意料之中，无锡出台调控了，意外的是，为什么先是无锡？
724国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，约谈北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市，826住建部又召集了沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州进京开会，其中成都和沈阳是二度进宫，可偏偏先出台调控的却是无锡。
隔山打牛，这招也高，可无锡也不算冤枉。
无锡是长三角一体化发展的核心城市，此前820会议上就提出要扎实推进长三角一体化发展，而长三角城市的关系非常密切，其他投资口子被限，极有可能推高都市圈内的核心城市房价上涨。
比如宁波的上涨和去年杭州楼市凉凉有关系，杭州楼市降温，许多炒房客就把钱带来宁波来炒房。
所以此前宁波、苏州、杭州已经打补丁式地升级调控，就是避免一城被堵，资金涌向“邻居”造成房价快速上涨，先紧急调控无锡想必是不想走宁波老路子。
其次，无锡房价确实上涨过快，7月无锡新建住宅环比上涨1.3%，位列第四；二手房环比上涨1.2%，位列第五。从土地市场看，2020年前8月，无锡市场卖地全国第16，卖地金额530亿，同比上涨了91%。
此轮调控先打无锡，有其道理，但不用担心，接下来的几个典型上涨城市，调控基本会陆续有来。
接下来，谁最有可能被调控？
我认为涨幅在10%左右的城市，尤其是二手房房价涨幅在10%左右的，出台调控的可能性很大。
从国家统计局7月份发布的70城房价数据来看，在10%左右临界值的城市有：呼和浩特、沈阳、南宁、成都、西宁、银川、唐山、无锡、徐州、深圳。
深圳、无锡已经被调控，接下来接近临界点的其他城市被调控的概率很大，但这些城市的力度不见得会比深圳无锡会更强，毕竟深圳、无锡更有底气，哪怕严控，也有资本去面对调控后经济短期下滑的现状。
枪打出头鸟已经是共识了，今年房住不炒已经上升为政治高度了，管理层密集发声约谈，地方也加班出政策，还不够说明问题吗？
接下来，楼市也该迎来“天凉好个秋”了。
但比起关心调控，大家普遍更关注，调控后房价到底会不会跌，自己所在的城市到底还能不能买？买了之后会不会高位站岗？现在不买调控后会不会直接丢了名额？
从过去的既得经验来看，调控短期肯定能让楼市降温，否则调控将毫无意义，至于能不能买考究的就是城市的价值了。
调控后，房价的真实反映如何？
深圳从715调控之后，到今天已经1个半月，根据58同城、安居客发布2020年《8月国民安居指数报告》显示，深圳新增挂牌房源量环比下降最为明显，达到13.9%，挂牌量虽然减少，但8月深圳二手房价格环比上涨1.25%。
不过深圳调控才过去1个半月的时间，说深圳房价涨跌还为时过早，因为深圳预计上半年入市的新房因为疫情关系，推迟到下半年，按照计划，今年入市的商品住宅有50618套，比去年要多将近7000套；而今年深圳房地产开发量是去年的2倍，也是十年来最高的一次。
所以短短1-2个月还不能下定论说深圳房价涨跌，接下来的供应组合拳才是真正降房价的时候，我相信在新房供应增加和调控的双重助攻下，微跌肯定有。
看看同月调控的南京和宁波。
南京723加码调控，加强土地市场调控，支持刚性购房需求，鼓励首套刚需，调控的效果倒是反应得很及时，8月南京二手房价格环比下跌1.63%，另外一边宁波7月初出台调控，随后房价连续五周下跌，上月二手房价格同比下跌2.37%，至此，宁波的高光时刻已经结束。
深圳人多地少，购买力存在，短期调控效果不明显，得拉长线来看，而南京、宁波的房价上涨更多是被炒作起来，根基不稳，加强调控后，瞬间就降温了。
所以这轮调控的规律是：那些虚高的城市，一旦调控限死了流通性和名额，短期伤筋动骨的可能性很大。
比如银川、呼和浩特、西宁这些城市，上一波涨幅过猛，但实际上的购买力支撑又不够，一旦调控加码，堵死购买力之后，短期很快就凉了，哪怕上一轮涨得再猛，也不建议入手，现在入手高位站岗的可能性极大。
调控过后你该怎么买房？
7月开启的这轮调控，大家发现规律了吗？基本都是涨了一轮之后才出调控，李老师称之为：艺术的调控，你们懂得。
现在基本是各地轮流吃饭：大家轮着涨，涨得猛了，就调控升级，之后歇一歇，毕竟都想戒掉房地产的瘾不大可能，但当下这行情，也不能让大家饿肚子，只能走轮流吃饭的行情。
而那些有价值的城市，一旦过了调控期，有机会还得涨。
所以当下给大家几个最真诚的买房建议：
1、已经调控且有价值的城市，等几个月回调后，可以入手，比如深圳、南京、宁波，等2-3个月调控威力真正释放，会有惊喜的表现。
2、现在很火的城市，比如银川、唐山、徐州、南宁、沈阳等，别急，一定得等，大概率会降火，等几个月凉下来再入手。
3、但有一些很火热的城市，却不见得会出调控，比如杭州和成都，基本是外火内虚，火的是一手房而不是二手房，成都7月新房价格环比上涨9%，但二手房上涨幅度不如新房快，杭州的火也是火在抢新房，一旦打新热褪去，二手房不见得会持续或火，但二手房才能反映楼市真正的火热，所以这些城市的调控还有待观察。
4、现在有一波比较低迷但有价值的城市，可以抓紧时间入手了，比如北京、青岛、武汉、郑州、珠海等，这些城市楼市还处于低迷期，但通过前些年的调控，该挤的泡沫基本挤干净了，接下来轮流吃饭的行情很可能会是他们，所以挑好就可以下手了。
接下来李老师一直预判楼市走的都是慢牛行情，吃大锅饭的时代结束了，但轮流吃饭的行情还有，有价值的城市会开始轮流涨，涨得猛控一控，等风头过去之后再涨一波。
最后，我想说“房住不炒”的真正目的，从来不是让房价跌，而是让房价慢慢涨，以时间来换房价上涨的空间，尽可能把繁荣期拉长，如果房价一下子来个20个涨停板，接下来又崩盘式下跌，没人受得了，让房价“合理回归”才是调控的初心。
上半年的楼市，弥漫着欲望和荷尔蒙交织的味道，不论是写字楼的星巴克里，地铁的车厢里甚至是家庭的餐桌上，大家都在激动地聊着拍地，聊着房子，而下半年突然风向一转。
大家被房价上涨支配的亢奋情绪开始回落，有人着急抛售了，有人安心等待了，还有人依然在这个时间窗口上寻找最佳的投资机会，对于有些人而言，每一次的危机背后就会有一次拉开财富差距的机会。
今年，或许又到了这么一次机会了。
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