大招不断！楼市祭出“咏春拳”，房价变局已至！

作者：公子不悔

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自7月15日，深圳出台里程碑式调控之后，到目前为止，多个城市对楼市密集出招，且招式快准狠，像极了叶问的咏春拳。

如同现代化战争采取空天陆海地多渠道出击，这次出击并不是单一维度，而是从城市、开发商再到顶层设计，如同一张包围网，围困热点城市的楼市。

在顶层设计方面，住建部早已经明确规定，今年楼市依旧需要稳定，不允许大幅波动。

在城市方面，近日杭州与沈阳两大副省级城市，接连对楼市采取举措。

而在这之前的7月15日，深圳八大部门联手发布了一份震动全国、被称为史上最强的调控新政，文件核心内容有八条，刀刀见血。具体分析可以查看本号的历史文章。

7月25日，东莞担心深圳调控后的外溢需求涌入，同样大力度收紧了调控政策，将调控之手，延伸到了二手房。

8月30日，楼市一度火热的无锡主动跟进，效仿深圳：

1、提高了未结清贷款再购房的首付比例，之前是40%，提高后为60%；

2、将住房转让过程中的增值税免征年限由2年延长至5年（过去手持2年后才能免征增值税，现在需要手持5年才能免征）；

3、堵住离婚购房之路。

9月初，住建部在其官网发布了一篇名为《落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的文章，其中披露：

沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人，被叫去参加了“工作会商会”。

住建部一声吼，效果确实不错。

被叫去喝茶之后，银川、沈阳以及没有被叫去的杭州，都升级了调控。

02

银川因为今年以来，楼市特别火热，时不时新房领涨全国，终于被请去喝茶了。

数据面上看，银川7月份新房领涨全国，同比涨幅达到了17.6%，二手房涨幅位居全国第五。

制图：城市财经；数据：国家统计局

从上图还可以看到，沈阳7月份二手房同比涨幅位居全国第三，紧随深圳，也是被重点点名的城市。

两座城市被住建部点名之后，纷纷出招。

银川方面，只是表了个态。

9月1日，银川市召开会议，强调要加强银川房地产市场指标监测，及时提示、指导和预警市场异动，采取市场、行政、法律等多种手段，推动房地产市场良好运行。

9月6日，东北王城市沈阳终于出招了，这一次出招，力度还算可以：

1、二套商品住房首付比例提高到50%；

2、首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；

3、将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

三条核心政策和无锡发布的新政大同小异，一句话概括就是，沈阳正在通过降杠杆和加税的方式，调控其楼市。

比沈阳早两天，火热程度不亚于深圳的杭州，终于出台了一份像样的调控政策。

之所以这样说，是因为在此次出台前，杭州于7月2日已经调整过一次，主要是将新房倾斜给无房户，并将限售延长至5年，象征性的调控，如同隔靴搔痒，7月份的二手房成交量依然创下新高。

9月4日，杭州发布新一轮调控政策：

1、控制土地溢价率，采用“限房价”、“竞自持”两种方式出让用地；

2、土地取得后，房企需明确开竣工时间节点，未按规定建设者取消在沈阳的取地资格，同时加快项目开工建设；

3、取得预售证10日内，公示房源及房价，未按规定者将暂停网签；

4、房价变化较大的项目需向主管部门报备，未报备者将暂停网签；

5、第二套商品住房首付比例从40%提升至50%，禁止分期首付及首付贷；

6、个人住房转让增值税免征年限从2年转至5年。

核心调控内容与沈阳、无锡雷同。

抬高二套房首付比例，延长增值税免征年限，目的都是为了堵住炒房。

之所以三个城市出台的政策相似，说明提高首付比例和延长增值税年限，可以达到很多城市调控的目的：一方面打压炒房客，控制住势头；另一方面也不至于给楼市太大压力。

从七月到八月再到现在的九月，楼市从南到北，从东到西，全面开启了新一轮调控。

下一个收紧政策的城市，大概率会是成都，成都也是被点名的城市之一。上半年，成都土地市场火热，出了地王。房价方面，也上涨了不少。

03

除了敲打城市外，管理层还约谈了12家房企，并明确给房企划定了三条红线。

三条红线分别是：

第一条，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

第二条，房企的净负债率不得大于100%；

第三条，房企的“现金短债比”小于1 。

12家房企分别为：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

住建部要求它们控制融资债务总规模，并要求它们在9月底前提交降负债方案。

按照住建部划定的三条红线，融创、恒大是在被约谈的12家企业中，同时踩中三条红线的房企。

所以，这些被约谈的和已经踩中一条、两条，尤其是踩中三条红线的房企，很着急。

因为，如果触碰了红线，将遭受融资处罚。具体为：

上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

于是，我们能看到，恒大最近在全国开展买房七折优惠活动，其目的说是为了冲击金九，在9月与10月完成2000亿的销量，但真正的目的，大家都心知肚明：快速回笼资金，降净负债率，降低剔除预收款后的资产负债率，降低现金短债比。

只有降到安全线以内，后续的融资才不会受影响，否则一旦卡出融资，对于视现金流为生命的房企来说，够呛。

04

当前这种背景下，未来一段时间内，部分热点城市的房价，可能会进入阴跌状态，注意这里说的是阴跌，而非大跌。大涨大跌都不不允许的。

从南到北，从东到西，从城市到房企，楼市这一轮祭出的咏春拳，效果已经显现，房价转向的大幕已经被拉开，多数热点城市的房价已经横盘，部分城市的个别项目，已将开始降价。

比如据21世纪经济报道披露，合肥高新区推出抄底特价房，直降5000多元/平方米，最高降66万；郑州某二环项目，单价从1.55万元/平方米降到了1.1万元/平方米。

事实上，恒大在全国开展的7折优惠活动，也是一种变相降价的操作。

然而，本号的观点依然明确，无论现在横盘还是阴跌，都是对政策的短期反映，对于中心城市而言，在人口不断增长、土地财政依赖度不减的大背景下，房价长期仍会慢涨。