东莞史上最严楼市新政!二手房限购,炒房客凉了,房价会降吗?

在25日的零点，传闻中的另一只靴子终于落地。

继上周深圳出台楼市“深八条”之后，东莞楼市调控也全面升级了！

新政要点：

购买二手房需1年社保！

非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。

限售2年改为3年！

自本通知施行之日起，在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准，含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

房价上涨超15% 新政必须出手

今年上半年东莞的房价一直在上升：新房住宅均价达到22612元/㎡，同比上涨16.7%。其中15个镇区均价破2万，4个镇区价格突破3万；东莞二手房成交均价为 19640元/㎡，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。

无论新房还是二手房，同比去年的价格都上涨了15%以上！而成交量方面，6月东莞新房住宅网签7050套，创下历史新高。就在这样的成绩出来后不久，7月3日，东莞就出台了针对新房市场的新政。政策要求新房销售限价，房价不能高于当地前3个月同类型均价的10%。同一项目分批销售的，价格不能超过上一个楼栋的5%。也就是说当地均价2万的房子，你最多涨到2.2万就可以歇菜了。同一个项目，1号楼卖了2万，2号楼顶多卖2.1万。这样的涨幅并不突兀，在市场的可接受范围内。其实这个政策并不新鲜，之前东莞一直就有类似的版本，只是在今年3月政府一下取消了这个限制。取消之后，楼市应声涨价，销量也眼瞅着就要水涨船高，政府立刻又把这条新政拿了出来。而二手房市场方面，东莞一直是不限购只限贷限售。也就是说你如果全款买房，可以一口气在东莞买十几套二手房，更有钱的一人独揽整个东莞二手房市场都没问题。限售2年这个政策都是2017年4月才开始执行，在此之前除了限贷之外，东莞的二手房市场可以说是一个完全自由交易的地方。为什么此前东莞二手房市场完全不限制呢？答：没人买卖，二手房市场死气沉沉。东莞往年新房供应量一直很大，每年供应面积基本都在500万平以上，2015年更是达到了845万平。如此大的供应量，即便有深圳人过去买房，那也只是热闹了临深片区的新房市场。

彼时的二手房由于户型设计过时，楼龄旧，小区配套不齐全等等缺陷，在崭新漂亮的新房面前毫无竞争力。且由于新房供应量大，价格多有优惠，二手房价格便宜20%也没有人买。笔者记得2014年去凤岗看盘时，满街打街霸的新房销售，但是沿街一家二手房中介门店都没有。既然都没有需求，又何必创造限制呢？东莞二手房市场就这样一直游离于众人视线之外。当时的东莞市场是新房挺热闹，二手房静悄悄，买了新房就卖不掉这么一个模式。但大家也都相安无事，因为自住刚需客居多。随着东莞各种利好政策的颁布，扩容传闻甚嚣尘上，深圳投资客开始把目光放在了东莞；深圳本土步入5万的房价，也将一大部分刚需逼向了东莞的临深片区。两方人马一相遇，东莞的二手房市场才开始真正有了动静。对于政府来说，经过几年的发酵，二手房市场体量巨大，交易却并不是那么活跃，属于卖不动的范畴；另一边新房却卖得红红火火，这么畸形的市场，自然是摁住那个蹦跶的，鼓励那个沉默的。这就是近几年来东莞新房政策频发，二手房政策却鲜见的根本原因。

东莞二手房交易一直不活跃，为了盘活市场，所以二手房不限购，深圳人投资东莞只能选二手房。这次东莞新政堵住二手房“风口”，其用意是防止深圳资金的扩大化。如果资金从二手房波及到新房，形成了一条推高房价的攻守同盟阵线，那么这就违背了政府的本意，扼杀这个势头就是必然。

外界普遍认为，深圳人投资东莞和惠阳，是基于“扩容”预期，东莞新政显然已在封堵这一预期，但从侧面表明，“扩容”的可能性也是存在的。

深圳715新政限购加码，东莞也在今天跟上了步伐，深莞惠三城中只剩惠州尚未跟进。惠州目前并无限购政策，只在2018年5月出台了针对大亚湾区一次性购买3套以上需要暂缓网签的限制。除此之外，无需社保和户籍，没有新房和二手房的限制，在惠州所有房产都可以自由购买。

近年东莞楼市调控政策

在“房住不炒”的基调下，东莞政府也陆续出台了一些楼市政策，以“稳房价”为主。先来回顾近年东莞楼市调控政策：

2020年

3月 东莞明确取消价格备案，完全堵截双合同漏洞，城区房价涨至4万元/㎡上下。

7月“东莞史上最严的商品房预售新政”出炉，规定一次性申请预售面积不得低于30000㎡，取消高低配备案，严禁捂盘惜售等等。

7月 东莞将对外公布一二手房的签约情况，预示一二手房价将公开透明化。

2019年

3月 东莞二手房税费遇上改革：房屋交易满两年，个人所得税可选择按全额2%或按差额20%征收的情况征收，最高能省数十万税费。

6月 东莞土拍启动“终此报价”方式，避免房企疯狂抢地。

7月 年满18周岁在东莞居住的港澳台居民，个人名下在东莞无住房，可在东莞购买一套新房，无需社保个税，此政策仅限1套。

8月 东莞史上最严“禁墅令”出炉：所有居住项目禁建别墅，尤其是中心城区（莞城、东城、南城和万江）、轨道站点TOD地区等区域，将实施重点地区严格管控。

2018年

2月 东莞开始实行“三价合一”，直接提高二手房投资门槛，加上当年商贷利率普遍上涨20-30%，二手楼市陷入低谷，重回2014年水平。

4月 东莞公积金政策放松，调整贷款额度：首套房最高贷款额度调整为120万、二套80万，同时还对港澳户籍贷款条件放宽。

5月 东莞调控加码，要求新房一经备案不得上调备案价，同时还规定首次备案价上浮幅度不得高于前6个月同区竞品售价10%，此次政策的出台正是为了稳定房价，促使楼市理性运转。

2017年

3月 东莞颁布新房“限价令”，强调新盘涨价超备案价5%不予网签，将采用“限地价+竞配建”“限房价+竞地价”“熔断”土拍新方式。

4月 东莞步入“限售”时代，一二手房均需证满两年方可入市转让。另外，还规定：外地人买房至少需1年社保或个税，二套需连续2年社保或个税，全日制本科以上学历或初级以上职称的购房者，首套则只需半年社保。

7月 东莞新增企业购房、拍卖房需证满2年才能交易，还补充说明特殊非莞籍人群购房资格认定等细则。

1月 东莞发文严禁“商改住”，重新发文明确不得将商办物业改居住用途，同时，还规定带独立卫生间的单元建筑面积不小于250㎡。

2016年

4月 东莞房地产去库存计划出台，“90/70”政策10年历史正式终止，这意味着东莞双拼房、多拼房源时代结束。

10月 东莞首次出台“限购”政策，规定居民家庭最多只能购买2套一手房，其中，首次购房最低首付不低于30%，二套最低不低于40%。

10月 东莞限定最高备案价，同时也规定不得比备案价格下浮超过15%。另外，要求开发商在拿到预售证或现售备案证书后10日内一次性公开全部销售房源，这有利于避免开发商坐地起价。

10月 在“限购”政策后，东莞紧接着提出“限贷令”：购买144㎡以上户型首付比例提高到6成。

11月 素来被称为“最宽松”的公积金贷款，同年，东莞也调整了最低首付比例，从20%调整为30%。

每次调控过后，都会逼走一些炒房客，过热区域出现横盘，市场开始对刚需友好。纵观近5年，东莞楼市还是从调控收紧一路走来。从2016年开始，几乎是一年多政策，而且都在原有的楼市政策堵漏，避免资本疯狂涌入，造成楼市动荡不安。可以肯定的是，今年东莞上半年火热的行情，肯定要降温了。把全国的炒房客拒之门外之后，加上政策的打击预期，短期内，二手房再冲高基本不太可能了，甚至之前价格虚高的房源会降价。而就算是相对正常的房源，在当下的节点，如果业主不愿意让利，大概率也没有之前那么容易成交了。新房方面，本身就一直有限购政策，加上7月2日东莞重新启动对新房限价，以及一次3万方的开盘要求，增大供应，新房的价格也是可以稳住的了。

新房二手房两大调控政策叠加，东莞楼市热度肯定会降温。而对于刚需来说，下半年将有更充裕的时间从容去选房挑房了。

其实相比前不久深圳被称作“史上最严”的新政，东莞对本地人还是友善得多。

十天内，深圳、南京、东莞接连发布楼市调控政策。限购限售限制离婚买房，深圳的作业大家抄得不亦乐乎。

大家猜猜下一个会轮到谁？

原文如下：

搜狐焦点深圳综合整理自：搜狐焦点东莞站、买房之前、南方楼事、我们的东莞