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等了9年的大悦城天玺壹号终于要入市了。置业顾问指着沙盘跟我说，“我们就是宝中豪宅、区域标杆。”

曾经的宝安25区宝恒工业区，将脱胎换骨变身78万㎡建面的城市综合体。共分三期开发，涵盖15万㎡华南首座大悦城商业（10层）、住宅、公寓，以及1栋220米宝安最高写字楼（规划）。

说到华南首家大悦城，置业顾问微笑且自信的强调，“一定会超越壹方城，绝对值得期待。”

自带明星光环的大悦城天玺壹号，小y最近去实探了一番，配套、产品、户型、前景究竟如何？一起来看看。

等了9年的大悦城天玺壹号

大悦城天玺壹号位于宝安25区的创业二路与前进一路交汇处西，原属于宝安宝恒工业区，是宝安区重点城市更新项目，规划总建面约100万㎡。

△二期目前还未拆完，预计年底开始建

2010 年12 月，中粮地产就与深圳市宝安区政府签订了旧改意向协议，规划拆除用地面积15万㎡。历时近9年，大悦城天玺壹号终于要入市了，预计就在10月底。

△一期目前已经建到20多层

项目所在的灵芝地铁站未来将是5、12号线双地铁口。规划中的15号线可能在洪浪北设站，与灵芝站仅1站换乘。这个片区已经集齐了勤诚达、中洲、宏发、中粮等房企，不难想象，这里将成为除了宝中、碧海湾之外，宝安又一个大型宜居片区。

配套：双地铁、15万㎡华南首个大悦城商业

地铁：

现在：5号线灵芝站，2站到达宝安中心站。

未来：12号线（2022年开通）灵芝站，与大悦城负一层商业无缝对接。

△正在建设中的地铁12号线灵芝站

学校：

现在：建安小学、新安中学。

新安中学在深圳2018年中考排名第42位（据深圳学位追踪统计），名校称不上，但在宝安还算是不错的学校。

未来：一期西侧将建一所九年一贯制公立学校。

△宝安区2019年公办学校学区划片范围（来源宝安教育局）

△新安中学2018年中考排名第42位（来源：深圳学位追踪）

商业：

现在：目前3Km范围内已开业的商业包括中洲πmall、海雅缤纷城、壹方城、西乡天虹等。

未来：将打造华南首个大悦城商业，建面约15万㎡，共10层，预计2022年开业。

对比一下宝安壹方城商业建面36 万㎡，虽然大悦城的商业体量是壹方城一半不到，但小y觉得，运营能力才是大悦城强项。

此外，华润前海中心的商业万象前海现已启动招商，预计2021年全面开业 ，距离大悦城5个地铁站。位于坪洲的宏发前城商业大仟里建筑面积约 16 万㎡，预计将于今年底开业。

产品：预计10月入市，住宅最小116㎡

一二三期产品梳理：

一期分为2个地块，由5栋商品住宅、1栋公寓+办公楼组成，645户，停车位1083个，车位比1：1.6。临近裕安二路的地块有1栋住宅+保障房，可售住宅面积为96㎡三房-115㎡四房，但这栋住宅暂且不推售。

另一块地含4栋住宅+1栋公寓，公寓面积段83-123㎡。

△审美在线

10月即将入市的住宅面积段：楼王栋全部为224㎡3+1房，2梯2户。另2栋住宅为116-120㎡三至四房，3梯4户，前后各一户3面采光，左右各一户南北通透，前面凸出的一条腿是116㎡三房，其他6条腿是120-124㎡四房。

二期主要以商业为主，预计年底开建。华南首个大悦城商业就位于二期，建面15万㎡大型体验式集中商业，与地铁5号线、在建12号线无缝对接。

还有1栋220米写字楼（将是是宝安最高写字楼），以及1栋高端公寓。

三期由2栋写字楼+1栋住宅组成。

整个项目只有5栋住宅（除去与保障房一起的1栋），周边4个地铁站可以换乘深圳5条地铁线：5号线灵芝站、宝安中心乘坐1号线11号线、洪浪北规划1条15号线，还有在建中的12号线。

其他配套：

项目内还将配有800㎡星空泳池、星空瀑布造景墙、以及250米星空环形慢跑道。

最新进展：

样板间已开放，因为没拿预售不能认筹，有意向可以冻结50万资金在自己账户，获得1张VIP卡，开盘时凭卡入场，并获得1个额外99折优惠。

户型图：

224㎡四房两厅五卫 样板间：

120㎡四房两厅两卫 样板间：

户型点评：

目前2种户型开放了样板间：120㎡四房两厅两卫1B05户型、224㎡四房两厅五卫1A02户型。

小y觉得，116㎡三房户型虽然比120㎡少1间房，但三房舒适性肯定更好，每个房间都不小，120㎡是紧凑型4房。

小y以实探的120㎡四房两厅1B05户型做点评：毛坯交房，3.15米层高，东北朝向，客厅朝向花园，三面采光，主卧开间4.2米，阳台长3.8米。周边环境目前还是一片大拆大建，景观很一般，等二期建好以后，就可以看大悦城商业了。

碎碎念

通过对区域价值、项目价值、附加值三大类合计22项指标的综合打分：

大悦城天玺壹号综合得分81分。

15万㎡华南首家大悦城是加分项，78万㎡城市综合体对区域商业和居住价值都将带来提升。教育方面，目前的学位算是宝安第二梯队，项目规划了1所9年一贯制学校，但除此之外没有更多信息。

楼盘点评：

1.从户型面积段、产品设计，以及置业顾问有意无意的价格试探，不难看出项目定位是宝中豪宅盘；

2.华南首家大悦城值得期待，15万㎡大型体验式集中商业，未来或将是宝安又一个商业标杆。这个体量虽然只是壹方城的一半，但对商业中心来说，更重要的是运营能力；

3.灵芝地铁站未来将是5、12号线双地铁口，规划中的15号线可能在洪浪北设站，与灵芝站仅1站换乘。这个片区已经集齐了勤诚达、中洲、宏发、中粮等房企，未来将成为宝安又一个大型宜居生活片区；

4.如果要说短板，那就是学位，豪宅定位配第二梯队学位。

那么问题来了，

如果毛坯单价冲向10万+，你会买吗？