600年的城墙，如今让你随便触摸。。。
一首《西安人的歌》如此唱到。
在中国，没有哪座城市的城墙保存的像西安一样完好，也没有哪座城市的建筑，像西安一样涂满了中国色彩。
当整个国家都在大拆大建，埋头追求经济发展时，只要西安在最大限度地保留华夏历史的底蕴。无论是横平竖直的街道，还是中式瓦片的屋顶，都时时刻刻地让人感受到一股历史的厚重和一抹文化的气息。
与之同时，西安的经济也完全没有落下。
1995年，西安的GDP仅排在中国的第46位，是一座经济并不起眼的城市。但仅仅用了20年时间，西安的经济总量就已经位于全国第22位，并还在以每年7%的增速向前迈进。
与经济一起腾飞的，还有西安的房价。
从2018年12月到2019年8月，西安房价连续九个月同比涨幅全国第一，豪取了一波“九连冠”。
如今，西安的基本面已经来到了均价14000。许多人认为西安的房价收入比已经在一个不合理的水平，高房价的挤出效应也让不少人才逃离了此地。
到底，今天的西安房产市场是不是一个理性的价格？西安这座城市又有多少后劲？
时值国庆佳节，我触摸着西安城墙，来寻找答案。
一.泡馍or泡沫？
西安最扎实的东西，莫过于香浓入味的大碗泡馍。可谓徒手掰两个，饱腹一整天啊。
那西安最不扎实的东西，会不会是房价呢？2019房价收入比高居全国14位的西安，泡沫有多大？
要搞清楚这个问题，我们首先来研究一下西安这一轮上涨行情的原因：
一是2011到2016上半年，整个西安处在一个楼市冰封期，全国房价都在上涨，而西安却徘徊在7000多雷打不动。于是，后知后觉的西安在2017到2019迅速补涨了回来，包含了以前落下的那部分价格。
二是供需失衡。两三年前受市场等因素影响，西安住宅供地量不多，造成了这两年住宅供应量满足不了西安人对住房的需求。尽管2019年1-4月西安供地量已经同比去年上涨236.7%，但现在来说，许多楼盘还是供不应求的摇号状态。
西安楼市在2019年8月的新闻：
三是多重利好加持，市民预期满满。新任领导控烟立法，抢人大战步步为营，国中城市确定落地，旅游名片火热传播。。。一系列利好让市民们看好西安，置业西安。
四是投资客扎堆。这两年，由于西安落 户简单价格低洼，太多人落 户只是为了买房而已。
多重原因的综合反应，导致了西安这两年的涨幅经常领跑全国，而后也催生了620西安最严限购 政策。
限购以后，落 户即买的好事儿化为泡影。西安的环比涨幅直接从6月的2.0%降到7月的1.4%，再到8月的0.5%。
很显然，调控效果立竿见影，稍微加个1年的社保，涨速就大幅降低，足以证明落 户就买房的人大幅减少，再推一步就是，前阵子西安投资的伙计们，真是太多了。
从微观来看亦是如此，18年元月，团队上一次在西安考察的时候，置业顾问一听不是西安话，基本默认为为外来投资者，开始询问落 户情况。可见当时投资潮之热。
试想一两年后，投资客们进入收房阶段，再过几年，进入满二免增值税阶段，大量的房源会出现在市场，势必对价格有一定影响。
所以在未来，那些经济支撑和人口流入较弱的板块，或许会进入去泡沫化，不乏下跌的可能。
不过，那些潜力较大的板块，保持坚挺应该是没有问题的，毕竟西安供不应求的现象一时半会得不到缓解，人口支撑力太强了。
怎么说呢？整个西北五省的人口，基本都会受到西安强烈的虹吸。
一是西安地域文化和西北文化相似，移民可以很好的与城市融合；二是这几年兰州、银川等地的发展与西安的差距越拉越大，不少年轻人都跑去了西安。
不过，人口的支撑不代表西安的继续猛涨。首先，因为国 家现在“枪打出头鸟”的手段极其坚决，从5月苏州到6月海口，谁涨限谁。然后，西安2018年房产投资占比GDP30.2%，严重挤压实业，已处于危险状态，也不能让房地产市场继续这么热下去了。
总的来说，西安限购已过三月，热潮缓缓褪去，房价走向稳定，部分楼盘依旧千人摇号，部分楼盘却开始悄悄降价，楼市走向整体稳定，部分分化的阶段。
个人看好举全市之力堆起来的高新，以及离高新比较近的沣东南，再就是受市正负辐射的城北、经开，和浐灞中部，这些都是发展相当迅速的地区。而二环内的老城区由于房屋老旧，道路狭窄，游客拥挤等原因，不建议考虑。配套较成熟的城东、城南、城西，包括曲江，也是不错的选择。至于炒的火热的西咸新区、长安区，还有浐灞南边一大片不毛之地，以西安的实力还有太长的周期要发展。
二.西安的后劲怎么样？
如果要用一句话来形容西安的现状，我会说：“人口的承载力没有跟上人口的流入量。”
2017-2018，西安共增加户籍人口105万。2019，西安预计增加的人口数是40万。
即便除去那些落 户投房的假西安人，3年账面145万的数据，也不是一个小数字。
然而，西安的基建却难以跟上海量的人口。
老城区的道路改造并不完善，城墙内许多地方都是行驶杂乱的待整改地段：
新区商业等配套难以和老区平齐，导致老区人口无法疏解，美丽的城墙下却是常年的拥堵：
无红绿灯的快速路建设不足，进而许多时间要花费在路口上。为了减少汽车通勤时间，也只能想出让行人怒等99秒的这种下策了：
囿于财 政实力等因素，西安的拆迁改造比较缓慢，整个城市中有大量的这种“围而未拆”的地方，使得城市土地利用效率较低。
一个有意思的数据是，2019年初，西安地铁线网客运量达272.34人次，地铁客流强度（客运量/线路长度）为2.16，竟然排在全国第一。
当然，这跟分母（总线长）比较小有关，但也足以说明，西安需要更多的地铁。从我自身的感受来说，西安2号线的地铁发车间隔已经短到1分多钟一班，但依然人满为患。
这些人口承载力的不足，直接会导致居民生活体验变差，人口流入减少。
不过，随着西安基建的快速进行，这些拥堵和拥挤都将是阵痛。从一个长远的角度来看，人才吸引力日渐提高的西安，还是潜力满满。
以前，西安完全留不住人才。2010年-2015年，西安毕业生累计有148万人，但那几年西安的常住人口增量，仅23万。毕业生本地就业率，可能只有10%左右。
而今天，据《2019年西安市应届大学毕业生调查报告》显示，已经有34.1%的毕业生表示愿意选择西安。
这种人才意愿的改变，最本质的原因是现代产业工资的提升，也就是西安产业的升级。
近几年，西安规模化的第三产业产值，都在保持高速增长：
但还有一个更重要，也更特色的原因，那就是西安对人文情怀的打造。
一方面，人文精神满足了打造旅游之都的需要；但另一方面，人文是吸引年轻人的一大利器。
西安老城区街头的电线杆上，极具特色的涂鸦：
朝气蓬勃的商业中心：
古今元素交织的步行街：
西安用附带人文情怀的夜间亮化工程和城市面貌建设，让喜欢她的人，不忍心离开。
在刚刚过去的2019年毕业季，西安永宁门举行了一场华丽的西安大学生毕业盛典。没有哪个城市像西安一样，真正做到了用一件有仪式感的事情，去迎接人才。
这些一个又一个文艺的点，只要其中任何小小的一个触动到了某位毕业生，整座城市可能就多一位贤才。
在科教文卫基础雄厚的西安市，只要思路明确，招贤纳士，未来一定大有可期。
这种下决心提升城市面貌的想法和举措，让西安人民进入了一个命运共同体的良性循环，大家都相信这座城市会变得更好，也愿意为之努力。就像点燃的火把一样，熊熊燃烧。
总之，我们看到了西安基础建设不足和城市更新慢的发展瓶颈，但也看到了其虹吸人才的能力和新兴产业的崛起。要让西安追上新一线第一梯队的武汉、成都等地，还是有些困难，但未来十多年，GDP前进个5名左右还是大有可能的。而且西安保持西北地区核心城市的地位，更是板上钉钉的事情。
三.结
夜晚饥饿难耐，出门觅食。
咦，发现一位兄弟。
大胡子烧烤很便宜，至今还保持着一块钱一串肉的价位。
一位西安朋友和我说，这里虽然工资不高，但物价也不高，在西安生活，是一件非常幸福的事情。
“看着这几年西安变得越来越漂亮，在各大网络平台也秀得飞起，作为一个西安人，挺好的。”
这种对自己城市的认可和自信，才是一座城，乃至一个国家，向前进的最大动力吧！
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