第一太平戴维斯2020年第二季度深圳房地产市场概述

甲级写字楼 —— 供需两端均显著回升，但供过于求市场特征犹存

§  2020年第二季度，深圳企业已步入全面复工复产的状态。受新冠肺炎疫情影响，目前已知第一季度的深圳地区生产总值和第三产业增加值分别录得同比下降6.6%和1.8%，其中后者降幅较全国水平低3.4个百分点，昭示着当地第三产业具备一定韧性。

§  同期，甲级写字楼项目入市步伐回速，增量市场继续扩张。季内全市新增供应量共计约43.0万平方米。截至季末，全市市场总存量环比上升5.8%，至781.2万平方米，其中，南山的现有存量已可与福田比肩，两者共占市场总存量的85%。

§  季内，随着经济活动复苏，受此前停工停产影响而滞后的需求开始集中释放，需求主要源自于TMT及金融类企业，多例大宗租赁成交于季内发生。季内，全市净吸纳量环比大幅回升11.7倍，至17.1万平方米，上半年合计净吸纳量已超过去年同期水平。

§  尽管需求显著回升，但供应节奏同步加快且供应量已恢复至疫情前所预期。因此，过量供应仍是市场最大隐忧，全市平均空置率环比上升1.9个百分点，至28.1%。

§  业主继续推行各类优惠举措以促市场去化，全市平均租金跌破200元关口——录得人民币每平方米每月193.5元，创下自2013年末起至今的新低值，租金指数环比下降3.1%。

§  季内，深圳租金及资本值齐跌，且后者跌幅略大于前者，投资收益率呈扩大趋势，为促进交易达成提供了充分条件。

展望

§  2020年，尽管部分项目工程进度因疫情而有所延误，但深圳总体市场复工效率甚高，预计年内仍将迎来供应高峰——合计约139.0万平方米新增甲级写字楼面积或于年内交付。截至目前，预计有合计约83.4万平方米的新增项目于下半年陆续交付入市，供过于求的现象料将延续。

§  TMT行业预计继续是需求增长的主要贡献者，尤其是行业中的龙头企业。此外，金融业由于迎来新的大湾区利好政策，有望逐渐衍生新的租赁需求，但预计全市平均空置率仍将受新增供应影响而结构性上升。

§  深圳即将迎来经济特区建立40周年，加之大湾区建设的推进，深圳的城市发展预计或获得更充沛的政策支持，将继续支撑投资市场热度不减。

零售 —— 疫情负面影响致市场波动性上升，但深圳仍为优质品牌拓店优选

§  2020年1-5月，深圳社会消费品零售总额累计达人民币2,889.5亿元，同比下降16.5%。自3月复工复产以来，在疫情有效改善和各级政府政策刺激的支撑下，该指标降幅正逐月收窄。

§  2020年第二季度，经升级改造后的福田COCO Park二期宣告入市，意味着COCO Park的整体商业面积扩容，且业态组合和品牌级次被重新布局及优化，所在商圈品质亦获得相应提升。同期，位于龙华区的红山6979正式开业。两者共为市场新增约13.8万平方米的零售面积。

§  季内，由疫情负面影响所致的多米诺效应逐渐显现，考虑到现金流困境和未来盈利的不确定性，市场续租率降低，不乏品牌决定战略性缩减面积或店铺数量，该情况多见于传统及小型餐饮、中小型时尚类零售、亲子设施、百货中心等业态。全市平均空置率因此环比上升2.9个百分点，至7.3%。

§  尽管如上所述，市场租户的波动性增加，但季内可见一些优质品牌正趁疫情复苏期间实施扩张计划。值得注意的是，深圳的市场由于仍在不少中高端国际零售品牌的布局版图中缺席，在疫情全球大流行的背景下，深圳成为了这些品牌拓店的不二之选，华南和深圳首店继续在深圳市场跃现。

§  多数业主适量下调租金以应对疫情对市场的短暂冲击，加之新增供应对市场产生结构性影响，全市首层平均租金下降至人民币每平方米每月679.5元，租金指数环比下跌1.1%。

展望

§  年内待入市项目并未因疫情而大幅推迟入市计划。2020年第三季度，预计有两个新项目计划开业，届时将为市场带来约14万平方米的新增面积。

§  零售物业市场人流量已呈显著回暖趋势，在店消费意愿增强。尽管如此，由于一些业主和租户的战略调整仍需更多时间完成，市场波动料将于第三季度持续。此外，新项目或不得不降低招商预期，全市平均空置率将小幅上升，平均租金则主要受位于新兴商圈的新项目影响而结构性下调。

§  尽管国内外机构投资者对深圳地理位置核心且租金收益稳定的成熟购物中心尤为青睐，但该类项目的可售量有限，因此转而提升对深圳社区型零售项目的问询量，且这类项目在疫情期间的人流及出租表现相对较好，并存在一定的资产优化空间，因此亦备受市场关注。

住宅 —— 市场供应仍显紧俏，供不应求状况持续

§  2020年第二季度，深圳一手住宅销售市场供应量约达67.5万平方米，与经历春节假期及停工停产控疫活动的第一季度相比，环比回升一倍以上。尽管如此，供应速度仍受疫情拖累而同比下降47.3%。

§  同期，一手住宅销售市场成交量环比增长43.3%，至108.0万平方米。但受制于有限供应，成交面积仍同比下降14.7%，需求尚未完全释放。

§  同期，在政策引导以及核心地段供应稀缺的背景下，深圳一手住宅成交均价呈回落趋势，环比下降14.0%，同比下降0.2%，至人民币每平方米55,207元。

展望

§  4月16日，深圳市住建局发布新规，放宽住宅项目预售条件，料将帮助后市保持合理稳定的供应节奏。伴随市场供应逐步回升，供应紧张局面或将有所缓解，同时料将助益购房需求的释放。

§  预计深圳住宅市场政策环境仍将以“稳房价”为主基调，政策将保持一定弹性空间，引导楼市健康发展。由于未来新增项目多数位于新兴区域，如光明、龙华、龙岗等，因此，全市成交均价或将结构性下调。