（《学习时报》的深圳大都市圈设想）
上周六与万科南方区域合作做了一场直播，40多万的流量，后台很多粉丝来信表示网络卡（你们抢手机抢的太狠了），听不清楚，这里给大家提炼出来，以备未来市场验证。
我主要分享的思路是，深圳新调控之下的新买房逻辑，可以总结为“都市圈逻辑”。这个框架我们早在2016年就提出了（长期关注我的粉丝，往前看文章，应该可以找到不下15篇），只不过随着这一轮深圳的调控，以及深圳40周年的来临，更加显著的得到了验证而已。
这个逻辑的思路很简单，就是以深圳福田-南山-前海-宝中为圆心，结合着就业的转移方向，以半径50公里或者1小时通勤圈为标准，去选择城市和楼盘。而不要再把大湾区的这些城市都视为一个个单独、孤立的城市，因为城市发展的逻辑已经变了。
我注意到，大家平常买房，习惯的逻辑实际是“政策逻辑”，就像政策堵热钱一样，这里堵了我去那里，所以，深圳一调控，大家都跑去南沙、东莞、惠州、珠海等等。但“都市圈逻辑”的本质还是“城市逻辑”。
所以，这个问题就变成：我们不是要讲清楚政策的变化趋势，而是要讲清楚城市的变化趋势。政策的变化，在我们的决策体系里，是一个技术性的因素。
Part 1
城市的变化趋势，我建议大家重点看我之前的两篇文章：
《》、《》。
这里简单梳理：
1、“都市圈时代 ”已成事实。人口向大城市走，大城市的人口向周边城市走，形成都市圈。从1950-1970年代，全球人口超过1000万的“巨大城市”只有两个，到2010年变成22个（到2018年，超过30个），增长速度远远超过“特大城市”。在1950年，这22个巨大城市的平均人口规模不到380万，到2010年接近1630万。人口不断的流入超级大城市，形成城市群、都市圈。这是全球的规律，我相信中国也不例外，这也是为什么我过去几年都在提醒大家 不要在都市圈外的中小城市买房的原因 。
（《世界巨（特）大城市发展》，丁成日编著）
2、落地到深圳，深圳的人口已经逼近极限，企业、产业、人口在快速外溢已经是不争的事实。深圳发展了40年，人口增长了700倍，GDP增长了1万倍，陆续超过广州、香港。近年来的观念认为，深圳能容纳3000万人，但这几年的社会现实，尤其是教育方面的问题频发，我们必须承认，深圳的人口已经逼近了极限。从深圳之前披露的第四期轨道建设规划看，深圳规划人口容量是2300万人，年初的数据已经到了2260多万，显然已到极限。人口爆棚，带来的是成本快速上升，这是为何过去6年来深圳企业、产业迅速外迁的根本原因。《学习时报》之前热传的刊文说得很详细：“东莞惠州河源汕尾等地已承接深圳制造业项目3000多个……逐步形成了深圳与周边‘总部+生产’的产业布局……东莞成为产业转移首选地”。 2018年华为搬迁，是标志事件。假定其他条件不变，未来呆在深圳的成本会越来越高，市场的力量会继续逼着企业、产业、人口外迁。
3、上层政策在顺应这个城市逻辑。我们注意看规划、政策背后，这个逻辑是非常清晰的，都是在呼应大湾区大都市圈的建设，尤其是以深圳为核心的都市圈建设。比如去年先后出台的大湾区规划纲要、先行示范区规划。以及上述《学习时报》对深圳“扩权”至超过6000平方公里的暗示——关于这一点，我认为很多观点解读错了（下面再讲）。还有，深圳在2017-2018年的规划，已经开始按“半径50公里”来规划“深圳大都市圈”了——包含了东莞全部与惠阳。再有，深中通道、深珠通道这样横跨珠江两岸的大手笔项目启动，都在事实上继续扩大着深圳的辐射圈。
4、基于上述事实，对城市和房地产的影响，我认为需要改变思维。我们需要用“ 一个 超级城市” 去看待未来的“深圳大都市圈”——它可能会包含东莞、惠阳、中山等地。落地到房地产，实际上影响是： 房地产的价格形成机制变了 。我们不能再像以前那样，以各自城市的中心作为房价制高点来理解各自城市的房价，而是要以深圳的中心区来作为整个深圳大都市圈的房价核心，沿着产业企业、轨道、人口的流入方向，逐次往外推进，未来会出现一个 “中心区——副中心区——卫星城” 这样一个梯级的房价格局。
以上是我们现今和未来在珠三角这个“A字形入海口”城市群中选盘的逻辑框架，注意，这个逻辑框架的核心：是深圳。
Part 2
都市圈最重要的一定是中心城市，中心城市就像是一个强大的心脏一样，它的泵血能力有多强大，是最关键的。那么，我们就需要回答，深圳这个心脏在珠三角11个城市中，真正的位置是什么？
最近因为深圳的40周年，莫名其妙的传闻，让大家传的沸沸扬扬，对深圳直xia、扩容的期待无比之热烈。我个人一直在讲，这些上层政策的东西，不属于我们操心的对象。我们必须要用长周期的城市逻辑来对待《学习时报》上次的刊文，以及其它的综合信息。
《学习时报》刊文指出，“在不改变原有行政区划的基础上，由深圳主导规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等”。这个本质逻辑就是我们一直在说的“城市逻辑”——实际上暗自遵循的就是国际大都市圈的发展规律。
（《学习时报》刊文）
将深莞汕惠河纳入一起的设想，并将“新深圳”定位为“全球标杆城市”。这个该如何理解？我的看法是：它实际上承认了深圳在整个珠江东岸的唯一的龙头地位。或者说，即便是无此规划，深圳与周边城市这些年来的 产业互融 ，事实上也已经构成了如此格局。
这还不止，如果我们再把深中通道、深珠通道加入，再看是何等一番图景。深中通道24公里，现在的消息可以提前1年（2023年）建成；深珠通道约47公里，今年深圳方面确定从西丽站引出，经前海到珠海。这两条通道建成后，深圳到中山可以从近2小时缩短到20-30分钟，到珠海可以从近3小时缩短到30-40分钟。如果按照深圳50公里半径都市圈的规划来说，中山、珠海，都毫无疑问纳入到深圳（而不是其它城市）的辐射圈范围。
这里我们要谈一下中山，我认为中山是一个很“冤”的城市，因为深中通道是有重大价值的，早10年前就应该建。在整个珠江入海口，上有虎门大桥下有港珠澳，中段的空缺太多年了，这导致深圳的产业受制于成本宁愿全去东莞也无法分流一部分到对岸去，也导致中山根本无法得到深圳的辐射。珠海与深圳虽然距离稍远，本质也一样，40多公里，要绕一个接近3小时的大弯子。如今，深圳+东莞小汽车保有量超过600万辆，绝对是全球第一密度。光靠一座虎门大桥根本无法承担，也意味着外溢的机会巨大。
而这两条通道建设之后，我们看到的图景将是：深圳变成了一个向四方辐射的“同心圆”。向东辐射惠州、河源、汕尾，向西向北辐射东莞，跨海辐射中山、珠海，它所辐射的城市横跨了珠江口东西两岸，所辐射的城市数量也超过了香港与广州。这些信息，汇总指向一个结论：近年来 官方文章及一系列规划，实质上是逐步 承认了深圳才是“粤港澳大湾区经济中心 ” 的事实，不再是香港，不是广州 。这是我对市面上有关深圳“扩容”的个人理解，“扩容”本质上是对深圳近年来企业产业加速大规模外迁的一个确认而已。至于说行政上扩容不扩容，我认为最终都不影响这个结论， 因为大湾区内已经没有任何一个城市（广州、香港）可以做到像深圳这样强大的泵血能力。“大湾区第一大城市 ” ，市场已经确认了深圳 。无论是GDP，还是产业结构，还是人口，排名全在第一的深圳都已经担得起这个称号了，这是我们要注意的最大事实。
综合以上，对深圳庞大的刚需族而言，深圳成为“同心圆”，意味着什么？
意味着：买不起龙华-大运的人可以住惠州，买不起福田、光明的人可以住东莞，买不起前海、宝中的人可以住中山 。四面八方的“出口”都打开，扩权也好扩容也罢，深圳“扩容” 与“深圳都市圈”融为“一城”的步伐是一直在默默前行的 。这个都市圈最终是什么样子，不一定是规划出来的，企业与市场最终会给我们答案。
对于房地产而言，我们的结论很简单：1、承认深圳是大湾区经济中心，能留在深圳，不要出去。2、如果实在买不了深圳或者等不及，那么，优先围绕着深圳选周边，而不是其它城市。
Part 3
这里我们尝试来讲清楚，为什么说能留在深圳，就不要乱跑。以及基于“都市圈逻辑”的框架下，在深圳不同区域买房子，应该怎么去选择。
深圳是一个好城市，这一点没有什么分歧，我之前连续有3篇文章讲这座城市：《》、《》、《》。城市基本面的判断和展望，过往的这几个论点，我认为还不需要改变。
落地到房地产来讲，深圳的房地产价格上涨迅猛、价格昂贵的主导因素应该是：同等条件下，深圳比其它同类城市拥有更显著的人地矛盾。这也是我们到周边城市去买房的时候，进行判断的最大基础。同样的城市，或者不同的城市，都可能会因为这个住房供求矛盾的不同，会表现出让你很意外的变化，而那个城市的调控政策则不是主要的。
我上次统计了深圳的需求与供应，过去15年，深圳常住人口增长了500万人，推算大概190万户，而深圳新房供应是大约70万套，只满足了38%的家庭住房需求。深圳真正需要的住房供给，我认为每年应该在8-10万套左右，也即是比最近几年的增量要再翻一倍。
还是有不少同学不认同这个，我觉得华强城最新的积分表，是一个最好的例子。这个项目是556套房，5560个筹，10倍入围。我后台的粉丝反馈，他的积分68.1分都被刷了下来。这个积分，假设是夫妻双方，那么需要都是“无购房记录的无房深户”（50+10=60分），且分别在深圳缴纳社保年限在3.4年以上。在我看来，排除大面积作弊的情况下，如果10倍签优质房票都无优势，这只能说明深圳的刚需力量比我们想象的强大。而这个盘，还不能说是最网红的。深圳的积分买房，唯一的好处，就是让我们可以“见到”深圳真实的买房需求量到底去到多少。
这是要留在深圳的价值——城市就业机会的价值、与房地产的价值，那么，基于上述“都市圈逻辑”，在深圳的不同区域之间要如何选择房地产。
从目前来看，我认为我们一直以来强调的买房逻辑是被验证真实的——中心的确是在沿着深圳湾这条海湾发展，从超总一直延伸到宝中，这是深圳的城市中心，也是大湾区的城市中心，是未来的房价制高点。
其次，从刚需的角度，更多是要围绕着“城市副中心”的思路去选择。这个城市副中心，深圳有很多个，比如龙华中心、大空港、光明中心、大运中心、坪山中心、盐田中心等等。这些地方，在2018年底的时候，有不少新盘都调整到了4万块/平米，我当时给大家做过分析，现在看有不小的上升了。白领刚需买不起城市中心，可以根据自身的实际情况，来决定自己去哪个副中心安家置业。比如说光明，一直到今天为止，还是有很多人觉得光明太远太偏了，但是如果回到1年半前，可能我想很多人会后悔自己当初的放弃。还是要啰嗦提醒一句，我们判断一个区域的“远近”，并不是单纯的以它距离城市中心的物理距离来看的，而是一个综合判断——区域的定位、规划、配套建设、产业企业的转移、人口的流入、现实价格的高低、限价的严厉程度等等。
具体到微观的选盘思路，还是可以参考我们之前提出的“三板斧”——地铁、学校、Mall。当然每个人的实际需求都非常不同，大致这样提炼，不会跑得太偏。
Part 4
这次和万科的合作，万科带来20多个项目，遍布深圳、东莞、惠州、中山、珠海五座城市，这些城市对外地人有的限购紧一点有的几乎没有，大家有兴趣可以收藏。
其中深圳的让我很意外，本以为万科在深圳的项目比较少了，但是一下子披露出了11个项目，大家可以看一下地图。
这里面一些值得关注的住宅项目，我们提炼一下：
深圳万科有3个项目非常适合刚需人群，比如：万科光明项目，位于光明科学城，离地铁6号线不远；龙华观澜北宸之光项目，纯刚需项目。龙华观澜长湖头项目，53万平米综合体，距4号线长湖站约500米。
而属于改善性刚需的项目有2个。一个是位于宝安的项目，灵芝地铁站旁，另一个是在深圳北站区域的万科深国际和颂轩，也就是继和风轩、和雅轩之后深国际万科合作开发的第三期项目。
前海的一个高端项目，为万科“瑧”系列——瑧山海，是继瑧山府、瑧山道之后的又一个高端住宅。
“严厉限价”+“积分摇号” ，为深圳刚需提供了非常好的上车机会，尤其是我一再说的“无购房记录的无房户”，这个时候可以多看看项目，找到最合适自己的。
另外，还有一些项目是公寓、商办，比如沙井星宸大厦、云城金街、万致天地、深南广场等，适合不想离开深圳又没有住宅名额的买家。
后台有同学如果想去深入了解，万科开放了三个展点，分别位于：
深圳市福田区深国投印力中心山姆会员店出入口户外万科展点。
深圳市宝安区海雅缤纷城负一层万科展点。
深圳市龙华区天虹中心红山店商场一楼中庭万科展点。
同学们到上面三个展点，可以了解到万科在大湾区上述五个城市所有项目的详细信息。 届时出示《朱罗纪》粉丝的凭证（展示在粉丝群内即可），还可 线下 获得小礼品一份 。这里强调说明一下，发这个重点是只是告诉大家万科有一个大湾区5城N多项目的了解平台，不涉及到具体项目的评价，同学们自己把握。
另外，在目前这个新形势之下，如果我们很多人在深圳没有名额，或者等不了又必须买房子，那么，在我们今天所说的这个都市圈的范围内选盘，该怎么判断深圳外围的这些个城市？哪些城市是适合实际居住的？哪些城市又是能够兼顾实际居住和资产配置目的的，我们在选择具体楼盘的时候，又该当遵循怎样的微观逻辑？这些，我们在下一篇文章里，再详细阐述东莞、惠州、中山、珠海、深汕合作区等等城市和区域的价值逻辑。
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