从2020半年报看华侨城的“窘”境！

一边抛售，一边买进。

近几年，素有“文旅状元”之称、起家于深圳的大型央企华侨城资产“腾挪”游戏正在房地产行业上演。

“左手买入，右手变卖”快键按下，想要凸显文旅开发商分量的华侨城，在这条跑道上似乎走的不太顺畅。

2020年8月19日，深圳华侨城股份有限公司披露2020年半年度报告，各项经营数据同比下滑。华侨城在半年报提到，今年以来，疫情对公司所属的文化旅游及房地产行业带来较大冲击。

这样看来，本就承受着巨大负债现金流压力的华侨城，疫情后更加是“雪上加霜”。

华侨城，这个成立于上世纪八十年代，和深圳这座城市发展起来的企业，曾经是“地产+文旅”行业的先行者。

深圳著名的“锦绣中华”“世界之窗”“欢乐谷”等主题公园都出自华侨城，并在北京、上海、成都和武汉等地进行复制，跑马圈地，赚的盆钵满钵。

昔日的地产文旅巨头，如今深陷发展困境和窘境，不禁令人唏嘘。

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文旅业务“风光”不再 疫情冲击最大

数据显示，2020年上半年，华侨城各项经营数据同比下滑，其中利润总额和净利润，跌幅最大。

具体如下：

实现营业收入171.08亿元，同比下降3%；

毛利额93.1亿元，同比下降19%；

毛利率为55.3%，同比下降10%；

利润总额29.19亿元，同比下降29%；

净利润20.56亿元，同比下降29%；

归母净利润21.38亿元，同比下降 24%；

每股基本盈利0.2606元，同比下降 24%；

归母净资产收益率3.19%，同比下降1.44%。

值得关注的是，受疫情影响，华侨城文旅业务受到较大冲击，接待旅客人次仅为2019年同期47%的水平，文旅业务收入有所下滑。

再来看看，2020上半年华侨城经营活动产生的现金流量净额-95.95亿元，同比下降12.30%。而2017年及2018年，该公司经营活动产生的现金流量净额分别为-79.14亿元、-100.45亿元。

这足以看出华侨城仍然处于投资扩张状态，即使卖掉大量物业和土地力求实现高周转，但文旅业务资金回流的速度太慢。

而2020年上半年华侨城资产负债率77.16%，同比增加0.46%，剔除预收房款外的资产负债率为55.84%，较上年同期下降2.03个百分点。

华侨城对此表示，报告期末资产负债率增加的主要原因是预收房款增加， 期末含税余额为 894 亿元，较上年同期增加42%，主要分布在华南、华东、华中等重点区域，合计占比超过90%，未来经营业绩可期，债务风险可控。

文君了解到，2019年华侨城资产负债率74.98%，2018年资产负债率达到73.77%，2017年负债率为69.89%，而2016年和2015的资产负债率为分别为67.12% 和63.41%。

换言之，过去5年，华侨城资产负债率从63.41%上升到77.16%，上升了13.75%。

2

激进扩张变卖资产业主维权不断

虽然债务压顶，但是华侨城激进扩张的步伐却未停止。

数据显示，2020年上半年，华侨城新获取项目14个，新增建筑面积642万平方米，总建筑面积642万平方米，总土地投资额人民币222亿元，按面积计算的土地投资投销比为4.51，拿地较为积极。

截止2020年6月30日，华侨城累计土地储备2802万平方米，对应建筑面积5283万平方米。从城市能级看，公司资源目前主要集中于一二线城市，土地面积及建筑面积均到占总面积的80%以上。

从土地类型上来看，华侨城的新增土地储备以文旅用地为主，多分布于襄阳、郑州等二三线城市，城市能级不高。从华侨城的“旅游+地产”的经营模式来看，其获取土地的占地面积很大，后续投资开发成本较高，且对当地的人口流量也有较高的要求。“旅游+地产”模式在低能级城市的推广可能面临一定的不确定性。

扩张的路上，华侨城不忘补血，积极出售资产。

据不完全统计，2018年，华侨城集团共计出售18家子公司股权及债权；2019年，华侨城集团共计出售11家子公司股权及债权。今年以来，华侨城至少转让了8个项目股权。

华侨城集团方面公开解释称，“主要是为了加快项目落地实施，推动主营业务持续健康快速发展。同时也是对国务院国资委‘降负债’、‘强主业’要求的响应，是遵循华侨城集团‘文化+旅游+城镇化’战略发展思路的具体实践”。

对于扩张土储，文君认为房企应根据自身实力来，不要盲目和激进，同时也需要重视楼盘质量，不然换来的就是“搬起石头，砸了自己的脚”。

据了解，急于扩张的华侨城，旗下的楼盘在交付时频频曝出质量问题。百度搜索“华侨城维权”关键词，出现相关结果4810000条，“涉嫌营销欺诈”、“华侨城忽悠”等新闻霸屏百度首页。

2020年以来，就有两起维权事件曝出。

2020年1月，据凤凰网房产报道，深圳华侨城四海云亭从2018年交房至今，电梯质量、排水等问题，遭业主投诉不断。

2020年5月，据新浪财经报道，深圳知名豪宅——天鹅湖花园三期在收楼后，被业主曝出“货不对板”，开发商华侨城或涉嫌营销欺诈。

天鹅湖花园由深圳华侨城房地产有限公司开发（简称 “华侨城”），三期销售均价约13万/平，单套单位总价超过千万。

根据业主反馈，楼盘里4栋住宅逾1000户业主只有一个门宽不足10米的“公用大堂”，与华侨城销售时“每栋住宅都有大堂”的说法不一致。

（天鹅湖花园三期A栋1楼入户门，宽1米左右）

在律师看来，华侨城的做法不仅违约，还构成欺诈。开发商应该在销售时告知业主存在共享大堂的情况，业主即可根据实际情况作出选择。但开发商存在对该条款的隐瞒或者表达不清楚，因此构成欺诈行为，影响到业主的预订决策。

在这里，文君提醒购房者，今后在购房过程中一定要谨慎挑选房子，保留好相关的书面材料，对关键的商谈事项保留必要的录音录像材料，这样发生纠纷后也可以对存争议的事实进行还原。

3

负重前行，未来之路在哪儿？

这两年华侨城拿了不少地，开始奋起直追发力地产业务，遗憾的是，地产的黄金时代已经过去。

华侨城如何开辟一条“求生”之路？恐怕要花不少时间和心思。

在2020年半年报中，华侨城提到4条下半年经营策略：

①坚持做强做优文化旅游业务，巩固公司核心竞争力；

②持续提升房地产业务水平，增强公司盈利能力；

③强化金融的支撑作用，助力主业发展；

④严控资产负债率底线，努力实现年度经营现金净流量回正目标。

从这些经营方向，我们可以发现，华侨城在逐渐回归“地产开发”业务板块，在华侨城看来，受疫情影响，短期项目开发建设和开盘销售进度迟滞，周转去化速度相对放缓。但中长期看，房地产业仍是支撑我国经济稳定发展的重要产业，随着我国城镇化进入快速增长的后半程，未来房地产业增速将逐渐减缓，但规模仍然巨大。

对于最为看重的文旅板块，雄心依旧，持续看好。“文旅行业发展的基本面未因疫情影响发生根本性改变，空间及潜力依然巨大。”这是华侨城在半年报对这一行业的判断。

但一般而言，文旅项目运营周期较长，开支较大，融资需求较高。对于华侨城来说，这场“文旅跑道”能走多远，在大家心中依旧不确定。

可以肯定的是，现在的华侨城是在“负重前行”。

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