5月中国长租公寓TOP20报告·观点月度指数

　　观点指数 随着疫情带来的影响逐渐消散，长租公寓行业正在逐渐复苏。

　　本月房企系长租公寓在资本市场持续发力，首创集团成功发行10亿元住房租赁专项公司债券；融创旗下香溢花城长租公寓5.01亿元ABS获上交所通过；朗诗发行合作型长租公寓REITs2期。

　　此外，蛋壳公寓发布的2020年第一季度财报显示，营收同比增长超6成达到19.4亿元。值得注意的是，蛋壳公寓目前运营房间数为41.9万间，这一数据较2019年减少了近1.9万间。

　　另一方面，或许是因国内租赁市场发展向好，美国睿星资本在华推出首个高端租赁社区，并表示未来三年内计划在中国一二线城市推出5万间长租公寓。

　　与此同时，国家发改委副主任宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上表示，要大力发展住房租赁市场，加大城市老旧小区便民化等方面的改造力度。各地政府亦相继出台针对租赁企业规范政策，有效促进当地住房租赁市场的健康可持续发展。

　　自如五连庄，乐乎公寓逆势扩张

　　从观点指数监测的长租公寓企业关键指标来看，自如、相寓、泊寓凭借运营与规模优势，位列前三，其中自如更是连续5个月位列榜首。

　　受疫情影响，年初租赁市场“小阳春”并没有如期而至。5月6日，自如宣布开启2020“海燕计划”第8季，针对2020年毕业生开展各种优惠活动，吸引毕业生客源。

　　据教育部数据显示，2020年高校应届毕业生总共874万人，相比2019年增加了40万人。以近7成的应届毕业生在毕业初期会选择租房来简单计算，2020年毕业季新增的租赁需求人口将达到近612万人。

　　数据来源：公开资料、观点指数整理

　　事实上，随着每年毕业生人数逐年增多，这一客户群体越发受到长租公寓企业重视。据观点指数不完全统计，5月已有13家长租公寓企业针对毕业生租房而开展了一系列优惠活动，以求抢占客源。

　　另一方面，业内另一企业乐乎公寓为了应对即将到来的租赁旺季，实行逆势开业，5月扩充房源近1300间，涉及北上广深4座核心城市，同时对外宣称2020年实现盈利的第一目标不变。据悉，目前其房源出租率近90%。

　　观察新开项目可发现，乐乎公寓实行轻重并举，重资产、轻资产双向扩张，其中轻资产新开项目占比约44.3%。

　　随着企业复工情况转好，以及新的租赁旺季到来，许多长租公寓企业开始加大曝光频率，以丰富的租住体验聚揽人气，甚至以最大力度释放优惠，让利求生。

　　十城租金小幅波动，企业分化渐显

　　观点指数重点监测长租公寓企业聚集的10个城市发现，5月10城平均住房租金为51.24元/平方米/月；整体租金较上月有小幅度波动，单月环比增速最高为2.8%左右，预计传统租赁旺季6月份来临前会有一波回调。

　　来源：公开资料、观点指数整理

　　据观点指数监测数据显示，在几个一线城市中，北京平均住房租金最高，达90.87元/平方米/月，其次上海达到了80.22元/平方米/月、深圳达到了72.93元/平方米/月，杭州、广州、南京平均租金水平均为50元左右。

　　总体来看，各城市之间的租金水平梯次程度明显，出现了一定程度的分化。

　　可见，在一线城市和强二线城市，因为庞大的流动人口，以及住宅价格的高企，大量居住需求须依靠租赁市场来解决，从而带动了租赁价格，这为长租公寓的发展带来相对充足的支撑。对于其他二线城市来说，支撑的力度则相对较弱。

　　另一方面，这种租金分化的现象，同样体现在长租公寓企业之间。

　　数据来源：企业调研、观点指数整理

　　一般在选址、配套设施、增值服务等方面，长租公寓比普通租赁住房要相对具备优势，因此租金价格也相对较高。

　　据观点指数调研近50家长租公寓企业数据显示，目前头部长租公寓企业旗下项目的平均租金在2667元/间/月，其中租金高位值可达5500元/间/月，低位值仅为300元/间/月，企业间产品类型和平均租金水平差距较大。

　　随着长租公寓的进一步发展，消费群体逐渐扩大，不同企业的差异性发展战略也催生了这种分化现象，同时也为行业多元化产品的发展提供了可能。

　　行业洗牌加速，1900亿政策性租赁住房贷款红利

　　历经疫情洗礼，长租公寓市场洗牌节奏加快。

　　据不完全统计，从2017年至今，已经暴雷的长租公寓品牌有19家。其中，2018年暴雷企业10家，2019年6家，2020年1-5月共传出暴雷的长租公寓有5家，观察原因可发现，多是资金链断裂。

　　数据来源：公开资料、观点指数整理

　　从本月出台的政策来看，整体呈现出两大趋势：一方面是对住房租赁市场的政策支持继续，另一方面是对住房租赁行业的市场运作进行再规范化，比如杭州市实现住房租赁合同网签与房屋租赁登记备案“二合一”，从而加强对租房市场的监管。

　　值得注意的是，5月9日，中国建设银行分别与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6个城市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》。未来3年内，6个城市将以市场化运作方式，筹集80万套（间）政策性租赁住房，建设银行将给予不少于1900亿元的贷款支持，帮助解决上百万名新市民的安居问题。

　　从长租公寓企业的角度上看，这无疑是资金利好。

　　在经历行业初期的野蛮生长后，资本退潮，加上近两年国内整体融资环境相对收紧，长租公寓进入融资瓶颈期。同时，目前租赁市场融资结构较为单一，住房租赁专项债券仍为主要融资工具。

　　若果上述政策性租赁住房贷款模式得到市场证明，预计将刺激其他商业银行效仿，实行更多的金融产品创新，长租公寓行业发展或迎来新的节点。