第一太平戴维斯吴睿：深圳不需要太多“曼哈顿”

深圳市场“冰火两重天”，一边是火热的住房市场，另一边是不断攀高的写字楼空置率。腾讯大粤网·智讯财经对话第一太平戴维斯吴睿，深度探讨深圳写字楼市场未来发展。

©智讯财经作者 | 晨豫 发自深圳

天气阴沉燥热，黑云压城之时，高耸天际的写字楼似乎总是首当其冲。

从地铁11号线后海站出来，深圳湾地标级建筑春笋大厦屹立眼前，尤为吸睛，与之伴随的，是周边如火如荼的施工建设，这里将打造成为后海总部基地，一大批甲级写字楼将如雨后“春笋”般，屹立深圳湾河畔。

在形似春笋的深圳湾中国华润大厦9楼，见到了第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理，投资部主管吴睿。

深耕行业十余年，吴睿见证了深圳写字楼市场从起步到如今的规模，从供不应求到供需两旺，再到眼前一度“泛滥”，空置率持续攀升的阶段过程。

在吴睿看来，目前深圳写字楼市场仍然处于一个“盘整期”，疫情的到来只是短暂延后或是缩减了写字楼的预期需求的释放；

但从中长期来看，第三产业的增长空间，粤港澳大湾区、先行示范区种种潜力因素是客观存在的，深圳写字楼市场的发展就像一个庞大的历史车轮，不断向前滚动，而今只是暂时放缓了速度。

长达一个多小时的对话里，吴睿从深圳写字楼发展历程开启，大胆揭开疫情当下的市场“阵痛”，解析空置率现状，并指出土地供给结构矛盾，启发思考“深圳到底需要一个什么样的写字楼市场”？

在吴睿看来，深圳也许并不需要那么多的“曼哈顿”。

从深圳写字楼的发展空间上来看，“西进”步伐明显。

从地王大厦，到平安中心，再到“春笋”中国华润大厦，这些地标级写字楼的诞生代表了深圳写字楼市场从罗湖到福田，再到南山的发展历程，其伴随着深圳一批企业自东向西的“大迁移”。

从市场层面来看，吴睿将近十几年的深圳写字楼发展分为四个阶段，每个阶段基本间隔为四到五年。

在吴睿看来，近十几年来，深圳写字楼的市场发展经历了2005年到2009年启蒙期，2010年到2014年快速发展期，2015年到2018年成长期，到2018年下半年转而进入盘整期。

在这过程中，写字楼市场也从供不应求，租售“齐飞”，到供需两旺的火热“盛况”，期间录得的最低空置率仅为个位数。

“以前写字楼的业主是吊着卖的，现在不一样了。”

2015年下半年开始，由于市场供应不断加大，空置率开始走高，但直到2018年上半年，市场的“消化”能力还不错，空置率虽高但仍处于一个相对健康的成长期状态。

2018年下半年，宏观调控去杠杆效应显现，一边是P2P暴雷，民间金融遇冷，大批金融企业清退，一边是规划中的写字楼持续入市，深圳写字楼市场开始从卖方市场向买方市场转变。

吴睿认为，目前写字楼市场仍处于盘整期阶段，从2018年的去杠杆，2019年的贸易战，2020年的新冠疫情，一系列外部环境的负面影响致使原本正常进行的产业结构优化被迫“加速”;

新兴行业逐步扩大规模的同时，也有大量低效企业面临加速市场淘汰，加之写字楼供应量持续增加，从而导致写字楼空置率不断走高，租金也持续下滑，去化压力较大。

吴睿预计，盘整期可能还需要持续两年左右，经历过前面这几个阶段，深圳写字楼市场将会进入成熟期，从而进入一个比较良性的状态。

供给是一门艺术

一边是如火朝天的住房市场，另一边是写字楼空置率的冰冷数字。

在不到2000平方公里的土地面积上（不包含深汕合作区），产业用地占据了相当大的一部分用地面积，然而产业引入和规模扩大的速度还暂时赶不上写字楼供应的步伐，空置率加剧；

但另一方面，住房供给却远远跟不上市场的住房需求。

吴睿指出，土地作为一种重要要素，在供给侧以市场化配置极为重要。而深圳政府也一直在土地供给侧做着一些大胆的探索和尝试。

在早期，写字楼土地供给是政府将土地卖给开发商，开发商接手开发后租售给企业，这种方式的土地供给效率不够高，企业成本攀升，也一定程度地限制了企业规模的扩大，我们回顾之前提到的启蒙期和快速发展期，市场就经常有供不应求的现象。

为了解决这个问题，政府开始进行土地供给侧的改革，企业可根据需求直接跟政府拿地，有效降低了企业在产业空间上的成本。这种“按需供给”的改革具有特别美好的初心，但实践来看也出现了一系列问题。

首先，企业是逐利的，也有对于自身发展的乐观。

因为拿地成本较低，企业有冲动不考虑自身需求尽量去拿更多便宜的土地，虚高了办公面积的需求；同时，也有一部分企业并非存有逐利之心，但由于对自身未来发展盲目乐观，也导致了其对自身办公需求的乐观预测。

这些虚高的供给最终流入市场，供给与市场真实需求之差逐步拉大。

其次，我们发现企业自建写字楼，有部分是难以符合市场需求的。

很多拿地企业非开发商，在建楼这件事上缺团队缺经验缺系统，过程中往往由企业主拍板，虽然有一些天马行空的想法，但其中一部分并不符合市场的使用习惯，“用起来并不舒服”，造成供给浪费。

吴睿认为，在目前深圳土地供给机制下，企业的虚高拿地，造成了市场上增加了大量本来不需要的面积，也多了很多不需要的写字楼产品，这两个叠加因素，也是导致市场供给过量，空置率不断攀高的重要原因之一。

数据显示，一季度深圳写字楼的空置率为24.59%，从全国一线城市来看，深圳的空置率已超过上海、北京，成为全国一线城市中写字楼空置率最高的城市。

未来五年，深圳写字楼供应量还将不断增加，到2021年，深圳甲级写字楼将会达到一个供应的高峰值。

“深圳也许不需要那么多的‘曼哈顿’。”

吴睿认为，土地供给应该具有适应性、灵活性，从市场出发，去考虑深圳目前经济发展阶段到底需要多少产业空间，而不是无限制地做大产业空间，各区都去对标曼哈顿、中环。

过去几年，深圳人口还在不断流入，意味着市场上的住房需求愈加强烈，但目前深圳的住宅供应远远弥补不了庞大的需求缺口。

虽然深圳也正加大人才房安居房的保障供应，但在吴睿看来，保障体系短期仍然缺口较大，更重要的是，作为一座年轻的城市，深圳大批拥有良好教育背景的年轻人未必能符合人才房和安居房的门槛标准；

同时，部分保障房的位置偏远，对于习惯996的年轻人来说，这类产品或无法满足需求，但市场上可售的商品住房产品又很稀缺，买房成本居高不下。

在供给侧，写字楼与住房的这种矛盾，亟待解决。

“我觉得这可能是需要下一阶段去思考的问题，我们希望经济向好，让市场去消化空置率，但同时也希望政府从市场的角度，去帮助市场降低写字楼空置率，目前市场消化得有点吃力了。”

在吴睿看来，10年之内深圳应该加大一些居住功能的土地供应，逐渐去优化平衡深圳土地供应结构。对于写字楼的空置率，留给市场去消化，但同时也需要在供给源头加以优化。

这座城市对于年轻人来说，未来应该是美好生活的载体，既要乐业也要安居。而对市场来说，平衡是一种美，土地供给其实是一门艺术。

硬币的另一面，是难得的资产配置窗口期。

盘整期下的写字楼市场，租金售价处于低位，且拥有较大的议价空间，吴睿认为，疫情的到来只是短暂延后或是缩减了写字楼的市场需求，深圳写字楼市场短期压力大，但中长期来看很乐观，因为深圳的潜力因素没有改变。

吴睿所说的“潜力因素”，是指深圳作为粤港澳大湾区核心城市，头顶“先行示范区”的光环，加之第三产业占比较中国乃至全球的一线城市仍具有很大的增长空间，这些将源源不断的转化为办公需求，有力支撑写字楼市场的未来发展。

此外，随着深圳总部经济战略的推进，越来越多总部企业入驻深圳，也让整售型写字楼物业具备发展潜力。

同时，开发商开始意识到传统的写字楼散卖模式愈发困难，因此越来越多的开发商开始采用大宗销售、整售模式去化物业，这也将是未来中长期深圳写字楼市场的一个趋势。

吴睿指出，今年下半年到明年上半年，对于需求端，以及要在深圳设立总部的企业来说是绝佳的窗口期，一方面掌握主动权，有更多的议价空间，另一方面，深圳的潜力因素不会改变，资产未来的升值可期，对于企业来说是一个不错的资产配置选择；

从中长期来看，这是非常难得的机遇。