深圳楼市:深圳买哪里?宝安这类房产能买吗?只有内行人敢说真话

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，请问宝安中心区的西岸观邸小户型如何？宝安实验的学位怎么样？

回答：你好，从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安排名top3，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，这几个盘也是上一轮的领涨盘； 但一街之隔的翻身宝安实验学区，是很多刚需家庭想上学的低成本选择， 如果是单纯考虑学位，翻身的性价比会高很多，如果是投资的话，更倾向西岸观邸。

提问：你好云叔，有100万首付，想买一套小房子自住，单身，目前在罗湖上班，对布吉比较熟悉，三号线到单位，我想在三号线沿线买，想把父母接来同住，请问云叔有什么好的推荐？

回答：你好，单身的话，现在还不用这么快考虑学位房，但是在罗湖和布吉之间选择，肯定优先选择罗湖，虽说罗湖和布吉都是跑输大势的，根据你的情况，买入也要带好点的学位的小区，三号线附近就是晒布螺岭片区，近地铁学位又好，在罗湖领跑是问题不大的，但是价格偏高点可选择只能1房，除非淘笋小两房，也可考虑国贸片区，商业配套比较成熟，100万入手标准小两房，到时候父母接来同住也舒服一点。

提问：你好广叔，坐标深圳，我现在想买房，主要看升值潜力，罗湖的房子居住方便，租金高，观澜的房子是新房，但位置偏僻，是买罗湖的20年楼龄的老房子还是买观澜的新房子？想听听云叔的意见！

回答：你好，一般来说，成熟区块的房子居住方便，租金高，适合自住，仔细观察你会发现，那些租金回报高的房子，往往上涨起来慢，而租金回报低的房子，房价上涨的快。这个不难理解，一个城市不同区域的房价不同，主要是因为这个区域的市政配套不同，配套好，房价高，配套差，房价低，深圳这种大城市，城市建设投资力度非常大，城市也在快速发展，现在配套差的关外区块，因为大量投资，过几年会发生脱胎换骨的变化，配套变的好了，房价自然会上涨的快。而关内的罗湖等区块，因为市政配套很比较成熟，改善的力度会很小，所以房价上涨的慢。如果单纯投资的话，如果不考虑自住，建议买观澜。

提问：云叔你好，看着东部还在涨，想趁年底上车，请问横岗塘坑地铁附近的建信天宸如何？95平14楼毛坯，你觉得这个地段和大运比如何？

回答：你好，横岗不建议长持，比如代表房子信义御城豪园四年涨了35%，大大跑输大盘，横岗主要是没有很好的规划，发展布局不如大运和中心城。具体详见内部分享。

提问：云叔好，深圳现在入手房子是个好时机吗？会不会横盘呢？我出掉坂田万科城102平的房子，因换房无房票，但好像听说将有名校入驻；入手南山香山美墅的200平四房，大概14万，总价3000万，但香山美墅这两年翻翻不止，是否还有空间呢？希望云叔分析一下！

回答：你好，交通也要看价位吧，有些价位适合等一等，有些价位就适合入手，打新潮结束，二手市场逐渐回暖，房价又偷偷在涨了；是有省实验落户；香山美墅是豪宅了，环境不错的，未来面临的问题地段老化，增长潜力会偏弱。如果考虑自住的话，可以买，如果你想要投资的话，还有更好的选择，具体详见内部分享。

提问：云叔好，深户满5社保，无房无贷，有3成名额，目前手头上有200万，预算大概650万房子，现在大儿子南油小学上三年级，一个明年要上小学，考虑学位需求，最近看了南山中心区的房子，光彩世纪家园、美丽湾、现代华城庭和龙泰轩的房子，美丽湾属于特殊户型，能满足住，单价高到12.5万，就是感觉潜力空间不大，从潜力来看的话，你觉得如何选择好？孩子你有其他更好的推荐？

回答：你好，都带学府中学、光彩世纪家园，地铁口，会有点噪音；美丽湾，独栋小区，一楼底商，周围环境一般；现代城华庭、龙泰轩都可考虑；其他更好的具体详见内部分享。

提问：云叔好，目前在福田中心区上班，单身，刚需上车，总价400万左右，关注福田祥云天都、韵动家园、坂田万科第五园如何选择好？或者有哪些合适的房子推荐吗？谢谢！

回答：你好，其实这三个盘都不成，都可以考虑的，更建议在万科第五园淘个2房，还可以看下龙华的书香门第上河坊。具体详见内部分享。

提问：云叔好，考虑自住加投资用，你觉得深圳龙华金茂府怎样？同样两千万在深圳南山前海后海中心区只能买很小的三房，但是金茂府可以买新的四房高端住宅，请问云叔有什么建议？

回答：你好，龙华金茂府这个盘，其实也不算是很好的自住投资产品，虽然金茂府系列产品定位高端改善，经过上一波行情，上塘板块定价10万出头，还能接受。但4房总价稍微有点高，在板块内属于严重资源错配。投资客的话，要预测未来刚需的处境，站在未来刚需的边上考虑。总价超过1500万的，只能继续深耕南宝福，去龙华买个180平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。

龙华目前的上涨阻力在1000左右，超过1000明显涨幅变弱，2000万在龙华基本没有流动性。买房需要跟随趋势走，选择比努力重要。买房需要在有空地，有规划有增量利好的片区提前布局。从深圳既有的发展趋势看，由于前海，超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中，未来十年热点还是会持续在西部。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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