大亚湾，一座让深圳刚需客又爱又恨的城市！

大亚湾的特产就是房子。

新房、二手房供应量确实都太大了，特别是临深区域、西区、中心区。这也是大亚湾没有二手市场，一直横盘的原因。

沿着龙海一路、龙海二路、石化大道走，最直观的感受就是：密密麻麻的房子，楼盘数量多，且容积率偏高。

淘房志现场实拍

大家都知道，惠州的楼盘体量很大，而大亚湾则是整个惠州体量、成交量最大的地方。

6月份大亚湾新房以3665套成交套数，领先于第二名的惠城区3486套。

来源：中原地产

同时，大亚湾是惠州最邻近深圳的板块，所以大亚湾新房价格在惠州也是最高的。

6月份，大亚湾新房以14277元/㎡的成交价格，遥遥领先于惠州各区县。

来源：安居客惠州

大亚湾楼盘的特点也很明显，先上两张图感受下。

碧桂园翡翠山沙盘 | 淘房志现场实拍

卓越东部蔚蓝海岸沙盘 | 淘房志现场实拍

那就是，单个楼盘的体量都很大，超级大盘非常多。

大亚湾盛产房子，但是各种配套跟不上。大型的商业也只有万达、灿邦新天地等少数几个。

小马哥在踩盘时，从酒店出门想吃个早餐都不容易，开车走了几公里才找到家小餐馆。

配套不好，生活不方便，这是大亚湾人少的原因之一。

这种情况造成了一个非常明显的现状：分化明显，配套完善的大盘入住率相对好，小楼盘入住率低。

这些惠州的大盘是真的大，动不动就数百万方，都像是一座座城！

500万方的龙光城，应该是深圳人最熟悉的临深大盘，也最邻近深圳。

龙光城真的是一座城，不能叫做楼盘，和一座小镇都差不多了。

龙光城总体分南北两区开发，迄今已达10年。南区已大部分开发完成，且已交楼入住。

撰文：小马哥

“我们是一起过来的，从大鹏那边，走沿海高速20多分钟就到了。”

在大亚湾碧桂园翡翠山项目营销中心，两对深圳夫妻，一对是来签合同，另一对正在看房，妻子还抱着小孩子。

近日，淘房志团队到大亚湾踩盘时，看到了这样的场景。

大亚湾，这个最具争议性、最“盛产”房子的临深板块，一边被深圳人抱怨着买入就套牢，另一边仍不断有人跑过去看房、签合同。

十年过去，龙光城、星河丹堤等大盘的配套已逐渐成熟，入住率已经不错，这是事实；

另一方面，还有很多地方入住率奇低，“鬼城”幻影仍在，这也是事实。

现实总是更魔幻，更骨感，更超出想象......

夜晚十点的星河丹堤 | 淘房志现场实拍

大亚湾，就是这样一个让深圳刚需客又爱又恨的城市！

深圳刚需客的恨：

房子数量太多、体量太大

大亚湾的特产就是房子。

新房、二手房供应量确实都太大了，特别是临深区域、西区、中心区。这也是大亚湾没有二手市场，一直横盘的原因。

沿着龙海一路、龙海二路、石化大道走，最直观的感受就是：密密麻麻的房子，楼盘数量多，且容积率偏高。

淘房志现场实拍

大家都知道，惠州的楼盘体量很大，而大亚湾则是整个惠州体量、成交量最大的地方。

6月份大亚湾新房以3665套成交套数，领先于第二名的惠城区3486套。

来源：中原地产

同时，大亚湾是惠州最邻近深圳的板块，所以大亚湾新房价格在惠州也是最高的。

6月份，大亚湾新房以14277元/㎡的成交价格，遥遥领先于惠州各区县。

来源：安居客惠州

大亚湾楼盘的特点也很明显，先上两张图感受下。

碧桂园翡翠山沙盘 | 淘房志现场实拍

卓越东部蔚蓝海岸沙盘 | 淘房志现场实拍

那就是，单个楼盘的体量都很大，超级大盘非常多。

深圳刚需客的选择:

配套不完善，那就选大盘吧！

大亚湾盛产房子，但是各种配套跟不上。大型的商业也只有万达、灿邦新天地等少数几个。

小马哥在踩盘时，从酒店出门想吃个早餐都不容易，开车走了几公里才找到家小餐馆。

配套不好，生活不方便，这是大亚湾人少的原因之一。

这种情况造成了一个非常明显的现状：分化明显，配套完善的大盘入住率相对好，小楼盘入住率低。

这些惠州的大盘是真的大，动不动就数百万方，都像是一座座城！

01

500万㎡龙光城

配套成熟，最邻近深圳

500万方的龙光城，应该是深圳人最熟悉的临深大盘，也最邻近深圳。

龙光城真的是一座城，不能叫做楼盘，和一座小镇都差不多了。

龙光城总体分南北两区开发，迄今已达10年。南区已大部分开发完成，且已交楼入住。

近几年龙光城主要供应都在北区，开发了约二分之一左右，目前在售北五期高层，均价2万左右。

龙光城自身的配套比较完善，共有约26万㎡的商业，15所学校规划。在整个大亚湾，也算是建设比较成熟的盘，入住率也比较高。

我们淘房志团队刚刚来到龙光城，便看到天桥上一行大字：龙光城约500万平生活大城。

淘房志现场实拍

龙光城最大的购物中心是龙光商业广场，于2018年已经开业。

淘房志现场实拍

在龙光商业广场后面，也是龙光城的核心位置，有一个非常大的龙光生态湖。

淘房志现场实拍

交通方面，通往深圳方向的道路很多是“断头路”。不过，龙光城的社区巴士是很大的亮点，往来深圳很方便，业主免费乘坐。

龙光城的缺点，其实也是因为自身太大，有些地块距离商业广场等核心配套已经比较远了。

02

260万㎡星河丹堤

品质较好，入住率高

星河丹堤算是另一个霸屏临深市场的大盘，位于惠阳淡水老城区和大亚湾西区的接壤处，项目首批产品在2011年10月入市，至今已开发近9年。

整体将分6大期来开发建设，预计开发周期在8-10年左右。最新备案V2区7栋高层，户型为89-129㎡，价格区间为1.87-2.1万/㎡。

星河丹堤的卖点除了临深、大湾区，还有就是惠州南站新城。楼盘内有丹悦湖，社区内不少单元以山景、湖景为卖点。

星河丹堤的入住率很高，小马哥来到这里的时候是晚上，看到了在整个大亚湾最感人的亮灯率。

淘房志现场实拍

星河丹堤的配套比较完善，有社区集中商业星河coco garden，有配套学校华南师大附属惠阳学校，还有底层沿街商铺。

缺点是，星河丹堤并不像龙光城那样紧邻深圳，对深圳人来说稍微有些远。

尽管从惠州南站坐高铁到深圳很方便，大约30-60分钟，但是星河丹堤距离惠州南站还有大约2公里，走路的话要花个30分钟，这样看来，通勤的时间成本和票价成本还是很高的。

03

200万㎡卓越东部蔚蓝海岸

人气不错，居住氛围较好

卓越东部蔚蓝海岸，建筑面积约210万㎡的大盘，位于大亚湾石化大道、龙海二路与龙山四路交汇处，首期于2011年开盘。

此盘价格相对低一些。目前在售

商业有卓越的社区mall蔚蓝天地，教育配套有一所九年一贯制私立学校北师大卓越实验学校。

因为是开发比较早的大盘，配套也比较完善，社区内的人气不错，居住氛围比较好。

淘房志现场实拍

看得到社区内有人在购物，闲聊，有人接送小孩放学，还看到一些粤B车牌号的车回来。

淘房志现场实拍

社区内的入住率比较高，晚上的亮灯率算是不错。

缺点是，感觉周围环境不是很好，有些荒凉。

交通上也有些尴尬，既不像龙光城、锦绣壹号一样紧邻深圳，又不靠近惠州南站。

另外，还有一些典型的大盘。

比如与坪山一路之隔的网红盘锦绣壹号，项目最新推出的是五期20栋新品，价格区间为2.25-2.31万/㎡(上篇文章写过详细介绍实探大亚湾！新房冲3万直追坪山！涨价背后的真相是......）；

淘房志现场实拍

还有，与星河丹堤同一个板块的碧桂园翡翠山，在售三期高层均价18500元/㎡；

西区的金地天润自在城

夜探大亚湾：

很多盘入住率很低，“鬼城”幻影仍在

我们看到了很多大盘的入住率已经不错，但是，还有很多地方入住率真的很低。

吃晚饭的时候，我们特意选了在大亚湾最大的购物中心灿邦新天地，商场的人气还不错。

淘房志现场实拍

然而，在这个15万㎡购物中心对面的碧桂园太东公园上城，入住率并不高。

灿邦新天地对面的公园上城|淘房志现场实拍

据了解，公园上城首期开盘时间是在2016年9月。

还有，在大亚湾另一个最受关注的商业中心万达广场，对面的楼盘中萃花城湾入住率更是奇低。

万达广场对面的中萃花城湾|淘房志现场实拍

不知是被对面万达的标牌还是什么映照的，整个楼体散看起来泛着微微的红光。据了解，中萃花城湾是2011年就开盘的。

龙海二路上，万达附近某盘 | 淘房志现场实拍

还有不少地方的入住率也都类似。

大亚湾石化大道|淘房志现场实拍

我门开车行走在被称为大亚湾版的“深南大道”——石化大道上时，发现路灯只开了一侧。

深圳刚需客：

大亚湾，痛苦与快乐都是自找的！

在写上一篇大亚湾的文章时，有位读者的留言让小马哥印象很深刻：

大亚湾，痛苦与快乐都是自找的。

小马哥觉得这句话还是很形象的：

买大亚湾的房子，若是抱着短炒的想法，等个暴击然后迅速出手，可能会感到被套得很痛苦；

若确实是刚需客买来自住，在交通方便、配套成熟的大盘，那这样就是可以接受的。

大亚湾，就是这样一个让深圳刚需客又爱又恨的城市！

夜晚十点的星河丹堤 | 淘房志现场实拍

现实总是更魔幻，更骨感，更超出想象......

另一方面，还有很多地方入住率奇低，“鬼城”幻影仍在，这也是事实。

十年过去，龙光城、星河丹堤等大盘的配套已逐渐成熟，入住率已经不错，这是事实；

大亚湾，这个最具争议性、最“盛产”房子的临深板块，一边被深圳人抱怨着买入就套牢，另一边仍不断有人跑过去看房、签合同。

近日，淘房志团队到大亚湾踩盘时，看到了这样的场景。

在大亚湾碧桂园翡翠山项目营销中心，两对深圳夫妻，一对是来签合同，另一对正在看房，妻子还抱着小孩子。

“我们是一起过来的，从大鹏那边，走沿海高速20多分钟就到了。”

撰文：小马哥