都市圈买房新逻辑（下）：深圳周边怎么买才对？

　　续上，我们来讨论深圳周边的房地产火热现况，并提出我认同的“都市圈”买房策略。

　　Part 1

　　首先是一个大的框架。

　　1、提醒：这个时候一定要冷静。如果深圳不能买了，那么意味着我们原来的买入逻辑中断了，这时候其实应该先停下来想一想，不要因为对通胀的担忧而冒然把钱投出去。钱放错了地方，可能要比拿在手里还惨。就是深圳，这几年都不能乱买，何况是周边？

　　对于现在的周边抢房潮，这里面有相当成分是营销的力量。利用买家的两种情绪，一种是货币扩张带来的通胀担忧（想快点把钱换成资产），另一种是深圳的严厉调控（被迫挤去周边）。但情绪是决策的天敌，这时候是最容易产生韭菜的，还是避免犯错为要。（也可能是我心太大了，人家不让咱买，咱就找个理由歇会儿，看看敬亭山、抚仙湖啥的）。

　　2、跟随就业走。

　　在上一篇文章中，我们谈到都市圈的买房逻辑，是要依托一个泵血能力强大的中心城市，跟随企业产业人口的转移方向，以1小时通勤圈为半径，以轨道交通为指引，去选择地段和楼盘。简单说：通勤圈，轨道边。

　　买房子，无论是在本城，还是跨城到都市圈，说到底，最根本的大原则：一定是要跟着（好）企业走，跟着（好）产业走，企业在哪儿，就业机会在哪儿，（高收入）人口就会在哪儿。这些都扎堆的地方，通常也都是基础设施建设最优先完善的地方。在深圳，是这样选，企业产业都往西部流，（高收入）人口就会往西部流，你买房子也要跟着去，不要做反了。出了深圳到外围，更要这样选。因为外围的城市，基本面都不及深圳，对于企业、产业的依赖度更高，而不是更低。

　　所以，扯那么多的概念没有用，比如哪个城市哪个区域的规划多么多么好，我认为意义不是那么大，真正重要的观察，是上面这个。

　　3、用包容性的眼光去看临深。

　　我们一讲临深，东莞、惠州、中山等地，观点就很容易两极化。只想涨价的同学会说，凡是推荐到惠州去买房的，都是坑人。但我想提醒的是，跑到临深去买房的人群，有炒房的，有资产配置的，但有很多是有实际需求的，一句话根本讲不完。谁不知道深圳好呢，买得起深圳，谁愿意坐高铁？

　　从我做分析的角度，目的是提供我认为正确的买房意见，但不助人炒房。所以，这个眼光一定要是包容性的，不能单纯的从投资升值的角度去看临深，而是要看到另外一批人没什么选择空间。比如，我知道我后台好几个粉丝在龙华上班，房子买到惠阳，工作日租在龙华的小产权房里，周末坐高铁半小时到惠阳和老人团聚。你需要解释清楚这样的购买行为。

　　总之，买房，是很复杂又很私人的事情，往往也不存在最优选，每个选择的背后，都是一长束的局限条件。所以，使用包容性思维去理解复杂的买房行为很重要。

　　按照以上这三个思想，我们把深圳大都市圈的城市大致划分为两类：一类是适合通勤居住的城市，一类是适合通勤居住兼资产配置的城市。划分标准是：城市的基本面+临深的价值。“城市基本面”主要是指城市本身的经济实力和住房供求矛盾，“临深价值”主要是指与深圳的距离以及基础设施互连规划。

　　这是非常重要的方法论，有的城市，本身基本面很好，又拥有临深的价值，那么这个城市应是优选。反过来，城市的基本面一般，虽然也临深，但可能你更适合视之为一个通勤居住的城市。

　　Part 2

　　用这样的思路来判断不同的城市，篇幅所限就不详细展开，只谈一个方法。这个方法，大体都被过往的市场实证过，大家可以沿着这个方向继续讨论。

　　1、东莞：

　　老粉清楚，我长期坚定看好东莞，有关东莞的基本面分析，我写到了这篇文章里《》。

　　这里总结提炼一下。市面上流行的有关东莞的两个看法，我认为都是片面的。一种观点认为，东莞仅是临深的价值。另一种对东莞的印象还停留在2014年之前的“世界工厂”里。但实际上，东莞是2008年次贷危机之后中国为数不多的转型成功的城市样板之一。所以，我对它的总结是“一千一万”、“锈带TO智带”。我2年前讲到，东莞的基础设施即将大爆发，原因也在此——企业、人口都在置换，对基础设施的需求不一样了。深圳与东莞之间有8条地铁互连，这些地铁开通的速度，实际上取决于深圳这一次的“扩权”（包括通往惠州的14号线），即便没有，也会在未来几年实现。

　　东莞能做到这一点，深圳当然居功厥伟，直到今天，东莞还是承接深圳产业转移最多的城市，深圳很多优秀企业都已经在东莞了。这个直接影响的一个结果是：松山湖超过城区成了东莞房价的制高点——那里的价格已经看齐光明了。松山湖实际上是深圳高科技企业的第二中心，深圳最强大的科技企业都会聚集在那里。背后的底层因素，就是企业、就业、科技的转移。

　　从住房角度讲，东莞未来一样会出现供应不足的问题，这个城市完全在学深圳，配给住宅的土地不如想象丰富，如果它未来5年人口不是像过去五年只增长20万而是增长50万——基于东莞近两年的人口吸附能力，完全可以如此预期，那么，这个矛盾就会更加突出。有不少同学不认同“来了深圳，就是东莞人”的说法，但我很担心，对于很多月入万把块的白领阶层，未来不是能不能买得起深圳的问题，而是买不买得起东莞的问题。

　　（东莞2011-2019房地产波动）

　　2、惠州：

　　惠州主要是一个适合通勤居住的城市，最主要的原因是，这个城市的基本面，经济实力一般，但是住房供应非常充足。过去5年里，惠州的人口大约增长了5万。还有一个因素，因为深圳和惠州之间其实跨了一个东部，而深圳本身也面临着西部、东部的剧烈不平衡发展问题，这导致企业、人口转移向惠州的方向不够强劲。

　　（惠州过去5年房地产波动）

　　但这并不意味着深圳的白领阶层不能去惠州，事实上，深圳流向惠州的买房人很多，因为惠州是珠三角房价最便宜的城市。我注意到，主要有四类人群。一类是自身收入低，在深圳买房无望，但又需要买套房子解决小孩教育问题。二类是给老人买房，很多家庭面临着老人随迁，又无力在深圳再买一套房，会选在惠州、东莞等地。三类是度假需求，就是深圳人感情最复杂的海景房，这个更接近于是“享受型购房”，一种身份感。第四类是退步养老，夫妻在深圳能够申请到公租房，但在惠州买套房，留作将来退休居住之用。

　　那么，如果要去惠州的同学，我认为更应该弄清楚“轨道+通勤”的重要性，因为惠州无法提供足够多的就业。比如说惠州北站、惠阳南站，这样的高铁轨道站周边，放宽一点条件，可以选择，毕竟距离深圳北站不远。另外一个是14号线，这一点需要谈到《学习时报》的“扩权论”。对于惠州而言，深圳扩权到惠阳意味着什么？我认为最直接的意义就是：14号线可以动了。之前因为惠州的因素无法与深圳同步建设，扩权后这条线可以了，这是一个选盘的方法。

　　与深圳在通勤距离内的轨道物业，可能是惠州不多的具备资产配置功能的类型之一。但总体上，惠州是一个通勤居住的城市。

　　3、中山：

　　在我们这个最富庶的A字型珠江口，中山是一个没有存在感的城市。土地面积和珠海差不多，人口比珠海多100多万，但GDP垫底，并且在次贷危机之后中山的产业没有太好的表现。从人口、产业、住房供求来讲，中山主要也是一个“通勤居住”的城市——这个城市的房地产去化周期在今年上半年达到20个月，珠三角最高，它是珠三角房价第二便宜的城市。

　　（东莞惠州中山三地房地产上半年去化周期）

　　如果要谈到通勤居住，就要谈到深中通道，不然中山肯定与深圳形不成通勤。地图上摊开深中通道，就知道我们说中山为什么“冤”。这条24公里的大桥，如果早点建，深圳的很多企业，乃至东莞的企业，铁定有一部分会流向中山。从某种程度上讲，中山想要实现转型，需要高度依赖深中通道来实现——引流深圳的企业、人口。

　　后台有同学问，深中通道说穿了就是收费大桥，又不是轨道怎么形成通勤。我之前也是如此持论，但考虑到价差因素——中山紧邻前海、宝中。如果价差够大，我们可以肯定的预期：一旦开通，会有很多企业转去中山，而类似去惠州的购房行为也将会出现——尤其是前海、宝中的白领阶层。

　　但回到2016年深中通道刚开始建设的时候，我提出过一个问题：那时是不是去中山的时机，我认为当时不是。大家也可以看看这五年，把钱投到中山的机会成本。这个背后，其实是一个思维方法的问题，我们很多人买房就是冲着规划去的——去深汕合作区也是如此。并不看当地的基本面，也不看另一点：从规划露出到落地再到实际发生效用，这个过程可以很久，不一定支撑得了一座城市的长期发展。

　　4、珠海：

　　珠海不一定是临深，但最近因为深珠通道，加之对外地人不限社保，也开始进入深圳人的选房范围。这条通道的长度大约是深中通道的1倍，47公里。怎么看这个通道，我认为可以和中山放在一起看。有一种观点指，珠江口有南沙大桥、虎门大桥、港珠澳大桥，再建这两座会不会太多。我不知道多不多，但我认为这个背后实际上反映的是大湾区经济中心的转移与被承认，这也许是很多人没有注意到的。跨越珠江口桥并不少，但是和深圳有关的没有，不是几乎没有，是没有，港珠澳也绕开了深圳。这导致深圳企业跨海到中山、珠海，都要绕一个大弯子。这个背后非经济的原因我们不知道，但是，经济上的原因是：深圳崛起得太快了，快得同行接受不了，以至于规划调得都不够快。

　　珠海的房地产很奇怪，面积比深圳小一点，人口却只有深圳的1/10，200来万，珠三角最少。按道理珠海的房价不应该很贵，但是它的房价冲到了珠三角第三。这个背后，如果搞不清楚，是不敢下注的。

　　我列出一些数据，可能有助于大家了解珠海。人口比中山还少的珠海，房价是中山的1倍多，是因为下面这些数字：珠海虽然人口少，但是建成区更小，珠三角最低，截至2018年141平方公里（深圳同期928平方公里，东莞超1000平方公里），这意味着它历年的住房供应潜力低。珠海人均GDP珠三角仅次于深圳，大约2.5万美金。珠海资金量大，本外币存款接近万亿，接近一些经济强市了。这些说明珠海的财富创造能力、资金吸附能力足够强。另外，珠海本身的实业能力比较强大，诞生了格力电器这样的企业，这样的城市与深圳是可以形成很多协同的。

　　以上这些，让珠海的房地产很难用本地购买力来解释，这是珠海非常独特的地方。总体上看，珠海不是一个仅仅用来居住的城市，它的自我造血能力够好。

　　总之，以上这些新的逻辑不仅是只针对买房升值（或资产配置，或纯粹炒房），而是包含了白领出城的实际居住。背后的根本逻辑是深圳拥有极强的“泵血”能力以及迫切的“外溢”需要，深圳就像一个“八爪鱼”一样，无论是东莞、惠州，还是中山，乃至珠海，未来都可能会被纳入它的辐射圈。对于白领买房，不一定存在“全优”的选择，但务必要确保选到“适合”的，这是买房第一位的要求。

　　附珠三角近年经济指标及建成区：

　　（2018年广东各城建成区面积）