选择投资东莞，在六大片区中，我只推荐你重点考虑三个片区，这也是东莞投资的大致排序：

1.松山湖片区（特指松山湖生态园以及与松山湖生态园接壤的大朗、大岭山附近）

十多年前，松山湖就是养鱼的地方，而今天，之所以看好松山湖最直接的原因就是——抱紧华为的大腿。由于深圳的地价高企，难以找到大规模的发展空间，东莞松山湖才有了可乘之机。

为什么第一个不是推荐东莞经济最强的滨海新区，也不是推荐最靠近深圳的东南临深片区，最直接的原因是：只吸引深圳的房地产需求，爆发力远远不够。

一个城市要真正崛起，不仅要赚快钱，也要赚慢钱，重视可持续性，要引来房地产，更要引入产业。

其实华为松山湖是个非常好的模范，非常值得经济相对较弱的城市学习。

而华为为龙头的高新科创企业会将松山湖整体的价值抬高N个level。

有人可能会说华为为员工建设了3万套员工住房，带精装价格是8500元/㎡，价格这么优惠，他们还会去买房子吗？

华为欧洲小镇▼

是的，华为确实建了非常宜居的生态小镇，但是配比是一房12%，二房76%，三房12%，只有华为15-19级且入职3年以上，在东莞常驻的员工才能使用，而背靠华为年薪动辄70万的购买力，这样的房子是远远不能满足他们的居住品质要求的，而且还有大批没有资格分房的员工。

而且深圳未来还有地铁直接从深圳湾连接到松山湖，虽然松山湖目前的房价将近4万/㎡，但是未来还有很长的雪坡，资金预算不足的可以去淘淘3万左右的二手房。

东莞在吸取镇区土地开发过于充分，大量工业用地低效使用，甚至使用年限长达50年的教训之后，重视土地资源的集约化管理。

所以我们看到松山湖的供地非常克制，基本没有大规模地卖地，所以现有的住宅更是稀缺，当稀缺的住宅碰上强大购买力的购房者，可想而知未来会发生什么。

2.东南临深片区（特指凤岗、塘厦）

2015年下半年以来，深圳客将这个片区炒热，东莞“睡城”崛起，东莞的房价上涨正是由临深片区开始的。

规模化的中心商圈，导致现在大部分的业主仍是要到深圳龙岗去购物消费。今年上半年以来，临深片区在成交量上不断遭遇滑铁卢，早已不是东莞楼市的主战场。现在的临深片区，库存压力还是蛮大的，由于东莞限购，不少深圳投资客都是和开发商协商，本科学历缴满半年社保再签约。

因为城际距离短，而且未来有和深圳通地铁的可能，所以凤岗塘厦的价值还是很扎实的，毕竟是大热板块。

在楼市遇冷之下，不少开发商近期都在降价走量，感兴趣的也可以去淘淘二手房。

3.滨海新区（特指虎门、长安临深，尤其是深圳地铁相连的项目）

东莞滨海新区卖房的野心可大了，项目得规划图不是东莞的地图，而是粤港澳大湾区地图，推广广告语写的是：深圳北，30分钟直达前海。

厉害了，深圳前海的房价可是高达7万/㎡，30分钟到前海才3.5万/㎡，那我还不赶快去抢一套？

这波操作猛如虎，一看250。

所谓的深圳北，指的是东莞的滨海新区，30分钟，是指走广深沿江高速30分钟，你看身边谁上班通勤是开高速的？大家可以接受城际距离短、堵车，开车30分钟，甚至1小时上下班，但是谁接受得了每天在双城之间穿梭、通过高速来通勤的？

而且按照滨海新区目前是3.5万/㎡，而深圳宝安的沙井万科星城的项目在11月开盘，价格也才4-4.5万/㎡，这两者之间的价差实在是太小了，我为什么不选择有地铁有户口有学位的深圳的房子，而要每天跑到东莞去呢？

虽然这是东莞目前最富的地方，但是你去看看周围的产业，仓储、加工制造业、港口经济...未来的可增长性有多强呢？

所以东莞投资的排序是：松山湖片区>东南临深片区＞滨海新区，而且最好是选择与深圳地铁相连的项目。

虽然东莞有种种问题，但是从它倒下再重新站起来，我们就有理由相信——潜力足够大、爆发力足够强，未来东莞房价的雪坡还很长!

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PS：此文与环深课程东莞篇中部分观点有点差异，是建立在市场已有变化的情况下，华为在此搬迁入驻东莞，但基本面不变，我们依然看好东莞。