万科规模再发力，开发大西北成立新区域

记者 | 黄昱
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　　更换区首、一分为二，作为万科四大区域之一的中西部区域今年经历了一番大调整。

　　8月28日，万科举办的2020年中期业绩发布会上，万科董秘朱旭指出，万科在昨日（8月27日）成立了西北区域事业集团，包括西安、兰州、西宁、新疆、银川5个直属的城市单位。

　　这五个城市原本都属于今年4月新上任的中西部区域首席执行官李嵬的管辖范围，分拆进入新成立的西北区域事业集团后，本部设在西安，由万科西安城市总经理郭继勋担任中西部区域首席执行官。

　　面对界面新闻提出的分拆西北区域的原因，万科总裁祝九胜特意安排万科原中西部区域首席执行官、现万科非独立董事兼首席运营官王海武来回答。

　　王海武表示，西北五省所占面积接近祖国的三分之一，在管理半径上相对较大，因此万科对于成立西北区域BG的考虑其实由来已久。

　　过去两年，万科在中西部区域的组织架构上做了一些探索，比如在中西部区域下设了二级招采中心，也做了包括银川、西宁、乌鲁木齐和兰州在内的小联盟，去更好的形成它们业务之间的互通和互助，以应对管理半径比较大的情况。

　　“如今成立西北区域BG，是对过去探索实践的进一步发展，目的是为了万科在西北区域的多项业务更好地发展，更加深耕西北区域。”王海武回应道。

　　过去多年，万科一直是分为南方、上海、北方、中西部四大区域。中西部区域多年来在万科集团内部都是处于第四的位置，但2019年，中西部区域的销售金额达到1506.58亿元，占万科总销售额比例为23.88%，仅次于上海区域，销售面积占比为30.07%，跃居四大区域之首。

　　今年3月，郁亮曾对中西部区域的排名上升作出解释，他表示，刚开始的时候，中西部区域占集团的份额很少，这主要是因为其它三个几个区域表现很出色。2019年以来，中西部区域进步很快，这跟每个城市的发展阶段也有关系。

　　在郁亮看来，万科四个区域就像四个兄弟，经常你追我干，都不服输。每个区域的发展任务也不太一样，有些可能刚好处在需要转型发展的阶段，会稍微慢下来。从近年来的业绩表现来看，中西部正处于快速发展中。

　　万科2020年中期业绩报告显示，上半年万科实现销售金额 3204.8亿元，同比下降4.0%。在几大区域分布上，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为15.4%，41.3%、22.3%、19.9%。

　　疫情之下，中西部区域销售金额排名下降，但从结算面积来看，已经稳居第一。上半年，万科实现结算面积1049.8万平方米，同比上升24.0%，其中南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为22.07%、28.20%、14.72%和 35.01%。

　　从收入情况来看，万科1-6月实现营业收入1463.5 亿元，同比增长5.1%。来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1381.4亿元，同比增长3.97%，占总收入比例为94.4%，其中南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 27.07%、32.08%、11.74%和29.11%。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜对界面新闻表示，万科把中西部区域的一些城市分拆出来成立单独的西北区域事业部，应该是为了强化区域拓展和内部协同，解决原来“散兵作战”资源分散和协同不够的问题，来形成统一协调和调度的“西北军团”来加大参与内循环背景下的西部开发和经济发展的机会。

　　王海武指出，西北区域BG成立后，万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内，基本符合万科对当下区域BG覆盖的管理范围要求，目前没有对其它区域进行新的分拆的计划。

　　从盈利情况来看，万科今年上半年算是平稳渡过了。数据显示，上半年，万科实现净利润186.3亿元，同比下降3.4%；实现归属上市公司股东的净利润125.1 亿元，同比增长5.6%；全面摊薄的净资产收益率为6.39%，较2019年同期下降0.96个百分点。

　　有投资者对万科上半年毛利率下降提出疑问。上半年，万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。

　　对此，万科财务负责人韩慧华表示，因为2019年结算的大部分项目都是在2017年、2018年销售的高点结转的，所以2019年是万科毛利率的高点，近年来地价占售价比持续上升，毛利率下降是整个行业的一个长期的趋势。

　　她进一步透露，万科目前销售项目的毛利率比已经结转项目毛利率相对更低，预计到年底公司结算毛利率还会有一个小幅的回落。

　　近期关于“三道红线”的融资监管新政是行业的热点。8月20日，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，有消息称共有12家房企参加了此次会议，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

　　面对媒体的提问，祝九胜并没有正面回应万科是否参会，表示对“三道红线”会认真研究，尽快去适应。

　　上半年万科也延续了稳健的财务水平，经营性净现金流226.1亿元，连续11年为正，截至6月底，持有货币资金1942.9亿元，同比增长35%，剔除预收账款后的资产负债率为49.8%，净负债率为27%，比去年同期大幅下降9.8个百分点，现金短债比高达2.01。

　　作为明星公司的万科，今年还因入股泰禾备受关注。对于万科入股泰禾的逻辑以及进展，祝九胜在业绩会上进行了解释。

　　祝九胜表示：“泰禾出的问题更多是资金和融资层面的问题，它的产品力、基础能力还是非常不错的。另外，我们都是中城联盟的成员企业， 如果其它企业只是某一方面的问题，但成色还不错，我们还是一起去想办法。”

　　万科最后能否成为泰禾第二大股东取决于三个要素，一是泰禾自己的求生欲；二是金融机构的理解程度。泰禾现在确实是过度负债了，如果大家都要求它还本付息，就可能导致现金流断裂，要么集体沉船，要么你集体上岸；三是福建省政府和金融办会以怎样的姿态和方案来应对。

　　祝九胜指出，万科会全程参与这个过程，尽最大的善心把这件事处理好，但底线是不影响万科的权益、万科股东的收益水平以及对这件事的观感。