50城合计土地出让额1.6万亿 警惕房企变相融资拿地

（原标题：50城合计土地出让额1.6万亿元，警惕房企变相融资拿地）

深圳、广州、北京等热点城市高价地块不断出现。" data-src="https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20200530/9cdb1b5262184fefb87017e9d0e61dd9.jpg" referrerPolicy='no-referrer'>土地市场持续升温

中原地产数据显示，北京、杭州、上海等城市今年以来土地成交额已突破千亿元。其中，北京为1130亿元，土地出让额居前，杭州为1097亿元，上海为1015.47亿元。

同时，50个典型城市合计土地出让额1.6万亿元，同比上涨12%。其中，27个城市超过200亿元，49个城市超过100亿元。上述数据均刷新近年来同期纪录。超过20亿元的地块44宗。其中，底价成交为11宗，占比25%。

23个城市土地出让规划建筑面积超过1000万平方米，成都、重庆、苏州3个地区超过2000万平方米。其中，成都土地出让规划建筑面积合计2770.17万平方米，重庆合计为2335.5万平方米，苏州为2334.08万平方米。在一线城市中，北京地区土地出让规划建筑面积合计356.43万平方米，平均溢价率为18.61%。

杭州等热点地区土地出让规模及成交溢价率均较高。5月27日，杭州市萧山区集中出让5宗宅地，规划建筑面积合计为143915平方米，总成交价66.18亿元，保利、顺发、景瑞等房企成功竞得地块。其中，杭州众毓企业管理有限公司以总价13.34亿元竞得萧山区宁围单元XSCQ1405-04地块，楼面价为21722元/平方米，溢价率27.78%。杭州众扬企业管理有限公司以总价8.09亿元竞得宁围单元XSCQ1405-18地块，楼面价21521元/平方米，溢价率26.59%。

近期热点城市出让的住宅地块楼面价较高，容积率较低。这就意味着竞得者需要在相应地块上建造改善型住宅产品。

5月27日，天津津南区辛庄板块3宗住宅用地入市，规划建筑面积15.75万平方米，起始总价为28.85亿元。其中，津南（挂）2020-06号地块由中铁建设集团房地产有限公司以底价6.93亿元获得，楼面价为9462元/平方米。该地块为二类居住用地，规划建筑面积36619.5平方米，容积率不大于2且不小于1。大华（天津）发展有限公司以底价21.92亿元获得04号、05号地块，成交楼面价分别为9454元/平方米、10698元/平方米。04号地块容积率为不大于2且不小于1，05号地块容积率为不大于1.6且不小于1。

警惕变相融资拿地

为缓解现金流压力、偿还到期债务、支付拿地所需资金，今年以来房企融资积极性高涨。

中原地产数据显示，截至5月27日，房企债券融资持续井喷，今年以来债券类融资额达3076亿元，同比增长约25%。而2019年全年行业整体融资金额仅5800亿元。其中，4月房地产行业融资总金额达971亿元，刷新最近几年单月融资额纪录。5月以来，房企融资继续高位运行。

从融资利率看，万科A、葛洲坝等企业的融资利率低至2%左右。相比此前动辄6%-10%的企业债券，近期房企融资利率持续走低。

贝壳研究院数据显示，上周（5月16日至5月22日）房企境内、外债券共发行18笔，融资（含计划）金额约170.4亿元，融资金额环比上升137%。受益于积极的金融政策，国内债券市场进入阶段性活跃期。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，境外融资收紧，而境内融资活跃，房企融资持续井喷，不少房企进行储备性发债。海外融资3月份规模骤减，4月份全面停滞，5月份小额复苏，但前景仍不甚明朗。因此，房地产企业普遍增加境内融资规模及融资期限，以保证在较长的一段时间内现金流不受影响。

一些房企强调，融资金额不用作拿地使用。多位业内人士指出，房企尽管对某笔融资规定了用途，但融资后整体现金流变得宽裕，可以将更多的经营性现金流用于拿地，这等于变相通过融资进行拿地。