东莞9镇“融入”深圳!谁才是最佳潜力股?

刚过去的周末，“东莞”的话题度当属最高之一。

9月25日晚，《东莞日报》发布消息，东莞市委召开第十四届委员会第十一次全体会议，审议《关于进一步完善区域协调发展格局 推动南部各镇加快高质量发展的意见》。

提出东莞南部临深的虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪等9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义示范区，成为深莞深度融合发展的样板和引领全市高质量发展的高地。

所以，深莞深度融合合作示范区（以下简称：深莞合作示范区）要来了？

如果真的成立深莞合作示范区，将会对东莞临深区域的经济发展起到极大的推动作用，未来将会有怎样的变化谁都无法预知，可以肯定的是会让人极其期待。

不过，所有政策、规划的发布，在市场上最先得到反映的就是楼市。

那我们先看看最近一周（9月21日-27日），东莞的二手房情况——

乐有家数据显示，9月21日-27日东莞二手房成交均价为1.95万/平，总成交量769套，环比上周呈上升趋势。

再把时间拉长，可以看到上周的成交量不仅是9月的至高点，也是近两个月来成交量最多的一周，成交均价更是8月10日之后的最高价。

我们再来思考一个问题：上周东莞的二手房成交量是否有受到9月25日发布的“深莞深度融合合作示范区文件”影响？

如果真的有受影响，我们是否还可以思考一个问题：怎么深圳和东莞合作的文件一提出，市场就出现如此之快的反应？

我们接下来一个个解答这些问题。

01

越来越多的“深圳+”合作区

深圳是目前国内发展速度最快的城市，没有之一。在大湾区内，任何城市都想和深圳扯上关系，借着深圳强大的经济、科技实力提升自己的发展，美其名曰“合作共赢”。

而这样的例子并不少。

前有深汕合作区、深莞惠试验区、深圳都市圈，现在又提出深莞合作示范区，与深圳相关的合作区越来越多，到底哪一个才是最值得被关注的合作区？

2010年，深汕合作区提出

2018年4月，深莞惠试验区提出

2020年4月，深圳都市圈提出

以上提到的都是已经确定、成型的合作区，这两年甚至还出现过“深（圳）河（源）特别合作区”、“深（圳）惠（州）合作区”、“深（圳）珠（海）合作区”等等传言。

难道与深圳关联上就真的会突飞猛进、从此走花路吗？

2019年11月，深河合作区

2020年6月，深珠合作区

2020年7月，深惠合作区

我们以深汕合作区为例。

1、2010年8月，广东省委书记汪洋视察汕尾后，提出建设深汕特别合作区；

2、2011年2月，广东省委省政府批准《深圳特别合作区基本框架方案》；

3、2015年7月，广东省政府常务会议审议通过《深汕特别合作区基本法》；

4、2018年12月16日，深圳市深汕特别合作区党工委、管委会正式挂牌。

从深汕合作区的概念提出到挂牌，用了近十年的时间，现如今，这块被深圳管辖的土地不仅在城市面貌、基础设施上有了极大改观，当地居民全部合并为深圳户籍，还享有深圳的教育、医疗、税收等所有资源。

除了没有住在深圳本域范围内，其他全都一样，一下成了“一线大城市的人”，多好呀！

最重要的是当地经济得到了发展，居住环境和氛围都有了很大提升。最显著的就要提到去年底开盘的两个项目（振业时代花园、辉煌花园），均在开盘当日清盘，平均售价约1.1万/平。

这个价格放在深圳并不高，但想想两三年前这里还全是荒地，房屋低矮，连条像样的马路都没有，1.1万/平的价格在当地已经算高价了。

前文提到，深汕合作区居民享有一切深圳资源，家人住在深汕、小孩学在福田、自己工作在南山，好像也没有太大问题。

从深汕合作区的案例可以看到，与深圳合作后，对当地会有质的改变，也难怪距离很远、中间还隔着整个惠州的河源也想与深圳联姻。

再说回深莞合作。

东莞的行政区划与别的城市大有不同，这里乡镇众多，共划有4区、28镇，并且产业繁荣，素有“世界工厂”之称。

早在2016年华为第一次搬迁去东莞松山湖，东莞优于其他临深城市的优势就凸显出来了。

1、因为地价便宜，建工厂的成本会低很多；

2、因为是“世界工厂”，劳动力充足且很年轻；

3、因为与深圳无缝接合，可以承接很多来自深圳的产业转移；

4、因为距离深圳最近，绝大多数深圳人口外溢到了东莞，这里的房价潜力很足、有很大上升空间。

2019年东莞GDP增速全广东省第一，增速7.4%，GDP总值达9482.5亿，排名全省第四。

而在5月底，由第一财经发布的“2020最新1-5线城市”排名中，东莞也以第十一名的成绩进入“新一线城市”的行列中，评分超过了GDP更高的佛山。

这一系列的数据证明着东莞在临深城市中，有着不可忽视的实力，如此多的“深圳+合作区”诞生，但能够与东莞进行“抗衡”的似乎还没有。

02

深莞合作区9镇中，谁才是“潜力股”？

东莞有28个镇，不同的镇有不同的属性，此次“加入”深圳的南部9镇，有身处松山湖高新区的大岭山、大朗，有“服装王国”之称的虎门，还有深圳后花园的凤岗和塘厦。

即使职能不同，但它们都有一个共同的属性——临深或者“零深”的区域。

在此次发布的文件中，对于各个镇的职能和发展规划都有做安排，包括面向全球的高水平对外开放高地、中试验证和成果转化基地、生产生活生态融合的魅力城镇。

不难看出，这些城镇的发展布局其实与它们相临近的产业规划相关，那在这些被赋予新的意义的城镇中，哪一个才是真的“潜力股”？

有媒体对以上9镇做了分类，分别从经济、人口、科技、价差、地铁、供应量等六个维度进行比较，得分越高、排名越靠前、当地价值也越高。

比较之后，根据评分将这9个镇分为三个价值梯度：

第一梯队：长安、大朗

第二梯队：凤岗、塘厦、黄江、虎门

第三梯队：樟木头、清溪、大岭山

参考了网上的数据，再结合9镇三种不同的发展发向，村长也做了比较。

1、高水平对外开放高地：虎门、长安

虎门和长安都属于滨海湾新区的范围内，虽然都是以制造、生产为主营业，两者间却有很大不同。

虎门是“服装王国”，整个片区都是服装制造、加工的工厂，以前听人常说的“工厂女工”就来自虎门，属于传统制造业；

长安也是制造为主，却是高新制造业，这里拥有步步高及其下属的OPPO、VIVO 等手机品牌，使得长安多年来长居东莞经济榜首，GDP达760亿。

未来在滨海湾新区和深圳西部轴的带动下，虎门与长安之间的差距会越发明显，这一比较长安获胜。

2、中试验证和成果转化基地：大岭山、大朗、黄江

这三个地方都来自松山湖片区，松山湖有广为人知的华为，自然是走高科技+试验发展的道路。

三者之中，大朗的价值和发展潜力可以说是最好的，原因就在于这里拥有华为终端总部，在科学技术与研发人才方面占据绝对的优势。

都说买房跟着产业走，发展同样如此，华为的影响力有多大应该也不用村长多赘述了吧？

这三地中，大朗胜出。

3、生产、生活、生态融合魅力城镇：樟木头、凤岗、塘厦、清溪

从发展属性不难看出，这里是9镇中最宜居的地方。

凤岗一直有“深圳后花园”之称，因为地形原因，凤岗直插深圳腹地，最远延伸至平湖附近。

东莞地方统计局数据，二十年来，凤岗的GDP增速在此次提及的9镇中排名第一，我们熟悉的百果园就来自凤岗。

凤岗对房地产的依赖度比较高，2019全镇8家效益贡献企业名单中，有5家是地产公司，分别是三正雁田、名流置业、中海嘉业、金舜房地产、奥林威房地产。现在和未来，凤岗楼市基本都靠深圳人支撑，这里几乎成了深圳人的首选之地。

塘厦也是东莞热门地之一，紧靠龙华观澜，未来还有地铁通车，配套很是完善。但因为新房库存太多，以5169套的存量排在9镇之首，因此二手房挂盘量大幅降低，而这种情况带来的问题就是新房卖不完、二手房卖不动。

樟木头和清溪这两个地方村长不是很了解，从知名度上可以猜测这两地应该都属于默默无闻、埋头苦干型，未来发展应该要依靠临近城镇。

综上，这四个城镇中，凤岗更优。

4、总结：

根据任泽平《房地产周期》的规律来看，深莞合作示范区9镇要这么来评判——

短期看凤岗，最靠近深圳也是最深入深圳的地方，地铁10号线东延线开通后凤岗基本上就彻底融入深圳了，居住真的毫无问题，唯一的缺点在于这里属于深圳的东部；

中期看大朗，毕竟有产业效应在，华为大本营对于当地的意义深远且长久，人口多、交通方便、生活氛围好，选择这里也是妥妥的；

长期看长安，地如其名，一个“长”字把长安的“稳”展现得淋漓尽致，依托于自身的实力和深圳的辐射，未来潜力较大。