这里虽有1亿人口支撑，也不能乱买房

“也许你没有到过这里，但可能明天就会路过...”

《城市24小时》如此形容郑州，一座被火车拉来的城市。

在这个快速城镇化的大时代下，郑州作为全国的交通枢纽，正在用火车把一车又一车的年轻人，从河南各地，甚至从全国各地，拉到这里工作、生活。

2018年QQ大数据中，郑州已经成为北方地区年轻指数最高的城市。

年轻指数=买房需求。

在无数对郑州有刚需、改善或是投资的需求下，我们有必要对郑州进行一波全盘的分析，让大家买到更适合自己的房子。

上篇文章，我们由北到南，一路把惠济区、管南片区、二七新城片区、北港区和南港区的房产价值研究分析了一遍。

本篇文章，我们自西向东，把郑州的其他区域也来探个究竟。

一.常西湖没有常西湖

定位为承接老城区外溢的新兴行政文化服务中心和生态宜居中心，郑州西边的常西湖片区，热度一直不低。

然而天天说着常西湖常西湖，我们并没有找到这个湖。

也许是因为这里的绿地已然足够丰富，并不需要着急把常庄水库改名为常西湖。我们从规划图上结合实地探访来看，绿化用地占比非常高，居住的生态环境还是可以认可的。

地下交通连廊和还在茁壮成长的小树苗▼

已经建好的奥体中心片区及通达宽阔的道路▼

当然，这个片区最大的优势，还是它为市政府驻地。

可别小看了这种政府驻地。

政府在哪里，意味着成堆的企事业单位就在哪里。因为行政需要，疾控中心、市教育局等多个单位已经入驻常西湖，这带来了大量就业人口和购买力，未来可能还会更多。

政府在哪里，意味着文化中心就在哪里。大量的文化设施、体育场馆会围绕着市民中心建设，“四个中心”就是很好的例子。

政府在哪里，意味着城市形象就在哪里。中国特色的城市规划告诉我们，ZF周围无论是路网、绿植还是公共建筑，都会非常气派而整洁，这可以极大的提升居住体验。

对比同能级城市，长沙市政府所在的岳麓片区，武汉市政府所在的江岸片区，都是整座城市中发展最快的片区之一。包括15年前深圳市政府的搬迁，也直接带动了福田区的崛起。

最后，常西湖片区和老中原、老二七是没有断裂带的，这也是新区崛起必不可少的条件，也是承接老区外溢的有利因素。

所以，这个片区的价值，肯定无需否认。

只是，由于呼声较高，这里的价格也水涨船高，最贵的时候有新盘卖到了1万6、7 ，这显然不是现在该有的价格。我们建议超过1万5的盘最好不要急忙入手，开发商为了回款可能会在第四季度推出折扣价，伺机而动，酌情入手，未来可期。

二.郑州的高新，真的高新吗？

在许多人的印象中，郑州没有高新产业。

可是，一个产业不新的城市，再大的规模经济也无法支撑其发展。无论是美国的底特律，还是日本的北九州，都会慢慢被被时代淘汰。

郑州能有今天的发展，少不了一直在默默耕耘的高新区。

这里的高新产业大多不被人们所知，因为它们常常服务于企业和机构。

高新区有大量的落地产业和就业机会，还有郑大这所全郑州最好的大学来输血人才。

只是，早年高新区与郑州较为割裂，没有定义被为一个生活区，所以商业入驻较其他区域略少，人口吸引力也欠佳。

但随着城市的快速发展，割裂地带被逐渐填平。产业崛起也带来大量的就业人口，曾经的洼地也被扁平化。

在最近行情一般的大环境下，高新区的楼盘依然人气满满，而且年轻刚需客户居多，估计很多都是在这上班的。

和很多城市一样，按照产业带动区域的逻辑，高新未来肯定不差。比如隔壁的西安市，许多人都想不到高新区一跃成为房价最高的区域。

高新目前1万3、4的均价，加上大量在建的商业配套和有力的人口支撑，在此挑选一套房产，没有多大问题。

三.郑州的北龙湖？河南的北龙湖！

沈从文说，我只想造座希腊小庙，庙里供奉的是“人性”。

对于这个时代的郑州人来说，这座人性小庙就是北龙湖。

无论是身份的归属感，还是居住的舒适感。人性所追求的，都能在这里满足。

一亿河南人只有一个北龙湖，富豪们趋之若鹜。他们为这里的未来提供了有力的价格支撑。

一个郑州也只有一个北龙湖，低容积率的豪宅定位，精致高端的规划布局，顺利让这里成为整座城独一无二的富人区。

水利工程、地块划分和湖边公园等基础建设基本都已完成，规划落地非常快。

北龙湖项目均为不超过8层的多层建筑，将来人口密度很低，人均所享受资源会远高于一般小区。

湖心岛的金融中心也在紧密建设之中，未来各公司的高管，也将是这个片区不俗的购买力。

不过，对郑州这种二线城市，豪宅未来的升值潜力也有局限。

一是不好换手，大面积的二手豪宅一般人买不起，富人又不愿意。

二是二八分化，豪宅片区产品相对较弱的盘可能一直不涨，因为未来愿意接手二手房的富人，一定会买该片区产品最好。富人的思维，是绝对不会住豪宅片区中相对屌丝的盘的。

总之，有资金实力的话，这个时间挤进北龙湖是可以的。未来到了人气进入和价值兑现的时候，开发商捂着的那些盘，或许会卖得更贵。

如果资金不足，退而求其次的老郑东也不错。老郑东由于成型多年，价格在市场挑选之下已经比较理性，而且其引进的各种学校在资金加持下也会有不错的发展。在老郑东挑个次新房，亦是不错的选择。

四.经开的“退二进三”

十年来，经开区一直在喊“退二进三”的口号，就是把第二产业搬离，引进第三产业。

这无形中暴露了一个问题，就是经开的厂很多。

从我们考察的情况来看，也确实如此。

基本开几步车，就能看到成片的厂区。

从卫星图上看，蓝色的厂房占比不少。

厂房可以带来区域的财政基础，但也对居住环境有着不少的影响。

尽管“退二进三”在猛烈的进行，但厂房的搬迁以及后续新写字楼的建设并非一朝一夕之功。这个区域的房产价值，恐怕还需要一段时间才能兑现。

相对来说经开南部的滨河板块居住属性更加强烈，规划的也更高级。同时承接着东区工作的外溢人口，需求基本面也不错。

但是，滨河的价格也不低，新房均价已到1万6。不淹水的海绵城市诚然很高级，但整个地块交给中建运营而非政府统筹，难免会有些企业逐利产生的溢价。

总之，经开包括滨河的性价比相对于郑州其他区域并不高，如果不是对地域要求强烈的地缘刚需，不建议选择这一块。

五.白沙绿博，一路向东还需时日

白沙的规划是省级行政中心，这让这个区域一时间风头无二。

所有人都知道它未来的上限很高。在各种概念的加持下，白沙的新房也卖到13000，绿博也差不多在10000上下。

基于郑州一路向东发展，老东区外溢，还有郑汴一体化的逻辑，白沙绿博被很多人看好。

可是，以上三种因素，都不能孤立来看。

一路向东，西边的市“正负”同样不甘示弱。

老东区外溢，惠济、经开、滨河都等着他们溢。

郑汴一体化，郑许、郑新、郑荥都在一体化。

全面开花的郑州，很难集中精力去搞一个白沙。上限很高的白沙，成型同样也会非常长。

对比白沙的这三年，似乎并没有太大变化。

规划图很漂亮，象湖北边一片繁荣：

实际看来，却不尽人意。

2016年2月的白沙▼

2019年6月的白沙▼

三年前，常西湖也是荒地一片，但今天，至少四个中心已然成型。

总之，白沙的潜力是有的，但时间要拉到很长很长，现在花1万3去入手，恐怕是有些不值得的。

六.老城区，会被抛弃吗？

在上世纪60年代，棉纺厂在郑州的地位，可以超过现在阿里巴巴在杭州的地位。

在大量工人及其家属的创造下，中原区一度是郑州最时尚的地方。

几十年过去了，老城区的文化底蕴依旧非常深厚，生活配套也齐全完备。许多老字号招牌美食，让不少郑州人打死也不住出三环。

老城区没什么概念，1万多到2万多的房价也没啥水分。郑州最好的商业、学区、医院都在老城区，其价格对应上地段，没多大问题。

只是，如果要在老城区淘二手房，得考虑两个重要因素。

一是车位，郑州车多位少。海量的车没地方停，停了也经常出不来。老城区的二手房如果没人车分流，周一到周五你就放弃开车出行的想法吧

二是产品，许多二手房小区杂乱、配套落后。有的小区一楼梯的灰没物业扫，门上说不定还贴着办证开锁的小广告。

老城区的城市界面肯定不如东区，狭窄的街道也会让人觉得拥挤不堪。但近二十年，无论是中原还是金水都不至于被抛弃，因为其多年来名校的积淀和商业的繁荣，是郑州其他地方所无法替代的。

七.结

从南至北，自西向东。我们把郑州彻头彻尾地转了一遍，也用三篇文章解开了它近十年突飞猛进的密码。

早就听闻郑州很多姓方的会做胡辣汤，据说一碗方中山，最能凸显中原人士直爽的性格。

果不其然，

把我的胡子都辣直了！