深圳看起来是确定无疑要推行住房租金管制了。
7月4日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》。里面有重要一段话：
“对住房租赁企业向个人出租住房，并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，适当降低增值税征收率；对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。2019年9月30日起，个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。”
可视为是政府为缓解深圳居民居住成本高昂所进行的又一项行动，和去年官方公开发布的意图——一房一价，控制涨幅，“年租金增长率不超过正负5%”——相比，新的政策重点突出了租金绝对额的控制，而没有提年租金涨跌幅的限制。
下面两张图：深圳规土委相关负责人在去年8月的房博会租赁论坛上，第一次透露深圳将通过“一房一价”、“一年一调”来管控房租。
照此看来，下面政府需要编制一个覆盖全市的住房租金指导价格系统，每个区域的房屋应该租多少钱，要由这个系统来确定。但之所以说是指导价，也许一是政府免于给操纵市场微观价格口实，二是留足弹性，保留政府强大的存在，可进可退。
推行这个最直接的原因，是去年社会资本大举进入城中村发展“长租公寓”以及长租公寓运营商高价拿房，加重民众对城市租金大幅抬升的担忧。
但再往前溯，2017年，政府专门出台政策“鼓励房地产企业拓展住房租赁业务”。因为，2016年5月，国家将发展租赁住房确定为“房住不炒”的核心内容之一。
这很多问题一深究，就没法聊了。回顾这整个住房租赁事业发展的过程里，开发商到底扮演了一个什么样的角色，可能开发商自己也郁闷了。
只要是说对价格进行“指导”，大多数百姓还是欢迎的，因为相比于价格的市场竞争，“指导价”拥有高度的“确定性、安全性”，一直被民众认为是真正的“民生举措”，就像在其它领域里的价管一样。
平心而论，这推行的多项政策中，大部分都是值得支持的——包括多渠道增加租赁住房供应、房东不得单方面随意涨租金、规范城中村规模化柔性改造、税收减免支持发展租赁住房、企业进军城中村要给租户3个月寻租时间等等。
但最为核心的一点：推行住房租金管制，却有可能会逆转这个政策精神。
假定在一个人口持续净流入、租赁住房不充足的市场上（比如深圳）。
对于一个城中村的房东，他有10套房子在出租，本来每间都可以租2000块，现在你要他租1800，不然就课税。他会干什么？
他可能会以合同附件的形式要求租客承担住房的维修费用，对于很多老房子而言，这一笔费用可不低。比如厨房的橱柜更换，要几千块。租客当然可以拒绝，但房东会失去修缮房屋的动力，宁愿解约也不维修。
他也可能会虚报“网签价格”，表面做低，但实际价格比网签价格高，这样一来，租赁市场上就会有“阴阳合同”出现。
他也可能会把房间继续拆分得更小，做成新型的“劏房”；
也会出现很多“二房东”，转手偷偷再租出去，形成一个“地下市场”。
总之，会有很多想不到的情形出现。你有张良计，我有过墙梯。市场的应对，就像以假离婚破解限购一样，会多到你眼花缭乱。
最终，也许会是这样一种结果：对于官方而言，表现在网签上的住房租赁价格，非常稳定又涨幅缓慢，但是，表现在租客真实的租房负担上，恐怕没有丝毫的下降。就和在住房买卖市场上推行的限价政策，是一样的逻辑。
这是对于私人房东而言，对于租赁机构而言，如果政府给定的租金指导价过低，毫无疑问，开发商“拓展住房租赁业务”的动力会削弱甚至消失，这将会和政府的初衷相悖，并最终反而会减少租赁市场上的房源供应。目前企业杀进长租公寓市场，依然是处在资本烧钱的阶段，商业逻辑并不成立——通过提升房屋的租赁管理水平以及延伸服务来赚钱，如果不是低成本的保险资金，或者小规模操作，是比较难赚钱的。
再好的政策，最终都要交给市场来检验。每个人、企业，对政策的理解和应对策略都不一样，他们最终的行为，决定了政策的成败。到时候，政府部门怎么说是一回事，市场真相如何是另一回事。
这些其实都是老生常谈了。
在美国、日本，住房租金管制都有几十上百年的历史了，弗里德曼、哈耶克、斯蒂格勒合写旧金山租金管制的失败《房租管制：神话与现实》，野口悠纪雄《战后日本经济史》中谈及日本租金管制的失败（日本二战前推行，1986年废除），张五常也专论过香港租金管制的失败（香港1973年推行，1998年废除）。以旧金山为例，书中有个最为著名的对比：1906年旧金山大地震发生后，每10个房屋出租广告对应一个租房需求；而1940年旧金山开始推行租金管制，房屋出租广告：租房需求却变成了10:375。因为租金管制了，房主们不愿意租房子，更愿意卖掉，结果供求反而失衡了。
但我们每次都只谈德国的租金管制“成功”了——比如房租三年不得超过10%，超出50%属于犯罪行为。但我一直认为，德国的房地产也许被神话太厉害了，有朋友前段时间去了德国几个城市，发现那里“大城市”的房价也涨得苦，租房也辛苦，并没有大家说那般美好。也有相关的报道，讲慕尼黑、汉堡房价的大涨，大家可以去查一下。
有一种折中的办法可以考虑，就是政府手中掌握到足够数量的“公共住房”，用来保障到应该保障的人群。在这一类的政策性住房上——类似香港的“公屋”，政府可以推行“租金指导价”。
目前的统计数据，也给了我们理解深圳居住成本高昂一个角度：在深圳1065套各类住房中，政府掌握的政策类住房43万套，占比只有4%。在其中用于出租的783万套住房，政府保障房用于出租的是13万套，占比不到0.2%。城中村一共是510万套，几乎全部用于出租（490万套），占比62.6%，正是城中村缓解了深圳的租金涨幅，让刚到深圳的年轻人和穷人们有一个落脚之地。
政府现在做的事情就是大幅增加“公共住房”（政府产权）的数量，比如说到2022年要发展租赁住房30万套。但显然这个规模太小了，如果要学香港（现时公屋大约260万套），深圳未来需要的公共住房资源估计要达到400-500万套以上。不说太难达到，就是真的达到了，光是每年的补贴维护费，都是天文数字。
但政府掌握大量的公屋有个很大的问题，它必须只能针对“特定人群”，也就是说，它改变了“价高者得”的市场规则，而换用了“身份规则”来替代。低成本住房，谁能得到谁不能得到，你必须要符合政府的规定。而这个制度设计的运行要求只一点：公正廉明，能不能做到有巨大的考验。从过往来看，没做到。
在经济学上，关于住房租金管制，其实分歧是很小的。无论是赞同干预的左派经济学家，还是赞同自由的右派经济学家，都认为租金管制起到的作用还不及副作用大。但最终，无论在哪个国家，只要是问题难搞了，呼吁政府出手，总是一呼百应的。
然而，我们要清楚的是，瓜众们只需要看结果做判断，容易倒果为因，但是决策者必须要去思考问题出现的源头。如果政府也去看结果做决策，会难免头痛医头脚痛医脚。
我们不能说一味的反对政府做干预，反对干预也不并非是说就代表着开发商和房主们的利益，如何持中、认真的讨论一项政策，是政府要给出的讨论空间。
总结一下：
1、在人口持续净流入的大城市里，控制房租、房价不涨，本身就是一个世界性的难题。对这个问题，不要给予太高的期待。期待过高，动作就会变形。
2、由于历史原因，深圳没有别的办法，只能是快速增加住房供应。供应是由政府提供还是企业提供都不紧要，关键是要弄出来更多的房子。这是一个长期的过程，但却是对的事情。所有的住房政策都应该围绕着这个中心区做文章，这是正确的事情。租金、房价上涨的背后，根源都是：一在总量不够（1000多万套房不足），二在保障不够（政府公共住房数量太少）。
3、租金管制应当是一个短期政策，短期推行可能会有些益处，但长期推行会扭曲供求。除了上面的，还有一个是政府的监管成本。这个和房地产买卖市场、住宅小区停车位市场以及住宅小区物业服务市场的监管完全不一样，这三类市场只需要监管数以百计千计的企业，而租赁市场是完全的私人市场，机构化比例只有个位数，政府等于是要把数以百万计的私人房屋市场管起来。成本可以大到无限，长期推行一定会有难以预料的副作用出现。
4、深圳越拆城中村，租金涨得越厉害。深圳的城中村原来几乎全部都是“住宅”——虽然都是“小产权房”，推倒重建之后，就要调整用地功能，减少住宅数量，增加商办比例，增加道路、学校、医疗、公办配套，客观上都导致了原有住宅数量的缩减。只要拆，就会涨，只能慢下来。
5、长租公寓降温。如果我们将这个租金管制理解为主要针对长租公寓运营商的（包括开发商进军城中村柔性改造），比较明显的一个结果是，企业的积极性会快速冷却，长租公寓也会降温，进城中村也会放慢。考虑到前期的拿房热度，看起来有一定的必要性。但如果仅此而已，也说明它更应该是个短期政策，甚至根本不需要搞租金管制这么大的游戏规则的改变，也可以实现。
6、对于买房而言，租金管制表面上会降低房地产的租金回报率，但基于上述，实际上并不能。它对买卖市场的影响，基本可以忽略。
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