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▌主攻:房地产、小产权房纠纷,涉房家事,城市更新等
2010年4月17日“新国十条”开启了中国楼市“限购令”,以此为开端,“假社保”、“假纳税”、“假离婚”、“假结婚”、“假人之名”(借名)等“曲线买房”手法层出不穷,其中“借名买房”的合法性已经司法确认,并成为实践中最为通行的做法。然而,在诱惑面前,法律跟道德一文不值,“有时候我们没有背叛,不是因为道德高尚,而是因为诱惑的筹码不够大”:深圳房价逐年上扬,占用了自己的指标,眼看房价飙升,越想越亏,不甘于有名无实,于是“抢房大战”便发生了......借名购买“市场商品房”合法有效,借名人(实际出资人)具备购房资格后有权要求出名人(代持人,证载权利人)过户,但实践中也存在借资格买“安居房”的情况,即:出名人有安居房购买资格没钱,出资人有钱没安居房购买资格,而安居房价格又往往远低于市场商品房,由此双方一拍即合,你出钱,我出名!借名购买“安居房”,在安居房换证为“市场商品房”,具备上市交易条件后,出名人拒不同意过户给借名人,借名人是否有权起诉强制过户?对此深圳中院给出的答案是:由行政部门先行处理(住宅管理部门或原产权单位原价收回),法院不予受理!![](https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20200703/1fcad048f6c84d779e08b0395cffe7b6.jpg)
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买回迁房,价格暴涨,村民反悔,如何起诉强制过户?
一审判决:不能认定借名买房,判决驳回叶某诉求深圳市南山区人民法院经审理认为:依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。鉴于房屋价值巨大,借名买房系涉及重大财产处理、交易事项,存在极大的交易风险,借名买房行为需谨慎。本案中,虽然涉案房产自交付之日起一直由叶某居住,但涉案房屋系登记在温某、杨某名下,叶某现有证据不能证明其支付了涉案房产的购房款,亦不能证明就涉案房产达成过一致的借名买房的合意,且温某、杨某已就叶某占用使用涉案房产向叶某主张占用使用费,现叶某的举证并不能作为涉案不动产物权设立、变更、转让和消灭之依据。综上,叶某未提供确凿充分的证据以证实其诉讼请求,叶某要求确定涉案房屋属叶某所有,缺乏事实和法律依据,不予支持;进而叶某主张温某、杨某协助其办理上述房屋过户手续的诉讼请求,不予支持。判决:驳回叶某的全部诉讼请求。二审判决:应当认定借名买房,裁定驳回叶某起诉深圳市中级人民法院经审理认为,本案二审的争议焦点是:叶某是否借温某、杨某的名义购买涉案安居房及应如何处理。首先,从涉案房产房款支付来看,涉案房产房款为139153元,分两次支付,温某、杨某在本院第二次法庭调查时称系委托叶某办理支付房款事宜,但并无证据证明其曾经向叶某支付了该款项,其第二次的陈述与第一次的陈述亦有出入。其次,叶某持有涉案房产的原房产证、《办理上市批复收件回执》、《深圳市南山区住建局售房收款收据》、《深圳市安居房买卖合同》及缴纳各项税费的原件。再次,叶某自2004年起即入住涉案房产,且提交了以其名义开通水、电、物业、有限电视并支付相关费用的证据。综合以上情况,本院认定温某、杨某关于涉案房产系暂借给叶某使用的主张与上述事实明显不符,亦不合常理,本案系叶某借温某、杨某的名义购买涉案安居房。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条规定,安居房上市前,违反安居房管理规定,转卖安居房的,由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房,同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款,并可依法予以行政处分。根据该规定,本案应当由行政部门先行处理,目前不宜对涉案房产所有权进行确认。待行政部门处理之后,双方可再行诉讼,解决双方之间的争议。2020年4月20日判决:1、撤销深圳市南山区人民法院(2018)粤0305民初15213号民事判决;2、驳回叶某的起诉。律师小助手,纠纷好帮手,微信:133 0291 8605信荣说:借“商品房”资格可以,借“安居房”资格不行!1、不同于普通市场商品房,安居房带有社会福利性质,销售条件和销售对象实行严格管控,购买者必须是特定的对象,符合特定的人身关系,不具备资格的人借用具备资格的人名义购买,本身不合法;2、“先行后民”,法院将安居房借名买卖视同转卖,以应由政府处理为由不予受理,而政府处理的结果又是原价收回,同时处以其违法所得三倍以下的罚款,并可依法予以行政处分,由此导致的结果是遇出名人(代持人,证载权利人)毁约,借名人(实际出资人)只能被迫让步和解,别无它法;3、“经济适用房”购买条件更为严格,不但借名买房协议无效,而且约定上市后过户,于上市前签订的买卖协议也是无效的,强烈建议网友勿碰!4、借名有风险,借名需谨慎!就市场商品房的借名买房来说,纠纷常发于没有代持协议的情侣之间、朋友之间、同事之间、同学之间、亲属之间(一方主张代持关系,另一方主张赠与或借款关系),建议务必签署书面协议,明确双方权利义务,全部款项通过银行转账,保存好转账凭证,并于借名买房成功后由代持人出具全权委托公证,以便根据自己意志随时出租、处分。领航高端房地产法律服务,专业解决房地产疑难杂症,为客户提供最佳来访体验,重视里子,兼顾面子:信荣(全国)房地产律师团队深圳总部目前已迁址至深圳市平安金融中心106层——坐拥深圳地标办公,俯瞰深圳湾区海景,无敌海景,尽收眼底,欢迎新老客户光临,法援热线:400-0755-618,微信客服:(律师小助手)。![](https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20200703/228305d3f7a044edac2c3d306db088cd.jpg)
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