这个城市，史无前例的汲取着所有的资源

大家都知道这几天珠海的楼市政策发生了一点点小小的改变，伴随着一季度的小阳春，珠海楼市再一次调低了进入的门槛

其实我们在上周已经聊过珠海了，大家对于珠海的关注度真的是远超出了我的想象

周末R先生跟着我们真有好房团队的看房团又来珠海走了走，看了看，跟很多人聊了聊，又产生了一些新的思路，想再跟大家分享下

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先回答一个问题，我们为什么要选择珠海，或者说是珠海到底有哪些是值得吸引我们的注意力的

大家可以仔细看一看粤港澳大湾区的几个城市的一些定位和城市规划的能级

我们如果把一个每一句话去一去细读的话，我们会发现在整个粤港澳大湾区的这些城市的定位里面，珠海这个城市的定位跟其他城市相比有很大的不一样

有几个很关键的点，不知道大家发现没，我给大家解读下

1、珠海是全国唯一与港澳陆地相连的湾区城市，这意味着珠海所具有的独特的稀缺性；

2、是建设粤港澳大湾区的桥头堡，说明珠海是粤港澳大湾区发展的第一站，粤港澳大湾区要成功，珠海必须成功；

3、珠海是资源进入内地的“中转站”，也正是因为珠海的地理位置真的实在太好了，这种地理上的优越性导致香港和澳门的很多资源要进入内地的话需要途径珠海这样的一个类似中枢神经的地方

所以我们说我们为什么要把我们的目光停留在珠海，最核心的原因是国家顶层意志的不可抗性，这里也是粤港澳发展的第一步，只有把这第一步迈出去了，才会有接下来的第二步第三步

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当然你规划的再好，口号喊得再响亮，其实也没有用，是不是，我要看你实际落地的行动是什么，政府到底愿不愿意为这座城市的未来投资花钱，来为城市的未来买单

有没有正儿八经的拿出这个钱来做一些相关的事情是吧，我们最能感受到那个钱就是政府愿不愿意为规划买单，政府愿不愿意实实在在的来完成这样相关目标

可能规划设计的方方面面都比较多，如果我们把其他杂音和琐碎都忽略的话，如果只关注一点，就一定要关注这个城市的交通情况和基建情况

“要致富，先修路”这句俗语其实真的蛮重要的，良好的交通是一切发展的基础，所有的财富都来自于资源是否能够进行有效的交换

珠海把自己的第一只手，通过港珠澳大桥的连接，直接伸向了澳门和香港，让这两个中国最富有的城市，成为了自己的靠山

与此同时，珠海把自己的第二只手，通过深珠通道伸向了深圳，通过广珠城轨的延长线伸向了广州

在整个粤港澳大湾区中，能级最高，排名最前的四个城市毫无疑问就是：香港澳门深圳广州，但珠海通过自己的方式，就这样一步步的把自己跟这四个最顶级的城市一步步的靠近

因此从大方向看，珠海也是离这四个顶级资源池“最近”的城市了

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我们再来看看珠海内部的几个版块情况

如果说珠海是粤港澳的桥头堡，那这个堡垒的塔尖肯定就是落在了横琴

图片来源：公众号“国民经略”

大家可以看一下目前整个各大湾区的三大自贸区，前海、南沙和横琴前海南沙和横琴，如果我们再来细细研读的话，我们会发现横琴的所有深度合作，所有的定位，一共4条，全部与澳门有关

横琴是真正意义上的珠海的“当红炸子鸡”

横琴的定位是特别清晰的，就是与澳门是深度合作，成为澳门的后花园

上次刚刚粤港澳大湾区整个规划公布完以后，横琴也是用一种非常快的速度来进行层层上批

在今年4月份国家发改委就公布了横琴国际休闲旅游岛的建设方案，直接将横琴定位为“配合澳门建设世界旅游休闲中心”

澳门的目标是要建世界旅游休闲中心，但是他的土地实在是太有限了，澳门的土地只有横琴的1/3，横琴是106平方公里，澳门土地不够怎么办，没事，澳门的退路在横琴

也正是基于这样的定位，横琴楼市表现出的典型就是“未来价值不可限量，适合长持”

我们说横琴在越来越澳门化的同时，其实也正在变得越来越“陆家嘴化”

比如大力发展金融产业和总部经济，甚至在前期土地进行招拍挂和后期拿预售证的时候，都进行了种种不可思议的限制要求

图片来源：2017年横琴某地块土拍时的要求说明

我们可以看到，横琴不仅对土拍后的企业项目做了说明，甚至对后期企业的性质，纳税等方面都进行了极为严苛的条件

横琴如此珍惜土地，这么做最根本的原因就是因为横琴岛虽然大，但真正可用来居住或是办公的真的是少之又少，只有20%的土地被定性为住宅用地，换句话说，70年产权性质的住宅，在横琴岛真的很稀缺

横琴的升级，依赖的不是房地产，而是依赖整个产业链条的推动，这条路，其实从一开始，横琴就已经想的很清楚了

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第一梯度是横琴，第二梯度的话必定是香洲

香洲很多人都知道了，是传统意义上的老城区，其实我的投资习惯是不太去碰这些很成熟的地段的

因为这些比较成熟的地段，相关的价格已经包含了对基础设施资源的红利释放，因此相对来说整体涨幅会慢一点

如果真的要考虑香洲版块，我比较推荐的是唐家湾

原因有两个，一是从区位看，2018年年底，深珠通道已经正式获批了，一旦开建，直接将深珠的前海与珠海北部相连，第一站，就是唐家湾

还有一点就是整个唐家湾聚集了珠海大量的高校和科研机构资源，整个板块成为了高端人才的聚集地，后期的整体购买力会变得比较强劲

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需要重点聊聊的是金湾

除了横琴的规划外，金湾的规划也是非常值得期待的

比如在3年之内要通车的洪鹤大桥和金海大桥，就直接将金湾版块与横琴和香洲进行相串联，大大缩短了整个东西版块目前的交通时间，从效率上进行了整体的提升

同时，作为港珠澳大桥的西延长线，洪鹤大桥的贯通直接把金湾版块的能级一下子提升到了与港澳并联的地步，金湾与港澳的相连接也将更加紧密

还有挺值得跟大家一提的是正在建设中的广佛江珠城轨，也将经过金湾，将整个粤北和粤西进行打通

大家如果仔细看一下的话，有没有感觉整个粤港澳大湾区城市的相连接，就像一个“U”字型，而那个承载了最大资源的底部，就是金湾

金湾是珠海未来全市唯一一个能同时拥有机场、港口、铁路、城轨、高速公路所构建的海陆空立体交通网络的区域

关于金湾的其他利好，大家可以看下下面这张图片，我帮大家归纳了下

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最后简单说一说斗门

斗门是在去年2018年年底的时候放开限购的，就相当于在整个珠海这边撕开了一个可以进入的小口子

于是，大量的资金开始涌入这个版块，导致的结果就是整个2019年一季度，斗门的成交量占据了整个珠海的75%左右，意味着后期整体的新房容量会很大

与此同时，斗门在整个2019年的上半年，新房的供应量也非常的庞大，换句话说，站在这个时间点，在你前面已经存在了大量的投资客，在你后面还将有源源不断的房源进入市场与你竞争

图片来源：合富研究院

斗门这个版块我们是不推荐的，因为当前的价格存在被透支的可能性，未来抛售难度也比较大

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在珠海，每个版块之间的定位其实也真的是不一样的，每个版块所呈现的内在特征和上升的机理也完全是不同的

如果一定要说两个最看好的版块，我愿意把票投给横琴和金湾，如果一定要给个定性的话，我会说

横 琴：代表的是珠海的价值点，是珠海的未来，适合长持，8-15年

金 湾：代表的是珠海的价格，是珠海的“皮夹子”，可中期持有，3-5年

当然，对于投资客来说，一定要用肉身去实际感受下这个城市的温暖才会得出自己的判断

首次珠海品鉴会活动很多用户因为临时有事，没能来的及参加，我们将在本周继续发起第二次珠海楼市品鉴看房团活动

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以上为正文，来自R先生