城市中轴另一网红区，正在向你扑面而来！

狠出天际的715“新八条”调控令，让很多人失去了房票。随后，调控再下狠手、重磅出台“禁批公寓”令，再次狙击和终结炒房通道。

置业者在一阵晕眩之后，齐刷刷的目光，180°聚焦大翻转，再次转向住宅！

在深圳，某些区域的公寓，本来就是鸡肋。

网红区也好，非网红区也罢，住宅！才是铮铮铁骨的正道！

深圳楼市的张力，猛贴板块轮动，紧绷于弦。一不小心，就会成为网红板块。楼市！真是：成也萧何、败也萧何！

深圳向西板块轮动时，由福田推动深圳湾、再掀动大前海，直击向西，于是，沙井一夜蹿红。

深圳中轴向北轮动时，福田的辐射力，把龙华推成了宇宙中心。再向北，仅一条地铁6号线的预期开通，光明直接跳过了观澜，成为2020最强盛的打新网红区，横出“万人摇”的奇迹。

作为龙华行政中心、也作为执掌更多优势、更作为比光明更快到达福田中心的观澜，肯定是很有底气的表示不服！

问题来了！观澜不服光明蹿红的原因又何在？

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光明为何突发蹿红

客观的看，光明的规划实则不错。

光明区2018年9月由功能区迈入行政区行列，成为深圳第9个行政区。《深圳先行示范区行动方案（2019-2025）》作为深圳综合性国家科学中心的集中承载区，光明科学城从市级战略一跃而成为国家战略。

区域内最拿得出手的名片是规划面积21平方公里的科学城。堪称世界一流科学城。

▲光明科学城

光明科学城也被深圳列入重点建设的六“城”之一。与其它五个“城”：坂雪岗科技城、大运新城、西丽湖科教城、西丽高铁新城、海洋新城等旗鼓相当。

另外，号称南山后花园的引擎之作——光明凤凰城，也出镜不少。投资2000亿，建成一座城市副中心，承接北部的资金、人才、科学技术等等。

▲光明凤凰城

华侨城光明小镇，也为“光明概念”添砖加瓦。曾号称对标南山，以中山大学光明校区落址开建，而称比肩南山大学城。

光明区玩转自身概念没毛病，但若要说规划高度、产业承接、教育资源均与南山对标，却始终不足以服众。

光明之兑现

光明蹿红过于急促，兑现的时长，可能会拉长。

以现时地铁未开通来计，若从宝安出发到达光明，公交二十多个站，时长将约1个半小时，而且还是从与之相邻的宝安区出发，若从市中心南山、福田出发，则所耗时更长。

所幸6号线即将开通，将为光明区大大提升交通效率。但图腾镜实探光明，考察多个站点、多个项目，则发现，光明之兑现或将来之迟矣。

从光明的城市面貌研判，要实现跨越式发展还需使出洪荒之力。

▲光明区实拍图

当然，现状不等于未来。光明区的规划和前景自有其高度，初次腾飞，光明更需脚踏实地和尊重客观。

光明之起点

事实证明，光明的起点很高。

2018年11月，金融街以楼面价3.35万/平，华润以3.05万/平，高调进驻光明！那时已有人预测光明或将进入房价6万/平的序列。

今年入市项目，证明确实已相差无几。

2019年6月24日，深圳史诗级规模土拍，光明区两宗热门地块被中海、电建以分别可售楼面价4.2万/平，4.28万/平拿下。

▲光明土拍

面粉贵过面包，光明的起点，被一再拉高。这也是为何新政后第一个“狙击”打压区，光明“榜上有名”。

目前，光明区二手房普遍6万+，新政还有少数房源破7万，新政后未查到破7万挂牌。起点相当高，入驻门槛、性价比也值得多方考量。

▲光明二手房挂牌价（来源链接）

光明新盘的供应量，此起彼伏，刚需也是穷追猛打，让光明有机会一夜红遍深圳天。

图腾镜认为，若在深圳发起刚需性价比对标之争，还有一个片区或将比光明更具前景，正在向你扑面而来。

秉着小心求证，大胆实践之态度。直击沉静多年、伺机而动、厚积薄发的龙华行政中心：观澜！

正在冲破各种壁垒，自带优势和前景流量，将被调控之后，带有房票的置业者，直接推上新的风尖浪口！

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观澜后浪咄咄逼人

首先，作为板块后浪轮动的观澜，占据深圳三大都市核心区之红利、地处深港黄金中轴核心段、聚合龙华全区资源，与近邻红山、老镇形成三足鼎立之状。

三大都市核心区：

城央崛起之龙华，深圳地理之中心，经短短十年更新变迁，已由新城市副中心跃级为深圳城市中心之一，与福田CBD中心区、南山前海自贸区平起平坐，宣告龙华成为深圳的三大都市核心区之一。

▲龙华中心区

龙华之于福田、观澜之于龙华，连片的发展，形成“你中有我，我中有你”的宇宙中心。

比之，光明区之于南山，中间还隔着石岩，显然无缝连接深圳仅有的三大都市核心区之一的观澜，从起点上就赢了。

深港黄金中轴：

深港中轴，南起香港西九龙，途径福田中心区，向北到达北站、红山商务中心区，直至外溢至观澜。

▲深圳中轴示意图

这条黄金中轴以4号线为轴，一路向北，后期打通至东莞，无疑将是深圳未来城市发展的生长线。

龙华享受北站交通枢纽、红山商务中心区重磅利好。城市板块的轮动，正在向观澜的核心轴线移动。从发展速度上来说，龙华北移的发展动力，正在催促观澜连夜崛起。

龙华三巨头之红山、老镇、观澜：

观澜为龙华行政中心所在，未来将以行政、产业、城市更新、生态人文以及交通升级多重合力，日夜加速观澜的联动发展，正咄咄逼人的超越其他网红区。

▲龙华区政府

以区府为中心，龙华形成以观澜、红山中心、龙华老镇中心三大中心发展模式。

▲龙华之三巨头板块

三足鼎立形成，观澜将与本就成熟的北站-红山中心扣环更紧。无论是产业外溢、人口外溢、还是交通外溢，观澜都成最快受益者。可以说观澜繁华成型，已渐入佳境！

其次，观澜4号线直达福田，半小时通勤优于光明。

▲观澜与光明PK交通

年底即将开通的4号线北延线，与光明6号线开通时间实则差不多，但从观澜出发到达市中心，却比光明到达得更快。

▲4号线北延线

仅8站直达深圳北，十来个站到达福田中心区，不到半小时就能穿行于深圳最繁华的地带。

▲观澜与光明PK中心区距离

正北比西北，显然观澜以方位优势赢得了时间优势。

观澜强悍的产业

观澜产业正在进行时。

龙华区2020年政府工作报告指出：聚焦“三城两镇一中心”，打造粤港澳大湾区新增长极。

▲龙华产业布局

三城：北站新城、鹭湖新城、九龙山智能科技城

两镇：大浪时尚小镇、观澜文化艺术小镇

一中心：龙华现代商贸中心

其中，鹭湖新城、九龙山智能科技城 、观澜文化艺术小镇地处观澜，将打造成为全市重要的战略性新兴产业、未来产业集聚基地，为全市加快构建优势互补的市域发展格局提供有力支撑。

▲观澜与光明PK规划及产业

整个龙华区高新技术企业陆续进驻，目前已增至2570家。

总数居全市第三，区域内九龙山、观澜高新园更纳入国家高新区，成为全市创新发展的新高地。

观澜区域作为莞深融合重要区域，占据深圳“北大门”的重要位置，更是承担了九龙山智能科技城、鹭湖新城和观澜文化小镇的建设重任。

5年来，观澜规模以上工业总产值达1604.46亿元，新增上市企业12家，总部企业4家，亿元以上企业达96家，十亿元以上企业5家。

另外，四大产业集群（先进制造业产业集群、人工智能产业集群、生命健康产业集群、文化创意产业集群），其中七成以上产业集群均布局观澜。

同时，拥有梅观科技创新走廊强强加持。

梅观创新走廊由南向北依次串联南大门、深圳北站、华南物流园、富士康、华为、观澜高新园、鹭湖科技文化片区、九龙山、大富工业区、北大门等重要空间节点，总面积约96平方公里，是深圳市中轴提升战略的重要空间载体。

▲梅观科技创新走廊

可以说，观澜产业定位是面向国际的，发展更是全方位的。相比光明，观澜所具备的产业是现时的、是已驻扎的。而非凭空干喊数据。

观澜人才的聚合

观澜已有的高端产业聚集优质人才，不仅能继续带动片区内高新科技产业落址观澜，更能使人口、商业、住宅形成有机的闭环。

种种迹象表明，观澜高端人才的聚合能力太强。

观澜现有的商圈如福城天虹商业、美佳华商业广场、百佳华领域广场、观澜天虹、观荟里等，在工作日下午时分，人流往来频繁，商圈内各项生活设施，如餐饮、游玩场所等更是座无虚席。

龙华PK光明，行政之芯观澜完胜，毫无争议。

恭迎持有低洼区

从房价来讲，观澜二手房挂牌价均在5-6万多。比光明区略低。

▲观澜二手房挂牌价（来源链接）

光明房价蹿红高地，观澜正值价格低洼。恭迎持有，只为以后更高。

于购房者而言，如何选，不就真相大白了嘛！

但观澜即将入市新房凤毛麟角，近期市场爆料，仅有合正观澜汇，即将闪耀登场！片区后期大批的城市更新，正在欲欲要试，其规模不亚于现时的光明。

观澜因地理位置，更优越于光明，未来蹿红的速度，也将快速赶超之，明眼人一看便知。

▲合正观澜汇·效果图

据了解， 合正观澜汇 地处观澜中心区，观澜大道旁。总体量超百万平方米，聚合住宅、商务公寓、商业、办公、学校等多元业态，是全市稀缺的多元综合体标杆。

项目分多期开发，其中一期已交房入伙。

链家网显示，一期二手房挂牌价已达6万+，区域内升值排名靠前。

一期约有6.7万㎡商业，已兑现。

项目总商业体量约28万㎡，还有二期商业约2.4万㎡、三期商业约15万㎡正待持续加码兑现。

▲合正观澜汇·商业

百万超Mall综合体合正观澜汇，与周边大型商业连成片，3公里范围除了自身一期商业，还有美佳华商业广场、百佳华领域广场、观澜天虹、MHmall+硬石酒店、观荟里等，可以说是商业荟萃。

合正观澜汇住宅约71万㎡，即将推新产品为96-126㎡，3-4房，均为2卫配比。

大城配套十分完善，功能超出想象。建筑各类用料用材，均为顶级和高端，完全匹配观澜蹿红后的赋能房价。

扫描整个宇宙中心，如此优质的刚需品质盘，极为罕见。 8月8日， 合正观澜汇城市体验馆耀世盛启， 倒计时3日，恭迎亲临体验。

一个百万规模的网红巨舰，正在向你扑面而来！ 有房票的，稍安勿躁，敬请期待！

文章来源：图腾镜