深圳楼市:光明新盘哪个好?听听内行人怎么说

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔，玺云著和中海这两个新盘怎么样？还有电建中海貌似特别贵呀！有更好的选择吗？

回答：电建的进度最快，已经有10几层了，玺云著和中海只有几层。这3个盘最近都在传要开盘，都在收客户资料，传的最火的中海，好像暂时也开不了。

玺云著的优势就是房价，电建和中海的优势就是位置和配套。电建和中海都在凤凰城，集中了光明最好的资源和配套以及学位。凤凰城是深圳17个重点发展片区，已经建设6年了，而玺云著所处科学城片区的建设才刚开始，周边配套不完善是正常的。

想想5年后玺云著周边才能建设的和电建、中海周边的一样，就会觉得中海传出来的6万多的就不会比玺云著4.725万的高了，也难怪中海对6万多的这么有信心了！

买房子就是买配套、买窗户外的价值。一定要在光明上车，预算够的，还是尽量买电建和中海；预算不够的，买个玺云著的85平3房也是不错的选择。

不过，我还是很期望光明中海不要那么高。毕竟还是光明，批个6万多，你让光明的其他开发商怎么想？你让南山只批个8万预售价的开发商怎么想？都有样学样了？这个头最好还是不要开。

提问：地铁6、10号线开通，那么沿途经过，地铁从无到有的板块，比如大浪、石岩、凤凰城、公明、松岗、坂田、平湖，这些地段的房子，目前是该入手还是该出手？以上的板块，目前单价和未来价值如何评估？

回答：问题的答案标准只有一个：这个板块是否能成为被置换的目标，未来还能不能涨（也就是有没有齐全的生活配套，有没有未来的增量利好）；所以很多板块，比如平湖、大浪、石岩，业主们想的是地铁通了，终于等来刚需接盘侠，利好出尽，可以涨一波换到更好的地方了；但对于还有很多未来利好空间的坂田、光明凤凰城，大家的想法又不一样了，此时地铁通车，却是自用型客群好的入场时机；深圳客群的买房心态，是既要方便、又要能涨。

提问：老师你好，华强城我们没入围，海岸城估计更难了。我们小孩4岁了，过两年要用学位。我们看上光明中海了，但中海说单价要超过6万了。这个单价，中海还能买吗？

回答：你好，华强城没入围是正常的，积分达标的也有90%都没有入围，不要去想了。海岸城的中签率会更低，不要抱太大希望。光明中海现在放风出来的单价是6万多，算是光明新盘的最高价了，估计没那么多人去买，要买肯定是可以买到的。

我想你们应该是在南山上班的，过2年就要用学位的话，其实我更建议你们去南山或福田的二手房市场淘一淘。毕竟南山或福田的教育资源是深圳最好的，并且用在光明沙井买3房的资金是完全可以在南山福田买个二手2房的。

以时间换空间，住在南山福田，去南山上班也能节省很多时间，把这些时间用在工作和个人提升上，能让你的人生更加灿烂。

提问：三叔，深圳宝安尖岗山壹号花园值得去买吗？

回答：先来看看配套。地铁：5号线兴东站步行790米，算是地铁物业。学区：紧邻宝中实验学校，旁边海安苑已是宝中实验学位，所以大概率尖岗山壹号花园也是宝中实验学位。（海安苑是海关的福利房，海安苑和壹号花园的位置以前是没有居民小区的，所以这一片也未有学区划分。）

其他配套：旁边在建尖岗山公园，大型商业配套需要到灵芝这边，生活、出行、商业还算方便。

这个项目是上合村联合恒丰、松茂一起开发的，户型是79-136平的3-4房，单价在8万左右，600多万就能买个宝中实验学位的3房，还是很香的。现在已经建到20多层了，预计很快会开盘。

提问：三叔好。我们夫妻年龄40左右，俩娃，学位有基本保障。前海南一套自住房（市值900万，负债500万）、一套投资房（市值600万，负债300万），西安高新一套市值150万的房（租金收益年2.5万），夫妻目前年收入100万左右，企业打工并不稳定。

因为不可能回西安住，这套房子已经完全没有居住属性，一直犹豫。

咨询接下来的规划：1. 目前手里现金流负值，卖掉西安房，增加手里现金流深圳两房不动。2.卖掉西安和过渡房，置换一套更换的初中学位房。3. 保持现状。

还请三叔给予指点。

回答：我会建议选1，深圳的两套房是你应该长持的核心资产，现金流都已经负值了，没必要硬撑。西安房产两年内看不到升值前景，这点租金毫无意义，卖掉西安的房子，补充现金流和防守资金，会在心理和现金储备上给你们很大支持。置换没有必要，当下的交易成本和踏空风险，只要不是太差的标的，一静不如一动。

提问：三叔好！有200多万的预算，请问怎么看布吉的百合星城和长庆小时代这两个房子？这个区域一直涨幅落后，中短期也没有比较大的利好因素？主要是觉得这两个小区200多万还能买到标准的两房，靠近市区的也想不到其他的盘了吧

回答：近几年，布吉的大部分房子都跑输了大势，未来几年也难有补涨的希望。听起来很悲催，但另一方面，何尝不是给了钱少又想留深圳的人一条生路，200多万就能买到正规小两房，离中心区也不远，可住可通勤，还要啥自行车呢?但是，人都是贪心的，想上最便宜的车，还想上完马上就涨，怎么可能呢?这两个盘要选，我会推荐长庆小时代，楼龄比百合星城年轻15岁，会活的更久更长远。

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